Airbnb-regnestykket mange ikke ønsker å se

Høy bruttoinntekt fra korttidsutleie kan bli svak netto. I verste fall kan utleier få en stor skatte- og avgiftsregning i etterkant.

Korttidsutleie via Airbnb kan se svært lønnsomt ut på papiret. Men mange private utleiere kan overvurdere gevinsten dersom de regner på bruttoinntekt, vanlig kapitalbeskatning og for lave driftskostnader.

I mange byer er presset i leiemarkedet høyt. Studenter, unge arbeidstakere, nyetablerte familier og tilflyttere konkurrerer om et begrenset antall langtidsleieboliger. Samtidig kan korttidsutleie fremstå som et mer lønnsomt alternativ for boligeiere. Det skaper en enkel og fristende fortelling: Airbnb gir høyere inntekt enn vanlig utleie.

Men regnestykket er ofte mer krevende.

– Mange regner på Airbnb som om det bare er vanlig boligutleie med høyere leie. Det er ofte feil. Når du har korte opphold, hyppige gjesteskifter, renhold, sengetøy, håndklær og plattformadministrasjon, begynner det å ligne drift og næringsvirksomhet, sier Endre Jo Reite, privatøkonom i BN Bank.

Skatteetaten skriver i sin veiledning om utleie av bolig og eiendom at vanlig skattepliktig utleie normalt skattlegges med 22 prosent av overskuddet. Samtidig presiserer Skatteetaten at utleie kan bli regnet som næringsvirksomhet. Da kan et eventuelt overskudd skattlegges med opp mot 50,6 prosent.

Skattedirektoratet har også i en bindende forhåndsuttalelse, BFU 6/16, vurdert kontinuerlig korttidsutleie av to leiligheter via Airbnb som virksomhet. I samme uttalelse ble det også vurdert merverdiavgift.

Det betyr ikke at all Airbnb-utleie er næringsvirksomhet. Men det betyr at private utleiere ikke trygt kan legge til grunn at korttidsutleie alltid beskattes som vanlig passiv boligutleie.

– Vi møter en del lånekunder som driver med Airbnb-utleie, og det hender de blir overrasket når vi viser hvordan korttidsutleie ikke nødvendigvis gjør at du sitter igjen med mer etter skatt, sier Reite.

Han advarer også mot å se på dette som et spørsmål man kan rydde opp i senere.

– Risikoen er ikke bare at du har regnet litt feil. Hvis aktiviteten skulle vært behandlet som næringsvirksomhet, eller også skulle vært vurdert for merverdiavgift, kan det komme en større regning i etterkant, sier Reite.

Tre regnestykker – samme bolig, helt ulik netto

Mange vurderer Airbnb med utgangspunkt i døgnpris og belegg. Hvis døgnprisen er høy og boligen står utleid store deler av året, kan bruttoinntekten se svært attraktiv ut. Men forskjellen mellom brutto og netto kan være stor.

I dette eksempelet gir Airbnb klart høyest bruttoinntekt. Men når kostnader og mulig næringsbeskatning tas med, faller nettoen under vanlig langtidsutleie.

– Det er bruttoinntekten som gjør Airbnb fristende. Men det er ikke bruttoen som betaler boliglån, skatt, strøm, renhold og slitasje. Det er nettoen som betyr noe, sier Reite.

– Det kan godt hende mange utleiere aner dette. Men det er ikke sikkert de ønsker å vite det. Så lenge man ser på inntekten som “ekstra leie”, og ikke som en liten overnattingsvirksomhet, ser regnestykket mye penere ut enn det egentlig er, sier han.

Kan få regningen i etterkant

Dersom utleier klassifiserer inntekten feil, kan Skatteetaten endre skattefastsettingen. Da kan konsekvensen bli etterberegnet skatt, renter og i enkelte tilfeller tilleggsskatt.

Skatteetaten skriver at man kan bli ilagt tilleggsskatt dersom man ikke leverer riktige og fullstendige opplysninger i skattemeldingen. Skatteetaten presiserer også at skattyter selv har plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger, selv om andre har vært involvert i leveringen.

For en Airbnb-utleier kan det bety at en tilsynelatende god netto i ettertid blir spist opp av ny skattefastsetting. Dersom mva også skulle vært beregnet, kan regningen bli enda større.

– Dette er ikke et område der man trygt kan lene seg tilbake og tenke at plattformen eller Skatteetaten ordner klassifiseringen. Utleier har selv ansvaret for å vurdere om aktiviteten fortsatt er passiv boligutleie, eller om den har blitt næringsvirksomhet. Bommer man, kan regningen komme senere, sier Reite.

Han mener særlig utleiere med flere enheter, korte gjesteopphold og løpende service bør være varsomme.

– Hvis du driver med hyppige gjesteskifter, vask, sengetøy, håndklær, prisjusteringer og løpende oppfølging, er det vanskelig å late som dette bare er passiv kapitalplassering. Da bør du i det minste ha gjort en ordentlig vurdering og dokumentert den, sier Reite.

Ikke bare privatøkonomi

Dette er ikke bare en sak om den enkelte utleiers lønnsomhet. I byer med press i langtidsmarkedet kan korttidsutleie trekke boliger ut av det ordinære leietilbudet. Dersom eierne gjør dette fordi de overvurderer netto lønnsomhet, kan beslutningen både være privatøkonomisk svak og samfunnsøkonomisk uheldig.

Korttidsutleie diskuteres ofte som boligpolitikk: Hvordan påvirker det boligtilgang, bomiljø, turisme og regulering? Men skattedimensjonen får mindre oppmerksomhet. Det kan være en svakhet i debatten.

– Det er lett å diskutere Airbnb som regulering og boligpolitikk. Men dette er også ganske konkret privatøkonomi. Mange må spørre seg: Driver jeg egentlig passiv boligutleie, eller driver jeg en liten overnattingsvirksomhet? Det spørsmålet har stor betydning for skatt, merverdiavgift, kostnader og faktisk lønnsomhet, sier Reite.

Faktaboks: Når kan Airbnb bli næring?

Skattevurderingen beror på en konkret helhetsvurdering. Følgende momenter kan trekke i retning av virksomhet: