Was Mieter in Deutschland wirklich zahlen: Wenn die Nebenkosten zur zweiten Miete werden

Der Mineko Mietspiegel 2026 zeigt: In 43 von 60 deutschen Städten wachsen die Betriebskosten schneller als die Kaltmiete. Die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland sind im Vergleich zum Vorjahr um fünf Prozent gestiegen. Dabei ergibt sich ein Bundesschnitt von 3.402 Euro Betriebskosten pro Jahr.

Berlin, 17. August 2026 - Wohnen wird in vielen deutschen Städten immer teurer. Dabei verlieren Mieter die Nebenkosten häufig aus dem Blick, obwohl sie sich zunehmend zum entscheidenden Kostentreiber entwickeln: In 43 von 60 untersuchten Städten in Deutschland steigen die Betriebskosten schneller als die Kaltmiete. Diese Daten stammen aus einer Auswertung von Mineko, basierend auf über 164.878 geprüften Nebenkostenabrechnungen. Für die Auswertung wurden Kaltmieten aus Mietverträgen mit den tatsächlich abgerechneten Betriebskosten derselben Wohnungen verbunden. Dadurch lässt sich erstmals innerhalb derselben Datengrundlage betrachten, wie stark sich Kaltmiete, Nebenkosten und daraus resultierende Warmmiete unterscheiden. Die durchschnittliche untersuchte Warmmiete reicht dabei von 639 Euro in Zwickau bis 1.617 Euro in Heidelberg. München folgt mit 1.473 Euro auf Platz zwei.

Betriebskosten steigen im Bundesschnitt um fünf Prozent an

„Die Kaltmiete ist nur die halbe Wahrheit darüber, was Wohnen kostet“, sagt Chris Möller, Gründer von Mineko. „Unsere Daten zeigen, dass die zweite Miete in einem Großteil der deutschen Städte schneller wächst als die Kaltmiete. Für Mieter ist also entscheidend, was monatlich tatsächlich auf ihrer Rechnung steht.“ Bundesweit liegen die durchschnittlichen Betriebskosten in der Auswertung bei 3,59 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von rund fünf Prozent. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 78,9 Quadratmetern summieren sich die Betriebskosten damit auf rund 3.402 Euro pro Jahr – zusätzlich zur Kaltmiete. Wie stark die Belastung ausfällt, hängt dabei erheblich vom Wohnort ab. In den 60 untersuchten Städten reichen die durchschnittlichen Betriebskosten von 3,34 Euro pro Quadratmeter in Zwickau bis 4,54 Euro in Aachen.

Betriebskosten steigen schneller als die Kaltmiete

Besonders deutlich wird die Entwicklung im Städtevergleich: Am stärksten legten die Betriebskosten in Wiesbaden (+18,9 Prozent) zu. Es folgen Bielefeld (+15,9 Prozent), Krefeld (+14,6 Prozent), Chemnitz (+13,9 Prozent), Duisburg (+13,7 Prozent) und Bonn (+13,2 Prozent). Gleichzeitig zeigt der Städtevergleich, dass sich die Entwicklung regional stark unterscheidet.

Heizung und Warmwasser als Hauptkostenfaktor

Den größten Anteil an den Betriebskosten hat die Heizung mit durchschnittlich 1,23 Euro pro Quadratmeter und Monat. Es folgen Warmwasser mit 0,63 Euro und Versicherungen mit 0,36 Euro. Besonders stark stiegen im Jahresvergleich die Kosten für Warmwasser (+13,2 Prozent), Versicherungen (+10,1 Prozent) und Heizung (+8,5 Prozent). Die Entwicklung zeigt damit auch: Selbst wenn sich die Kaltmiete einer Wohnung kaum verändert, kann die monatliche Gesamtbelastung durch steigende Betriebskosten deutlich zunehmen.

Mineko bietet neuen Blick auf den Wohnungsmarkt

„Wer wissen will, was eine Wohnung wirklich kostet, muss Kaltmiete und Nebenkosten gemeinsam betrachten“, sagt Möller. „Genau diese Perspektive wollen wir mit dem Mineko Mietspiegel ermöglichen.“ Klassische Mietspiegel betrachten vor allem die Nettokaltmiete und dienen unter anderem dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Der Mineko Mietspiegel setzt an einem anderen Punkt an: Sie verbindet die Kaltmiete mit den tatsächlich abgerechneten Betriebskosten und macht dadurch die Gesamtbelastung für Mieter sichtbar.

Die vollständige Auswertung mit zusätzlich Daten für 60 deutsche Städte finden Sie hier.