Büromarktbericht Knight Frank - Bürovermietungsmarkt Berlin Q3 2025

Berliner Bürovermietungsmarkt weiter im Zeichen der neuen Normalität

Am Berliner Bürovermietungsmarkt wurden in den ersten drei Quartalen des Jahres 2025 rund 365.800 m² Bürofläche umgesetzt, was einem Rückgang von 15 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Das 3. Quartal war dabei mit einem Flächenumsatz von 121.900 m² rund 10 % umsatzschwächer als das Vorquartal.

Ursächlich für den rückläufigen Flächenumsatz ist zum einen ein geringerer Umsatz innerhalb des S-Bahn-Rings. Dort pendelt der Flächenumsatz seit Ende 2023 um die Marke von 400.000 m². Vor der Pandemie lag dieser Wert noch fast doppelt so hoch. Zum anderen ist die Zahl großvolumiger Abschlüsse weiter gering. Die größte Anmietung des 3. Quartals fand mit rund 7.000 m² außerhalb des Berliner Stadtgebiets im BB Business Hub im Teilmarkt Schönefeld statt. Daneben gab es im Berliner Markt im 3. Quartal eine Handvoll Abschlüsse im Flächensegment zwischen 3.000 und 5.000 m².

„Das Gros der Vermietungen spielt sich weiter unterhalb der Schwelle von 3.000 m² ab“, berichtet Philip Schneider, Director Office Leasing Berlin bei Knight Frank, und fügt hinzu: „In den kleineren Flächensegmenten sehen wir viel Nachfrage von Unternehmen unterschiedlichster Branchen. Hinzu kommen auch vermehrt Anfragen von Event-, Gastro- oder Sportkonzepten, die auf die größer werdende Zahl leer stehender Büroflächen schauen.“ „Diese Anmietungen zählen zwar nicht in den Büroflächenumsatz, sorgen aber dafür, dass Büroflächen mit etwas schlechterer Lagegunst oder einem schwierigen Flächenzuschnitt eine neue und sinnvolle Nutzung finden“, erläutert Fabian Sperber, Director Research Berlin bei Knight Frank, und ergänzt: Auch wenn es keine Universallösung zum großflächigen Leerstandsabbau ist, hilft es dem Büromarkt dennoch, wieder mehr in Richtung Gleichgewicht zu tendieren.“

Der Leerstand ist im 3. Quartal weiter gestiegen. Die aktuelle Leerstandsquote von 7,7 % liegt 30 Basispunkte höher als im Vorquartal und entspricht einer verfügbaren Fläche von knapp 1,7 Mio. m². Dies bringt die Nutzer in eine gute Verhandlungsposition, was sich in der sinkenden Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal ist diese um 1,4 % auf 27,80 Euro gefallen. Die Spitzenmiete liegt weiter stabil bei 46,00 Euro.

In Anbetracht der aktuell laufenden Gesuche und der Hoffnung auf ein umsatzstarkes 4. Quartal sollte die Marke von 500.000 m² Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2025 zumindest überschritten werden.

Der vollständige Marktbericht „Q-Trend Berlin Q3 2025“ steht hier zum Download.