​Jämförelse av referensräntor: vilken är den mest förnuftiga för bostadslån?

Val av ränta på bostadslån är kanske inte det som man oroar sig mest över när man vill köpa en bostad och ta bostadslån. Det är ändå ett viktigt beslut. Tommi Rytkönen, verkställande direktör för Nooa Sparbank berättar varför.

– Vid val av referensränta kan man sträva efter att minimera den absoluta räntan vid den tidpunkt då lånet tas eller fundera över detta på längre sikt. Tiden får sedan utvisa vilken strategi som visar sig vara den rätta. Val av fel referensränta kan emellertid bli dyrt under årens lopp, sammanfattar Rytkönen.

Marknadsräntorna varierar, men låneräntor bundna till dem gör det sällan
Räntan på bostadslånet består av en referensränta, som i Finland oftast är en euriborränta, samt av bankens egen räntemarginal. Om referensräntan är till exempel 0,50 procent och kundmarginalen 1,30 procent, är kundens låneränta 1,80 procent. När man räknar den s.k. effektiva årsräntan, ska alla kostnader fördelade på hela lånetiden tas med i kalkylen.

Euriborräntorna beräknas på bankernas räntemarknad. De anges till exempel på Finlands Banks webbplats, i Text-TV och på dagstidningarnas ekonomisidor. Om referensräntan ändras mellan räntejusteringstidpunkterna, påverkar detta inte låneräntan – endast referensräntorna för de räntejusteringsdatum som anges i låneavtalet har betydelse.

Statistiken för de senaste åren för bland annat Finlands Bank visar att finländarnas bostadslån oftast binds till 12 månaders euribor. Om räntan höjs till exempel den 1 oktober, består låneräntan av dagens 12 månaders euribor och kundmarginalen. Därefter ändras den inte under ett år, och efter det justeras räntan automatiskt enligt euribor för den aktuella dagen.

Alternativt kan man också avtala om en fast låneränta. Ofta är det också möjligt att ta bostadslån till exempel i två delar, varav den enda är fast och den andra bunden till en referensränta – då är en del av lånet sådant att kostnaderna är kända på förhand.

Statistiken visar också att i nuläget väljer endast några procent av finländarna primeränta. Bankernas egna primeräntor som tidigare var populära och även användes som referensräntor för bostadslån skapades i en situation då helibor, föregångaren till euribor, varierade avsevärt mer jämfört med nuläget och kunderna önskade en mer förutsägbar referensränta.

– Primeräntorna följer marknadsräntorna, men bankerna ändrar ändå inte sina primeräntor alltid då marknadsräntorna ändras. Således följer primeräntorna ändringarna av referensräntor med ett visst dröjsmål, berättar Rytkönen.

Hur borde man då handla?
Tommi Rytkönen är förutom verkställande direktör för Nooa Sparbank också en veteran inom bostadshandeln. Vi frågar vad det lönar sig att tänka då min välja en referensränta som passar en själv.

– Vi börjar med helhetsbilden: en exceptionellt låg räntenivå har underlättat låntagarnas liv avsevärt under de senaste åren. Detta gäller förutom dem som ska köpa en ny bostad naturligtvis också dem som har lyft bostadslån för några år sedan, då lånet blir mindre för varje månad som går. I praktiken innebär detta att om man har tagit bostadslån till exempel år 2008 och lånetiden beräknats till 20 år, har den lägre räntenivån förkortat lånetiden med nästan sex år. Detta beror delvis också på att en större del av den månatliga amorteringen går till avbetalningen av lån än i början.

Rytkönen påminner att de senaste åren har gagnat låntagare och erbjudit historiskt sett mycket låga räntor. Orsaken är bland annat att den ekonomiska tillväxten har varit svag och inflationsförväntningarna låga inom euroområdet.

– Om man ser på detta i ett bredare perspektiv så borde alla som har bostadslån önska att ekonomin i Europa och Finland så småningom skulle börja växa och att räntorna därmed skulle återgå till den normala nivån mellan tre och fyra procent. Tillväxt innebär att människor har arbete, vilket genererar välmående. Med den nuvarande räntenivån glömmer man lätt att till exempel under 2008 var euribor 5,5 procent.

– När det kommer till kritan är valet av referensränta också en smaksak: i hur stor utsträckning vill man säkerställa en viss räntenivå och hur mycket variation tål budgeten.

Ett alternativ är att binda räntenivån under en längre tid med ett bostadslån med fast ränta. Till exempel kan man när man tar ett bostadslån på 15 år välja en fast ränta för de första fem åren. Då bestämmer banken den fasta räntan. Räntan justeras först fem år efter att lånet tagits. Samtidigt avtalas ofta om vilken ränta som ska tillämpas för resten av lånetiden.

Lönar det sig att välja fast ränta?

– Alla måste själva fundera över detta. Utifrån nuvarande ränteprognoser förhåller jag mig lite kritiskt till exempel till fasta ränteperioder på tre eller fem år. Jag motiverar detta med att ränteprognoserna ser låga ut för de närmaste tre åren, och enligt nuvarande information kan behovet av ränteskydd börja just när den ovan nämnda perioden på fem år börjar närma sig sitt slut.

Enligt Rytkönen borde den som väljer en fast ränteperiod komma ihåg att situationer och bostadsbehov kan ändras väldigt mycket under fem år, för att inte tala om vad som kan ske under tio år.

– Ett lån med fast ränta är inte på långa vägar lika flexibelt som ett lån med rörlig ränta, och därför håller jag mer på räntetak i den nuvarande ränteskyddssituationen. Dessutom lönar det sig att på banken noggrant räkna igenom kostnaderna för avbetalning av lån i förtid, ifall man om tre år byter ort och räntenivån har ändrats.

Vad innebär räntetaket som du nyss nämnde?

– När man har ett räntetak avtalar man med banken om att räntan inte kan vara högre är en avtalad högsta nivå under en viss period. För övrigt beter sig räntan på samma sätt som vilken som helst annan rörlig ränta. Man kan tänka sig att det är fråga om samma sak som att brandförsäkra sitt hem.

Rytkönen påpekar emellertid att det finns stora skillnader i hur bankerna prissätter ränteskydd, såsom räntetak.

– En del vill ha ersättningen omedelbart, andra bakar in den i marginalen – själv håller jag absolut på det sistnämnda, eftersom det är ett avsevärt mer transparent sätt och även kostnaden minskar då lånet minskar. Jag påstår att vi på Sparbanken även kan skräddarsy ränteskydd flexiblare än våra konkurrenter så att vi beaktar kundens situation.