Freiburgs Immobilienmarkt 2026: Stabil, robust – und gute Gründe für Optimismus

Die Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau und die Sparkassen-Immobilien-GmbH haben heute den Wohnmarktbericht 2026 vorgestellt.

Der jährlich erscheinende Marktreport liefert fundierte Daten und Einschätzungen zum Immobilienmarkt im gesamten Geschäftsgebiet – von Freiburg bis in den Nördlichen Breisgau.

Die zentralen Botschaften: 2025 war ein gutes Jahr für die Region, insbesondere für neuwertige Immobilien. 2026 bringt neue Unsicherheiten – und dennoch gute Gründe für Optimismus. Philipp Plath, Vorstandsmitglied der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau, ordnet ein:

• „Der Immobilienmarkt spiegelt immer auch die gesellschaftliche Stimmungslage wider. Unsicherheiten auf der Welt erreichen unsere Region – aber Freiburg hat bewiesen, dass es diese Phasen besser übersteht als viele andere Märkte."

Ein gutes Jahr liegt hinter uns – und die Spitzenpreise sind zurück

Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der S-Immobilien-GmbH, blickt auf ein starkes Geschäftsjahr zurück: Die Sparkassen-Immobilien-GmbH erzielte 2025 Immobilienumsätze von rund 72,4 Mio. Euro und damit ein Plus von etwa 14 % gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt wurden 146 Kaufverträge abgeschlossen. Kamenisch:

• „2025 war erneut ein sehr gutes Jahr für die S-Immo-GmbH. Die Nachfrage war hoch, neuwertige Immobilien haben sich besonders gut entwickelt."

Auch im Gesamtmarkt zeigt die Tendenz nach oben: Die Preise für Immobilien mit Baujahr ab 1990 haben sich im Gesamtgebiet stabilisiert und leicht erholt. Laut Wohnmarktbericht 2026 sind die Höchstpreise aus der Niedrigzinsphase in Freiburg mittlerweile fast wieder erreicht.

Die Preisspannen im Wohnmarktbericht 2026 spiegeln die Lageunterschiede deutlich wider: In Freiburg Mitte/Ost liegen die Werte bei rund 5.200 Euro pro Quadratmeter, im Rheintal und nördlichen Kaiserstuhl bei bis zu ca. 3.000 Euro.

Ältere oder unsanierte Immobilien verzeichneten lediglich geringe Wertsteigerungen oder stagnierten. Die Vermarktungsdauer hat sich zudem leicht erhöht – auf durchschnittlich rund 90 Tage. Kamenisch sagt:

• „Verkäufer müssen wegen der Zinssteigerungen und des veränderten Nachfrageverhaltens wieder preisflexibel werden. Wer gut beraten ist und den Markt kennt, findet aber trotzdem gute Bedingungen."

Der Wohnmarktbericht 2026: Verhaltene Nachfrage, aber strukturelle Stärke

Prof. Dr. Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Deutschen Immobilien-Akademie der Universität Freiburg und Autor des Wohnmarktberichts, skizzierte die wichtigsten Trends und Herausforderungen für den Immobilienmarkt: Zinserhöhungen, anhaltende Krisen und Unsicherheiten etwa beim Thema energetische Sanierungen dämpfen die Nachfrage – insbesondere außerhalb der Stadt Freiburg. Kaufinteressenten und Eigentümer fragen sich zunehmend, ob der Zeitpunkt für Kauf oder Verkauf günstig ist. Dieses Zögern, so Wölfle, sei menschlich verständlich – aus Marktsicht aber oft unbegründet:

• „Wir sind meist zu pessimistisch. Der Markt bewegt sich seitwärts – aber das ist keine Schwäche. Freiburg ist strukturell einer der robustesten Immobilienmärkte in Deutschland. Wer Geduld mitbringt, ist gut aufgestellt."

Wölfle verweist auf die langfristig stabile Nachfragebasis: Bis 2040 wachsen im Regierungsbezirk Freiburg die Haushaltszahlen – vor allem in der Altersgruppe der 60- bis 85-Jährigen. Mieten steigen weiterhin regelmäßig, was Wohneigentum als langfristige Anlage attraktiv hält.

