Sänkta bostadspriser eller blodpudding och gröt?

Det finns några gemensamma faktorer som präglar länder med kraftiga boprisfall de senaste åren, (Spanien, Portugal, Grekland, Irland, Danmark t.ex.). De har alla haft en period innan prisfallet med ett bostadsbyggande en bra bit över vad som är långsiktigt hållbart samtidigt som priserna har ökat kraftigt. Det har funnits tydliga signaler om spekulation, (t.ex. hushåll som med lån köper en eller fler nya ägarlägenheter i syfte att hyra ut eller direkt sälja vidare) och projektutvecklare har även byggt utan att några bostäder sålts. Finanskrisens kreditbrist kombinerades därför med ett överskott på bostäder på många orter. Detta är jämförbart med vad som hände i Sverige i början av 90-talet. Bostadsöverskottet var då ett resultat av allt för frikostiga stimulanser till bostadsbyggande från andra halvan av 80-talet och kreditbristen åskådliggjordes av mycket höga räntor, (12 % till 13 % på bostadslån var inte ovanligt). I dag har vi en period på nästa 20 år bakom oss med en extremt låg bostadsproduktion i kombination med en tidvis historiskt stark demografisk utveckling som håller uppe efterfrågan. Byggbranschens kapacitet har demonterats efter kraschen i början av 90-talet vilket resulterade i en långsiktigt ohållbar byggkostnadsutveckling under 2006 och 2007 när vi närmade oss de byggvolymer som är nödvändiga. Bostadsbeståndet har i praktiken minskat i nästan 20 år, (fler bostäder är i och för sig statistiskt en del av beståndet men inte en del av marknaden vilket man främst kan se i antal nedsläckta småhus när man reser runt i småorter och på glesbygden på kvällarna). Tillgången på hyresbostäder i tillväxtregionerna är skriande och en dysfunktionell hyresmarknad berövar många hushåll möjligheter till billigt hyresboende där ett grundkapital kan sparas ihop.

Vi håller med BKN på några punkter. Bostadspriserna har stigit kraftigt de senaste åren och detta utgör en ökande risk. Allt fler hushåll har blivit beroende av låga räntor och kommer att få problem när räntan normaliseras. Får vi en period med stigande inflation i kombination med en fortsatt svag eller rent av försämrad arbetsmarknad kommer allt i ett helt annat ljus. De psykologiska faktorerna skall heller inte underskattas vilket bidrar till att göra marknaden nervös och försiktig. Men en bubbla karakteriseras även av ett ökat utbud som tar luften av marknaden när efterfrågan faller. Det har vi inte haft i Sverige. Frågan är om det i framtiden snarare blir en ökad försäljning av blodpudding och gröt än så mycket lägre bostadspriser. Vi blir inte förvånade om priserna fortsätter att gå tillbaka något under detta år men vi ser det som lika sannolikt att de trots allt håller sig stabila. Man kan inte blunda för att många hushåll tvingas ut på bostadsvisningar om de skall ha någonstans att bo eller kunna flytta till de jobb och studier de erbjudits.

Bengt Henricson, Thomas Ekvall, Prognoscentret AB