Arto Toorikka: Miten hallita asuntojen ja kiinteistöjen ostamisen ja omistamisen teknisiä riskejä?

Asuntoa tai kiinteistöä ostettaessa kannattaa pyrkiä selvittämään kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sillä tarkkuudella, että sijoituksen kannattavuutta voidaan luotettavasti arvioida, kirjoittaa Vahanen Rakennusfysiikka Oy:n asiantuntija Arto Toorikka.

Mikäli asunnon tai kiinteistön ostaja ei ole huomioinut sijoituksen tuottoa arvioidessaan esimerkiksi taloyhtiön tulevaa julkisivu- tai putkiremonttia, saattaa tuottolaskelma mennä pahasti pieleen, kun korjauskustannukset realisoituvat. Koko kiinteistön elinkaaren aikaisiin kustannuksiin on suuri vaikutus kiinteistön kunnon järkevällä ylläpidolla. Mikäli korjauksia ei tehdä ennakoivasti voi tästä seurata merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia.

Teknisten riskien arviointi on haastavaa

Suurempiin kiinteistökauppoihin liittyen tehdään useimmiten konsulttityönä tekninen due diligence -kuntoarvio (TDD). Laadukkaan TDD:n perusteella ostaja saa kattavan kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista kustannusarvioineen. Oman kokemukseni mukaan niin TDD-kuntoarviota kuin muitakin rakennusten kuntoon liittyviä tutkimuksia ja selvityksiä tehdessä kirjallisten lähtötietojen kattavuudessa ja luotettavuudessa on lähes aina merkittäviä puutteita, vaikka käytettävissä olisi satoja tai tuhansia kiinteistöön liittyviä asiakirjoja. Asiantuntijaryhmä perustaa johtopäätöksensä kohteen kunnosta ja korjaustarpeista lähtötietojen kriittiseen tarkasteluun, kiinteistötarkastuksen havaintoihin sekä kollektiiviseen kokemukseen ja erityisosaamiseen. Esimerkiksi omassa työssäni hyödynnän jokaisessa asiakasprojektissa laajaa osaamisverkostoamme, jolloin voin tuoda asiakkaan käyttöön varmasti parhaan tietotaidon hankkeen erityispiirteiden mukaisesti

Yksittäisen (tai hieman useammankin) asunnon ostaja harvoin hankkii teknisiä konsulttipalveluita, vaan pyrkii selvittämään tekniset riskit myyjältä tai välittäjältä saatavien asiakirjojen sekä asuntonäytön havaintojen ja keskustelujen perustella. Asuntokauppatilanteessa on yleensä parhaimmillaankin käytössä kiinteistöstä joskus tehty kuntoarvio – valitettavasti kuntoarvioidenkin laadussa on suurta vaihtelua. Jos halutaan lisävarmuutta, niin esimerkiksi pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja voi selvittää asunnon tai omakotitalon kaupan riskejä ostajan ja myyjän turvaksi.

Selvitä ennen ostopäätöstä mitä korjauksia on tehty ja tulossa

Suosittelisin ostoa harkitessa selvittämään ainakin, mitä merkittäviä korjauksia kiinteistössä olisi rakennusvuoden perusteella pitänyt jo tehdä ja olisi tulossa mahdollisen omistamisen aikana. Myös näiden korjausten tyypilliset kustannukset olisi hyvä tuntea, jotta suuruusluokkaa voi verrata kiinteistössä tehtyihin korjauksiin ja arvioida tulevien korjausten vaikutusta investoinnin kannattavuuteen. Tutustumalla korjaushistoriaan voi arvioida myös tulevia korjaustarpeita.

Jos tietoja tehdyistä tai tulevista korjauksista ei ole, viittaa tämä usein korjausten laiminlyöntiin. Lähtötietoihin ei kannata kuitenkaan luottaa liiaksi. Esimerkiksi isännöitsijäntodistukseen kirjattu ”julkisivujen ja parvekkeiden korjaus” voi tarkoittaa kevyttä maalaamista tai raskasta betonikorjausta. Vaihtoehtojen kustannusero asuntoa kohden voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Mikäli korjaukset on tehty kevyesti, saattaa raskas korjaus olla joka tapauksessa edessä jonkin ajan kuluttua.

Korjaamiseen kannattaa valmistautua ennalta

Kaikki rakennuksen osat vanhenevat ja vikaantuvat, jolloin niillä on rajallinen käyttöikä. Kun asunto tai kiinteistö on hankittu, on erityisen tärkeää pitää sen kuntoa yllä järkevällä tavalla. Jos vaikka vesikatto vuotaa, joudutaan katon lisäksi korjaamaan vesivuodosta aiheutuneet kosteusvauriot – järkevämpää olisi ollut katon korjaaminen ennen vuotojen alkamista. Tämä on selkeä esimerkki korjauksesta, jota ei ole ennakoitu. Jotta rakennuksen kunnossapito olisi järkevää, tulisi sitä toteuttaa suunnitelmallisesti ja ennakoivasti. On tyypillistä, että korjaukset voidaan tehdä useilla eri menetelmillä. Puolueeton asiantuntija voi esittää kohteeseen soveltuvat vaihtoehtoiset korjausmenetelmät etuineen ja haittoineen, jolloin järkevälle päätöksenteolle on hyvät edellytykset. Tärkeintä olisi tuntea rakennuksen tekninen kunto kokonaisuutena ja suunnitella tulevat korjaukset siten, että koko rakennuksen elinkaaren aikaiset yhteiskustannukset olisivat mahdollisimman alhaiset.

