Stolperfallen bei der Grundstückssuche – woran erkennt man ein gutes Grundstück für den Hausbau?

Ein passendes Grundstück zu findenist derzeit die größte Herausforderung bei der Hausbau-Planung. Bauland ist ein begrenztes Gut und in stark nachgefragten Regionen Mangelware. Dennoch sollten Bauinteressenten sich nicht entmutigen lassen, denn der Staat, die Bundesländer und die Kommunen fördern den Bau von Wohnraum und aktivieren Bauland. Gemeinden erschließen auf dem Land neue Wohngebiete und bieten Familien günstigen Baugrund an. Potenzial gibt es auch in so genannten Baulücken, geteilten Grundstücken oder bei Abrisshäusern. Wichtig ist es, dass Bauherren potenzielle Baugrundstücke sorgfältig vor dem Kauf prüfen, denn ein ungeeignetes Grundstück kann den Traum vom eigenen Haus sehr teuer oder unmöglich machen.

Erst informieren, dann entscheiden

Woran erkennen Bauwillige, ob sich das Grundstück für den Hausbau eignet? Ein Baugrundstück muss hinsichtlich der Umgebung, der Größe, der Eigenschaften, der Bodenbeschaffenheit und des Bebauungsplanes bewertet werden. Wer den potenziellen Baugrund nach diesen Kriterien bewertet, den professionellen Blick eines Experten oder eines erfahrenen Massivhauspartners zu Rate zieht, kann eine sichere Entscheidungen treffen. Bauinteressente dürfen sich auf keinen Fall bei einer angespannten Lage unter Druck setzen lassen und zu einer Kurzschlussreaktion neigen. Grundstücke, die zum Kauf stehen, unterscheiden sich nach erschlossenem oder unerschlossenem Bauland, je nachdem ob Gas-, Wasser- und Stromleitungen gelegt sind. Auf Bauerwartungsland hingegen darf noch nicht gebaut werden. Daher kommt es für Bauwillige weniger in Frage.

Größe, Form und Lage

Zunächst muss das potenzielle Grundstück grundsätzlich von der Größe und Form passen. Grundstück und Wunschhaus müssen in jedem Fall kompatibel sein. Problematisch können zu kleine oder schlecht geschnittene Grundstücke werden. Auch Baulücken und geteilte Grundstücke können Einschränkungen mit sich bringen. Für ein Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von etwa 100 m²müssen die Außenmaße des Hauses etwa 8x8 m, 7,63x8,13 m oder 8,50x9 m betragen. Hinzu kommt die Freifläche um das Haus, die je nach lokalen Vorgaben etwa 3m beträgt. Ist das verfügbare Grundstück zu groß und teuer für ein Einfamilienhaus, so sollten Bauwillige eine Baugemeinschaft in Erwägung ziehen. Ein Doppelhaus nutzt die Grundfläche besser aus. Mit einer Grundfläche von ca. 119 m² braucht es Außenmaße von ca. 12x14 m. Schließlich muss auch die Positionierung des Hauses in Betracht gezogen werden. Das Haus sollte so ausgerichtet sein, dass Terrasse und Wohnräume zur Sonne zeigen, damit die Bewohner von Licht und Wärme profitieren. 

Geländeeigenschaften und Bodenbeschaffenheit

Die Geländeeigenschaften und die Beschaffenheit des Bodens wirken sich auf die Bauweise, Baukosten und Grundstückspreise aus. Hanggrundstücke können vermeintliche Schnäppchen sein, da sie im Preis ein wenig günstiger als eine ebene Fläche sind. Bauen in der Schräge ist jedoch anspruchsvoller und damit teurer. Ein Haus an einem Nordhang liegt die meiste Zeit im Schatten. Der Einsatz einer Photovoltaikanlage kann daher schwierig werden und die Einhaltung der Energieeinsparverordnung erschweren. Um die genauen Baukosten für jedes Haus bestimmen zu können, ist ein Bodengutachten notwendig. Die Bodenbeschaffenheit bestimmt, wie das Fundament angelegt werden muss. Bei Hanggrundstücken können Felsen den Bau erschweren, bei ebenen Flächen ein zu hohes Grundwasser oder ein zu weicher Boden. Bei einer Bodenanalyse können auch Altlasten im Boden erkannt werden, die vor Baubeginn entsorgt werden müssen. Ist das Gelände mit Bäumen oder Hecken bewachsen, muss bei der Bauplanung geklärt werden, welche Bäume gerodet werden müssen und welche bleiben können. Alter Baumbestand sieht zwar schön aus, kann jedoch auch viel Schatten mit sich bringen, den Bewohnern Licht und Wärme nehmen sowie die Nutzung von Sonnenkollektoren beeinträchtigen. 

Bebauungsplan und Grundbuch

Stimmen die Kriterien für das Grundstück, sollten der Bebauungsplan und das Grundbuch geprüft werden, denn dort sind die wichtigsten Informationen zum Grundstück festgehalten. Im Bebauungsplan regelt die Kommune, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Zum einen ist damit die Nutzung wie Wohnraum, Gewerbefläche oder Industrie gemeint, zum anderen die Vorgaben zum Gebäude wie Anzahl der Etagen, Höhe, Fassadengestaltung, Dachform oder Farbe der Dachziegel. Alle Grundstücke und Eigentumsverhältnisse sind in einem amtlich-öffentlichen Verzeichnis, dem Grundbuch, aufgeführt. Der Eintrag umfasst Lage, Größe, Angaben zum Flurstück sowie Rechte und Eigentümer. Die Rechte können Wegerechte der Nachbarn, bei Häusern Wohnrecht von Angehörigen oder Leitungsrechte für Wasser, Abwasser oder elektrischen Strom sein. Nicht wenige Grundstücke sind belastet oder haben Einschränkungen, die sich auf das Bauvorhaben der Grundstückskäufer auswirken.

 Stimmt die Umgebung für die Zukunft?

Gerade bei Neubaugebieten sollten Bauinteressenten den Blick in die Zukunft wagen und sich über die Entwicklung des Baugebiets erkundigen. Im Flächennutzungsplan ist aufgeführt, ob eine Umgehungsstraße, Windräder oder ein Gewerbegebiet geplant sind. Werden Supermärkte gebaut, werten diese das Wohngebiet auf. So können Neubaugebiete, die auf den ersten Blick uninteressant scheinen, auf langfristige Sicht zur Traumumgebung werden. Kleine Kommunen auf dem Land, die neue Wohngebiete erschließen, sind engagiert, eine gute Infrastruktur mit Schulen und Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr zu entwickeln. In diesen dynamischen Regionen ist Bauland günstig und das Massivhaus zu mietähnlichen Konditionen machbar.

Haus und Grundstück müssen zusammenpassen. Expertengutachten oder erfahrene Baupartner geben verlässliche Aussagen, ob der Baugrund für das Traumhaus geeignet ist. Bei manchen Bauinteressenten ist das Traumgrundstück Liebe auf den zweiten Blick.