Zinsen und Finanzierung: Mehr Abschlüsse – aber Eigenkapital entscheidet

Dorothea Müller, Bereichsleiterin Immobilien bei der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau, berichtet über eine deutliche Belebung im Finanzierungsgeschäft:

• „Die Immobilienfinanzierungen sind 2025 um rund 50 % gegenüber 2024 gestiegen. Das zeigt, dass die Nachfrage grundsätzlich vorhanden ist – die Menschen wollen kaufen."

Gleichzeitig macht Müller auf eine wichtige Einschränkung aufmerksam: Finanzierungen mit wenig Eigenkapital müssen häufig abgelehnt werden. Der Zinssatz richtet sich maßgeblich nach dem Verhältnis von Darlehensbetrag zu Gesamtkosten. Konkrete Beispielrechnungen im Wohnmarktbericht zeigen, wie stark Eigenkapitaleinsatz und Zinssatz die monatliche Belastung beeinflussen. Besonders profitieren aktuell Kunden mit zuteilungsreifen Bausparverträgen: Deren Darlehenszinssätze liegen noch deutlich niedriger, was die monatliche Belastung spürbar reduziert. Müller:

• „Kunden mit Bausparverträgen sehen jetzt, dass sich diese Vorsorge ausgezahlt hat."

Herausforderungen für Bauträger: Viel Expertise, langer Atem

Nicole Farrelly, verantwortlich für den Bereich Projektfinanzierungen Bauträger/Immobilien/Kommunen bei der Sparkasse, beleuchtet im Wohnmarktbericht 2026 die besondere Rolle der Sparkasse als Begleiterin von Immobilienprojekten. Von der Finanzierung des Bauerwartungslands bis zum fertigen Gebäude – und dem anschließenden Verkauf über die S-Immo-GmbH: Alles aus einer Hand. Farrelly:

• „Wir begleiten Projekte über viele Jahre von Anfang an – mit Expertise, damit für alle Beteiligten der Ablauf so reibungslos wie möglich verläuft."

Farrelly betont, dass die Sparkasse ihr Angebot zuletzt weiter ausgebaut hat: Bauträger, Projektentwickler, Genossenschaften, Baugruppen und kommunale Akteure finden bei der Sparkasse gebündelte Kompetenz.

Faktencheck Bauturbo: Viel versprochen – wenig verändert

Ein eigenes Kapitel des Wohnmarktberichts widmet sich dem sogenannten Bauturbo – dem bundesgesetzlichen Instrument zur beschleunigten Ausweisung von Bauland. Prof. Dr. Marco Wölfle hat im Auftrag des CRES eine Umfrage unter Immobilienprofis durchgeführt. Das Ergebnis ist ernüchternd:

• „Weniger als einer von fünf Immobilienprofis rechnet mit großen Auswirkungen des Bauturbos. Das Instrument ist kein Freifahrschein – und Wohnimmobilien werden in unserer Region knapp bleiben."

Wölfle erklärt: Der Bauturbo gilt zunächst bis Ende 2030, erfordert jeweils einen Gemeinderatsbeschluss und lässt keine Ausnahmen beim Umweltschutz zu. Die Praxis zeigt: Bauen dauert Jahre – und die Planung braucht mindestens ebenso lange. Kurzfristige Wirkungen auf das Angebot sind daher kaum zu erwarten.

Fazit: Robuster Markt – mit Augenmaß

Der Wohnmarktbericht 2026 zeichnet das Bild eines strukturell starken, aber aktuell zurückhaltenden Marktes. Freiburg und der Nördliche Breisgau bleiben eine der gefragtesten Wohnregionen in Deutschland – mit stabilen Langzeitperspektiven, auch wenn kurzfristige Unsicherheiten bremsen.

Der vollständige Wohnmarktbericht 2026 ist kostenfrei erhältlich unter:

https://www.s-immobilien-freiburg.de/26asdfu0as8dfk/

Bildunterschrift
Pressekonferenz zur Vorstellung des Wohnmarktberichts 2026 im Sparkassen FinanzZentrum Freiburg mit (v.l.n.r.): Prof. Dr. Marco Wölfle (wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Deutschen Immobilien-Akademie der Universität Freiburg und Autor des Wohnmarktberichts), Philipp Plath (Vorstandsmitglied der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau), Dorothea Müller (Bereichsleiterin Immobilien der Sparkasse) und Oliver Kamenisch (Geschäftsführer der S-Immobilien-GmbH)