Korjausrakentamisen valmistelun sekä siihen sisältyvien selvitysten osuus koko hankkeen kokonaiskustannuksista on tyypillisesti hyvin pieni. Korjaustöiden fyysisesti käynnistyttyä vaikutusmahdollisuudet rakennuksen elinkaaren aikaisten kustannusten syntymiseen ovat vähäiset. Eli hankkeen alkuvaiheen tarpeettomat säästötavoitteet tuovat todellisuudessa usein merkittäviä lisäkustannuksia. Jos siis alussa pyritään oikaisemaan ja hutiloidaan, kostautuu tämä yleensä loppulaskussa

Jos kunnossapitoa on laiminlyöty, voivat sisäilmaongelmat olla erityisen haastavia

Joskus korjaustarpeita voi olla hankala ennakoida ja valitettavan usein rakennuksen kuntoa ei ole seurattu esimerkiksi säännöllisesti tehtävillä kuntoarvioilla. Sisäilmaongelmat rakennuksissa ovat tyypillisiä tilanteita, joissa vaaditaan toisaalta nopeaa toimintaa ja toisaalta riittävän kattavia lähtötietoja, jotta toimenpiteillä voidaan saavuttaa paras mahdollinen hyöty. Hätäisillä toimilla, jotka tehdään vain siksi että jotain pitää saada aikaan, voidaan rakennukselle ja sen sisäilman laadulle tuottaa jopa enemmän vahinkoa kuin hyötyä.

Mikäli esimerkiksi salaojien toiminta on puutteellista ja maaperän kosteus on aiheuttanut vaurioita rakenteisiin, ajatellaan usein, että kiireellisin asia on uusia salaojat. Salaojien uusiminen ei kuitenkaan poista vaurioita eikä välttämättä edes pidä rakenteita riittävän kuivana lisävaurioitumisen estämiseksi. Pahoja sisäilmaongelmiakin voi seurata, kun maaperän ominaisuudet muuttuvat salaojien uusimisen yhteydessä, vaikka maaperä olisikin aiempaa kuivempi. Järkevämpi etenemistapa saattaakin olla rakenteiden korjaaminen kosteusteknisesti paremmiksi siten, että ne jatkossa kestävät niihin kohdistuvat rasitukset vaurioitumatta.

Rakennuksen käytöstäkin voi saada merkittäviä kustannussäästöjä

Myös rakennuksen käytöllä voi olla merkittävä vaikutus rakennuksesta kertyviin kustannuksiin. Esimerkiksi optimoimalla talotekniikan toimintaa voidaan usein saavuttaa merkittäviä säästöjä rakennuksen energiankulutuksessa. Optimointi on kuitenkin varsin haastavaa ja tässäkin kannattaa hankkia asiantuntijaosaamista, mikä maksaa itsensä tyypillisesti takaisin hyvin pian. Energiankulutuksesta aiheutuvia kustannuksia voidaan alentaa myös vaikkapa hyödyntämällä uusiutuvia energianlähteitä tai parantamalla rakennuksen energiatehokkuutta esimerkiksi lämmöneristystä parantamalla.

Asunto-osakeyhtiöissä voi vaikuttaa hakeutumalla hallitukseen

Asunto-osakeyhtiössä hallitus on isännöitsijän ohella merkittävässä roolissa kunnossapidon suunnittelussa, vaikka ainakin isommista korjauksista päätetäänkin yhtiökokouksessa. Korjaushankkeissa hallitus ja/tai isännöitsijä valmistelee asian yhtiökokoukselle sekä toteuttaa hankkeen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Jos siis haluaa, että omistusta ylläpidetään kustannustehokkaasti, kannattaa hakeutua mukaan asunto-osakeyhtiön hallitukseen, jolloin vaikuttamismahdollisuudet kasvavat.

Ympäristö ja lompakko kiittävät, kun toimitaan resurssitehokkaasti

Kustannukset ja rakennuksesta aiheutuvat kasvihuonekaasupäästöt seuraavat usein toisiaan ja näiden selkeä yhteinen tekijä on resurssitehokkuus. Ympäristönkin kannalta huonoin vaihtoehto on tarpeettomasti energiaa kuluttava rakennus, millä on paljon korjausvelkaa. Sen seurauksena joudutaan tekemään turhan raskaita korjauksia. Kun rakennuksen kuntoa seurataan tarpeellisin kuntoarvioin ja -tutkimuksin, korjaukset tehdään oikea-aikaisesti ja tarkoituksenmukaisilla menetelmillä. Energiaa ei kuluteta turhaan ja myös ympäristö kiittää.

----

Kirjoittaja Arto Toorikka työskentelee Vahanen-yhtiöissä rakennusten kuntoarvioiden, esimerkiksi sisäilma- ja kosteusteknisten kuntotutkimusten sekä erityyppisten rakennusten selvitysten ja korjaushankkeiden ohjauksen parissa. Kirjoittajalla on monipuolinen kokemus esimerkiksi erityyppisten kiinteistökauppojen teknisestä konsultoinnista. Asiakkaan haasteisiin pureutuminen ja niiden ratkaisu, rakennuksen koko elinkaaren kannalta parhaiden vaihtoehtojen löytäminen sekä niiden esittäminen ovat kirjoittajan vahvuuksia ja intohimoja työssä.

Vahanen-yhtiöt on kiinteistö- ja rakennusalan suomalainen konsulttikumppani. Tarjoamme kiinteistö- ja kaupunkikehitykseen, arkkitehtuuriin, suunnitteluun, rakennuttamiseen ja valvontaan, tutkimuksiin ja tarkastuksiin, energiaan ja kiinteistön elinkaareen sekä ympäristöön liittyviä palveluita organisaatioasiakkaille. Palvelemme asiakkaitamme Suomessa 12 paikkakunnalla yli 500 asiantuntijan voimin.