​Asuntomarkkinoiden pulssi on vakaa, mutta hieman kiihtyvä

Säästöpankkiirin, eli Nooa Säästöpankin toimitusjohtajan Tommi Rytkösen mukaan suomalainen asuntomarkkina on perusterve, eli tarpeesta lähtevää kysyntää löytyy. Samalla monet ovat kuitenkin vielä varovaisia liikkeissään.

Miltä asuntomarkkinat tällä hetkellä näyttävät?

- Ainakin pääkaupunkiseudulla näyttäisi viriämistä olevan ilmassa. Perheasunnotkin näyttäisivät liikkuvan paremmin kuin vaikkapa vuosi sitten, Rytkönen sanoo.

Hänen mukaansa perheasuntomarkkinoilla on aika moni lykännyt semmoista hankintaa, jota on pohtinut ja johon on olleet mahdollisuudet jo pidemmän aikaa.

- Normalisoitumista on havaittavissa. Kun hinnat ovat ehkä joustaneet hieman alaspäin, ja samalla tarpeet ehkä eivät, eli sitä toista, kolmatta tai neljättä makuuhuonetta tarvitaan ja lapset kasvavat, niin ei ihme, että isommatkin asunnot taas liikkuvat.

Asuntojen hinnat nousevat inflaatiota nopeammin
Rytkönen muistuttaa, että pääkaupunkiseudulla ja suurissa yliopistokaupungeissa pienten asuntojen markkinaa on viime vuodet ajanut sijoituskysyntä. Sijoittajien kysyntä käytettyihin pienasuntoihin, etupäässä yksiöihin ja myös pieniin kaksioihin, on ollut varsin kovaa, mikä on siirtynyt sitten hintoihin. Eli osa sijoittajista on ollut valmis hyväksymään matalamman korkotason.

- Viimeiset kymmenen vuotta on puhuttu, että asuntojen hinnat eivät enää voi nousta. Toisaalta, jos sijoittaja katsoo pääkaupunkiseudun pienasuntojen noin 3–4 prosentin tuottotasoja ja vertaa korkosijoittajan liki nollatuottoon, yhtälö voi näyttää siedettävältä. Kun tähän lisää vielä lainarahan hyvän saatavuuden ja erittäin matalan korkotason, alkaakiin oman pääoman tuotto näyttää jo melkoisen mukavalta. Eritoten, kun korkoriskin saa itseltään pois hyvin kohtuullisella lisäkulungilla.

- Eli jos inflaatio on nolla – nythän se on – niin näyttää siltä, että hieman reaalihintatason päälle asunnot nousevat seuraavan 12 kuukauden aikana.

Hän kiittelee erikseen sitä, että erilaiset rahastot ovat olleet aktiivisia uudisasuntopuolella ja pitäneet näin huolta myös rakennusteollisuuden työllisyydestä.

Hintojen kehityksestä on vaikea nähdä kuplaa
Rytkönen ei jaksa uskoa asuntohintojen kuplaan pääkaupunkiseudulla tai varsinkaan siihen, että semmoinen olisi nyt puhkeamassa.

- Jos ne vuosimuutokset ovat pienissä asunnoissa olleet siellä parin–kolmen prosentin luokkaa, minkä selittää kapea tarjonta, nousevat vuokrat ja matalat korot, niin tarvittaisiin aika voimakas korkojen nousu, jotta hinnoissa nähtäisiin selvä tasokorjaus alaspäin. Ja selvällä tarkoitan nyt esimerkiksi kymmentä prosenttia. Ehkä noin 4–5 prosenttiyksikköön nousevat markkinakorot voisivat maksukyvyn heikkenemisen kautta tuoda pakkotarjontaa markkinoille, joka sitten laskisi hintoja.

Vuokrat ovat pääkaupunkiseudulla nousseet viime vuosina selvästi. Rytkösen mukaan suunta ei enää ole yhtä vahvasti ylöspäin.

- Uskon, että voimakkain vuokrien nousun vaihe on jo nähty. Markkinatilanne on antanut erityisesti institutionaalisille sijoittajille mahdollisuuden korjata viime vuosina vuokratasojaan. Yksityinen vuokranantaja taas on keskimäärin pysynyt vähän varovaisempana. Mutta on tietysti niin, että matala korkotaso ja korkea vuokrataso on semmoinen yhtälö, että jos yleensä haluaa sitä varallisuutta pikkuhiljaa kerryttää seinien kautta, niin ajat eivät ole siihen huonot. Pk-seudulla ja yliopistokaupungeissa toimivalle pitkäjänteiselle asuntosijoittajalle ajat eivät ole mitenkään huonoja lähitulevaisuudessakaan.

Asuntolainat ovat historiallisen halpoja
Rytkönen muistuttaa, että asuntolainan saa nyt erityisesti pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa edullisesti. Kokonaisuuskustannukset muun muassa uusissa pääkaupunkiseutulaisten asuntolainoissa ovat runsaan prosentin luokkaa.

- Kun palasin pankkiin töihin vuoden 2012 syksyllä, niin marginaalit pyörivät puolentoista - 1,75 prosenttiyksikön haarukassa. Nyt ollaan enemmän siellä ykkösen pinnassa, pyöritään vähän molemmin puolin. Markkinakorot olivat silloin parin noin 0,7 prosentin luokkaa, nyt ollaan pakkasella. Lainan kokonaiskorko ei tosiaankaan ole asiakkaillemme kallis tällä hetkellä.