Kontrakt och tillträde vid fastighetsköp i Spanien

Det är inte nödvändigt som köpare att vara på plats under köpet. Om det inte är möjligt att vara på plats, så hjälper vi till med nödvändig dokumentation för att vi ska kunna sköta hela processen åt dig.

Reservation

I samband med att köparen och säljaren kommit överens om ett pris börjar man med ett reservationskontrakt. Detta innebär att du som köpare betalar in en reservationsavgift för att reservera bostaden så den tas bort från marknaden. Du ansvarar för att noga undersöka bostaden innan köpekontraktet undertecknas. Utgångspunkten är att bostaden säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning.

Kontrakt

Nästa steg i köpeprocessen är att teckna ett köpekontrakt, ett så kallat ”Arras” eller ”Option de Compras”. Här betalar du som köpare normalt 10% (inklusive den redan betalda reservationsavgiften) av den totala köpesumman till säljaren. Detta kontrakt förbereds av köparens juridiska ombud.

Ägarbevis

På tillträdesdagen träffas du och säljaren tillsammans med mäklaren och de juridiska ombuden hos notarien. Det är ditt ombud som väljer notarie och som ansvarar för att boka tiden. Hos notarien kontrolleras både köparens och säljarens identiteter och bostadens legala skick. Och det är också här som du får ditt ägarbevis ett så kallat ”Escritura publica de compraventa”.

Betalning

Notarien tar emot betalningen och ansvarar för att betala in skatter och avgifter samt att distribuera slutlikviden till säljaren. Säljaren får 97 % av köpeskillingen. Restrerande 3 % betalar du som köpare in till det spanska skatteverket. Detta är en form av säkerhet för att säljaren ska fullgöra sina skattemässiga plikter och reavinstdeklarera sin försäljning i Spanien. När säljaren sedan uppfyllt alla myndighetskrav återbetalas dessa 3 % till denne.

Tillträde

Du får nycklarna av säljaren vid mötet hos notarien och kan tillträda bostaden direkt efter det. Säljaren har ett ansvar att lämna bostaden i det skick ( juridiskt och fysiskt ) och med de installationer och licenser som anges i köpeavtalet. Tänk på att det inte är samma krav på ex. flyttstädning i Spanien som i Sverige och bostaden lämnas oftast i befintligt skick till en ny ägare om inte annat avtalats mellan parterna.

Kostnader

Normala köpekostnader för en spansk bostad beräknas ligga på mellan 10% och 14% av köpesumman och är i de flesta fall lite högre för nybyggda bostäder än för begagnade bostäder. Här nedan sammanställer vi kostnaderna i samband med ditt bostadsköp.

Överföringsskatt 

Vid försäljning av begagnade bostäder tas en överföringsskatt ut, skatten ligger på mellan 8% och 10% av försäljningspriset, men detta kan variera beroende på region. Skatten är ofta något högre för dyrare bostäder. Överföringsskatten betalas av köparen.

Mervärdeskatt och stämpelskatt 

Mervärde skatt på 10% tas ut för bostäder som säljs för första gången, ex nyproduktion. Förutom mervärdeskatt tas en stämpelskatt ut för utfärdande av juridiska dokument. Den ligger normalt på runt 0,5% av köpeskillingen, men kan vara 1,5% i vissa regioner. Båda skatterna betalas av köparen.

Notarieavgift och registreringsavgift 

Den spanska regeringen bestämmer notarieavgifterna och priset beror bland annat på fastighetens värde och hur många sidor det finns i köpekontraktet. I de flesta fallen ligger kostnaden på mellan €500 och €800 och betalas oftast av köparen. Om du har tagit ett banklån för att finansiera köpet kommer du även att betala notarieavgifter för lagfartsdokument kopplade till lånet. Registreringsavgifter för lagfarten tillkommer i de flesta fall på mellan €300 och €500 och betalas av köparen.

Juridiska avgifter och översättningsavgifter 

Juridiska avgifter varierar beroende på de tjänster som ingår och komplexiteten i köpet. Många juridiska ombud tar ut cirka 1% plus moms av bostadens inköpspris, men det finns oftast en minimiavgift och avgiften är ofta förhandlingsbar för dyrare bostäder. Vissa tar betalt per timme och andra erbjuder en fast avgift.

Lånekostnader 

De flesta Skandinaviska kunder lånar på sin bostad i Sverige. Om du tar ett banklån i Spanien för att finansiera ditt fastighetsköp, kommer bolånet omfattas av stämpelskatt på mellan 0,5% och 1%, beroende på området där bostaden är belägen. Dessutom kommer en fastighetsvärdering, krävas av den bank som beviljat lånet. Den kostar runt €300 till €500. De flesta banker tar också en startavgift på cirka 1% av det lånade beloppet.

Avgifter för serviceanslutningar

 Om du köper en ny bostad måste du betala för el, gas- och vattenanslutningar och installation av mätare. Detta sköts oftast av byggbolaget.

Kostnader för fastighetsägandet

 Bostäder i Spanien beskattas med en lokal fastighetsskatt som betalas oavsett om ägaren är permanent bosatt i landet eller inte. Den skatten ligger på mellan 0,5% och 1,2% av taxeringsvärdet. Det genomsnittliga värdet för fastighetsägarskatten ligger på €200 till €1000 per år, men kan vara högre för dyrare fastigheter. Alla ägare av spansk egendom, inklusive de som är bosatta utomlands, ska lämna en årlig spansk skatteklaration.

Kostnader för uthyrning 

På hyresinkomster för dig som inte är permanent bosatt fastighets- ägare betalar du en fast avgift på 24,75%. Vissa avdrag får dock göras. För fastighetsägare som är bosatta i Spanien läggs hyresintäkterna, efter vissa avdrag, till andra inkomstkällor och den totala summan omfattas av den spanska inkomstskatten.

Inkomstskatt 

Icke permanent bosatta som inte hyr ut sina bostäder är också ansvariga för att betala inkomstskatt. Denna skatt tas ut oav- sett om bostaden har hyrts ut eller inte, eller om ägaren faktiskt har fått eventuella intäkter från den. Skatten är baserad på en teoretisk fördel av att äga bostaden och beräknas som en procentandel av taxeringsvärdet. Kostnaden är vanligtvis relativt liten för de flesta bostäderna, ofta ett par hundra euro eller mindre per år.

Köpa bostad som juridisk person

När du köper en fastighet med ett spanskt bolag som en investering, dvs med syftet att köpa, renovera och sälja fastigheten inom 5 år, så betalar du endast 2% i överföringsskatt. Det gäller ej nyproduktion, då det i stället är moms som gäller. Om du inte säljer inom 5 år behöver du betala mellanskillnaden på skatten du borde betalt från början dvs 8-10% + 50% i straffavgifter. De första två åren efter att en vinst uppstår, så betalar du 15% i vinstskatt och de efterföljande åren betalar du 25% vinstskatt. Man får ha i åtanke att skatten på utdelningen av vinst mellan aktieägarna är beroende på vart personen är skatteskriven. Mellanskillnaden beskattas sedan i Sverige enligt svenska skatteregler. Du dubbelskattar inte, det är endast skillnaden om den är högre än dessa 10-15% som du betalar i Sverige. Du har även rätt att dra av vissa av de kostnader du haft i samband med köp, förbättringar och försäljning från din vinstskatt. För alla utlägg behöver du kunna uppvisa faktura, då skatteverket inte accepterar kvitton.