2025 ein starkes Signal für den deutschen Retail-Investmentmarkt

Trotz eines volatilen Marktumfelds stabilisierte sich der deutsche Investmentmarkt im vergangenen Jahr deutlich. Das Transaktionsvolumen belief sich zum Jahresende auf insgesamt 33,9 Mrd. € - Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte war eine spürbare Belebung zu verzeichnen, die maßgeblich zum Gesamtjahresergebnis beitrug. Allein im zweiten Halbjahr wurden 18,6 Mrd. € umgesetzt, wobei die Transaktionen im vierten Quartal mit 9,4 Mrd. € das stärkste Quartal des Jahres darstellten.

Der Einzelhandelsimmobiliensektor verzeichnete einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens und war erstmals seit über zehn Jahren die stärkste Assetklasse im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Mit einen Transaktionsvolumen von 6,5 Mrd. € wuchs das Segment um ca. 5 % gegenüber 2024 und erreichte einen Marktanteil von 28 %. Dies unterstreicht die wachsende Bedeutung sowie hohe Stabilität von Einzelhandelsimmobilien. Der gewerbliche Immobilienmarkt insgesamt verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg der Transaktionen um 17 % auf insgesamt über 1.390 Deals im Jahr 2025.

Betrachtet man die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2025, so war ein Rückgang der durchschnittlichen Asset-Größe der Transaktionen zu verzeichnen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Investoren zunehmend großvolumige Einzelobjekte gegenüber Portfoliotransaktionen bevorzugen. Im Jahr 2025 wurden lediglich 51 Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. € registriert im Vergleich zu 74 Deals im Jahr 2024.

Assettypen wie lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Standalone Supermärkte gewinnen weiter an Attraktivität. Sie überzeugen Investoren insbesondere durch:

• Stabile Cashflows

• Krisenresiliente Nutzungskonzepte

• Langfristig gesicherte Mieterstrukturen

Die hohe Nachfrage spiegelt sich auch in den Renditen wider: Für Fachmarktzentren sowie Supermarkt- und Discounter-Immobilien lagen diese, getragen von einer stabilen Nachfrage zwischen 4,65 und 4,90 %, während einzelne Fachgeschäfte (Non-Food) Renditen von bis zu 5,90 % erzielten.

Eine aktuelle Studie der Hahn Gruppe zeigt, dass über 90 % der befragten Investoren ESG-Kriterien als entscheidungsrelevant ansehen und rund die Hälfte bereit, für nachhaltige Objekte einen Preisaufschlug zu zahlen. Als Bestandshalter und Vermieter setzen wir bei GFORM deshalb konsequent auf die Integration von Green Leases, Smart Metering sowie Energie- und Mobilitätskonzepte an den von uns gemanagten Standorten, um die Assets langfristig zukunftssicher aufzustellen und durch reduzierte Betriebs- und Energiekosten einen nachhaltigen Mehrwert zu schaffen.

Insbesondere die Nachfrage nach Supermärkten und lebensmittelgeankerte Immobilien ist im vergangenen Jahr deutlich gestiegen. Die von GFORM fokussierte Assetklasse, die überwiegend aus Fachmarktzentren und Supermärkte besteht, machte 56 % des Einzelhandels-Investmentvolumens (abzüglich der drei volumenstärksten Transaktionen im Warenhaussegment).*

Mehrere Faktoren trugen zur Stabilisierung des Marktes bei, allen voran der Rückgang der Inflation sowie die kontinuierliche Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank, die für ein verlässlicheres geldpolitisches Umfeld sorgte.

Während die erste Jahreshälfte noch von Zurückhaltung geprägt war, führten ein stabileres Finanzierungsumfeld, eine verbesserte Preisfindung sowie eine steigende internationale Nachfrage ab dem Herbst zu einer deutlichen Belebung der Marktaktivität.

Führende Maklerhäuser erwarten für 2026 ein Marktvolumen von 35 - 40 Mrd. €, was einem prognostizieren Wachstum von rund 5 - 15% entspricht. Der positive Ausblick sowie die anhaltend hohe Nachfrage nach resilienten, lebensmittelgeankerten Einzelhandelsformaten werden auch im kommenden Jahr weiterhin im Fokus stehen. Wir gehen davon aus, dass sich die Erholung und die positive Marktstimmung auch 2026 fortsetzen und der Einzelhandelsimmobiliensektor neue Hochstände erreicht.

*Die größten Einzelhandels-Transaktionen im Jahr 2025 waren der Verkauf des Oberpollinger in München, eines Designer-Outlet Centers sowie der Gropius Passagen in Berlin.