Freiburg: In Teamarbeit zum Rekordauftrag

• Neubau des Volksbank-Areals ist der größte Schlüsselfertigbau-Auftrag in der Geschichte der ZÜBLIN-Direktion Karlsruhe
• Volksbank Freiburg und Stiftung Breisgauer Katholischer Religionsfonds sind die Auftraggeberinnen
• STRABAG Real Estate hat den Projekt als Service-Development-Auftrag entwickelt

Von STRABAG Real Estate entwickelt, von ZÜBLIN bis 2021 gebaut: Die ZÜBLIN-Bereiche Freiburg und Karlsruhe Schlüsselfertigbau realisieren in Freiburg einen Neubau-Komplex mit Volksbank-Zentrale, Schulaula, Hotel und Ladengeschäften – ein Projekt, das den STRABAG-Slogan "TEAMS WORK." gleich in mehrfacher Hinsicht mit Leben füllt.

Es ist der größte Schlüsselfertigbau-Auftrag in der Geschichte der ZÜBLIN-Direktion Karlsruhe, und in der Projektentwicklung war es für die STRABAG Real Estate die externe Premiere im Service-Development-Geschäft: Im Herzen von Freiburg, vis-à-vis dem Hauptbahnhof, wird ZÜBLIN auf mehr als 6.000 m² Grundfläche (oberirdisch) einen Gebäudekomplex errichten, der in Zukunft den Hauptsitz der heimischen Volksbank, das benachbarte St. Ursula Gymnasium, ein Courtyard by Marriot-4-Sterne-Hotel der SV-Group mit 156 Zimmern und eine öffentliche Tiefgarage mit rd. 330 Stellplätzen beherbergen wird.

Auftraggeberinnen sind die Volksbank Freiburg eG und die Stiftung Breisgauer Katholischer Religionsfonds. „Zusammen mit dem Hotel sind es eigentlich drei eigenständige Projekte, die wir parallel bauen“, sagt Carsten Brosch, Technischer Leiter des ZÜBLIN-Bereichs Freiburg. Die Freiburger (65%) realisieren das Großprojekt nach Plänen des renommierten Hamburger Architekturbüros Hadi Teherani Architects als Generalunternehmen in einer ARGE gemeinsam mit den Kolleginnen und Kollegen des Bereichs Karlsruhe Schlüsselfertigbau (35%) – in Teamarbeit.

Es ist ein Projekt, das den STRABAG-Slogan „TEAMS WORK.“ gleich in mehrfacher Hinsicht mit Leben füllt: Schon von Beginn an ist der Team-Gedanke, der Schulterschluss aller Beteiligten, ein prägendes Kennzeichen auf vielen Ebenen für dieses Bauvorhaben. Die entscheidenden Weichen stellte die STRABAG Real Estate (SRE), die 2014 von der Volksbank mit der Planung für einen Neubau ihrer Zentrale plus angrenzendem Hotel und Einzelhandel beauftragt wurde. Mit dem umfassenden Vertrag übernahm die SRE sowohl Projektentwicklung und -steuerung als auch zunächst Generalplanung und Vermietung – ein „Development Services“ mit allen vier Leistungsbausteinen komplett aus einer Hand. Was für die SRE bei selbstangekauften Grundstücken seit jeher Alltagsgeschäft ist, war als Leistungspaket für externe Kundinnen und Kunden damals noch Neuland für die Immobilienentwicklerin der STRABAG-Gruppe.

„Es war das erste Projekt dieser Art, das wir als Dienstleisterin im Namen und für Dritte übernommen haben“, berichtet Martin Lauble, SRE-Bereichsleiter in Freiburg. „Die gute Erfahrung, die wir dabei gemacht haben, hat uns darin bestärkt, das Leistungsangebot „Development Services“ als eigenes Geschäftsfeld aufzubauen.“ Die SRE entwickelte ein optimiertes Nutzungskonzept für die Bank, initiierte über Synergien bei den Baukosten den Zusammenschluss mit dem Bauträger des benachbarten Gymnasiums, gewann mit der SV-Hotel-Group einen langfristigen und sicheren Mieter – und holte den ZÜBLIN-Bereich Freiburg mit an Bord.

Seit 2015 trieben die Konzernschwestern das Projekt im Team voran: ZÜBLIN unterstützte die SRE bei ersten Kostenermittlungen und der Tragwerksplanung; beide gemeinsam stellten den Auftraggeberinnen das Partnerschaftsmodell teamconcept vor. Mit Erfolg. Der kooperative Ansatz, die Transparenz, die gemeinschaftliche Projektbegleitung: All dies überzeugte Volksbank und Stiftung – und bewog die SRE, den Staffelstab in der Generalplanung an den ZÜBLIN-Bereich Freiburg zu übergeben. „Wenn Ihr mit ZÜBLIN einen teamconcept-Vertrag machen wollt, macht auch die Planung direkt mit ihnen weiter“, habe er den Auftraggeberinnen geraten, berichtet Martin Lauble.

Während das Projekt für die SRE seit 2017 erfolgreich beendet ist (die weitere Steuerung übernahm zwischenzeitlich Thost Projektmanagement), wurde das Freiburger ZÜBLIN-Team zunächst mit dem Abbruch der alten Bebauung und der Einrichtung der Baugrube beauftragt, bevor das gewachsene Vertrauensverhältnis nun in den teamconcept-Auftrag zur federführenden Realisierung des Neubaus mündete. Für die Verbauarbeiten hat ZÜBLIN Freiburg wiederum die ZÜBLIN Spezialtiefbau GmbH mit in das Projekt eingebunden.

Nachdem die alte Volksbankzentrale abgerissen ist, haben Mitte September die Rohbau-Arbeiten begonnen: Während parallel dazu noch der Schutt aus der Baugrube abtransportiert wird, werden bereits die Fundamente gegossen, berichtet Projektleiter Carsten Friedrich von ZÜBLIN Freiburg. „Wir bauen eine Bodenplatte von mehr als 6.000 m².“ Am 24. Oktober wird der Baustart offiziell mit der Grundsteinlegung gefeiert.

Carsten Friedrich führt das Projekt gemeinsam mit seinem ZÜBLIN-Kollegen Christian Schürhuber aus Karlsruhe – im Team und in Arbeitsteilung; Schürhuber leitet die Ausführungsplanung, Friedrich Abbruch und Rohbau. Was sieht er dabei als größte Herausforderung? „Wir haben alles LEAN geplant und von vorn bis hinten durchgetaktet, den kompletten Rohbau, die Fassade, den Ausbau. Sämtliche Starttermine mit allen Nachunternehmen sind abgestimmt.“, sagt Carsten Friedrich.

Wöchentliche teamconcept-Treffen mit Vertretern der Bauherrengemeinschaft werden das Projekt wie bisher auch weiterhin in all seinen Entstehungsphasen begleiten: Jeden zweiten Donnerstag steht der teamconcept-Jour-fixe an, in den Wochen dazwischen die Planungstreffen mit dem Projektsteuerungsteam der Firma Thost. Und Carsten Friedrich hat keine Zweifel, dass dabei alle am gleichen Strang ziehen: „Wir haben eine gute Vertrauensbasis, sprechen über alles, wollen das zusammen durchführen.“ Oder, mit zwei Worten: „TEAMS WORK.“ In seinem Freiburger Projekt, so Carsten Friedrich, werde die „Konzern-Philosophie der STRABAG-Gruppe voll gelebt“.