Månedens prosjekt BREEAM-NOR In-Use: Hieronymus Heyerdahls gate 1 i Oslo

Da Ferd Eiendom rehabiliterte det historiske bygget i Hieronymus Heyerdahls gate 1 i Oslo, var ambisjonen klar: De ville ikke bare oppgradere bygget, de ville dokumentere kvalitetene og sikre langsiktig verdi. Valget falt på BREEAM-NOR In-Use.

Et bygg med historie, og fremtid

Rett ved Rådhuset, med utsikt mot fjorden, ligger det ærverdige bygget fra 1936. Med sine art deco-detaljer og plass på Byantikvarens gule liste er det et bygg med tydelig identitet.

Etter oppkjøpet i 2020 startet Ferd Eiendom en omfattende rehabilitering. Arbeidet ble gjennomført i tett dialog med Byantikvaren, med mål om å bevare byggets historiske kvaliteter, samtidig som det skulle møte dagens krav til funksjonalitet og bærekraft.

Resultatet er et moderne kontorbygg på 13 700 kvadratmeter, fordelt over åtte etasjer, med plass til opptil 500 arbeidsplasser, og med forretning i 1. etasje.

Hvorfor BREEAM-NOR In-Use?

For Ferd Eiendom var ikke sertifiseringen et enkeltstående valg, den er en del av en tydelig strategi.

Selskapet har satt konkrete mål for hele porteføljen: Rehabiliterte næringsbygg skal oppnå nivået «Very Good» i BREEAM-NOR In-Use.

– Sertifiseringen hjelper oss å systematisere bærekraftsarbeidet og sikre at vi faktisk får inn de kvalitetene vi ønsker i prosjektet, forteller Gunnar Fagerbakke, eiendomsansvarlig i Ferd Eiendom.

Samtidig ga BREEAM-NOR In-Use et konkret bevis på byggets fysiske tilstand etter rehabiliteringen, noe som gjør det enklere å prioritere tiltak og følge opp over tid.

Gjennom sertifiseringen får man ikke bare en vurdering, men også et rammeverk for å jobbe med videre forbedring av bygget.

Fikk bedre oversikt, og noen overraskelser

En viktig del av prosessen var kartleggingen av bygget.

Den ga Ferd Eiendom en langt bedre forståelse av eiendommens kvaliteter, tekniske tilstand og forbedringspotensial. Samtidig avdekket den også noen utfordringer.

Særlig dokumentasjon på eldre deler av bygget viste seg å være mangelfull.

– Vi oppdaget at vi hadde mindre kontroll på eldre FDV-dokumentasjon enn vi trodde. Det gjorde enkelte vurderinger mer krevende, sier Fagerbakke.

Dette er en erfaring mange eiendomsaktører vil kjenne seg igjen i, og et tydelig argument for å sette av nok tid til kartleggingen.

Tiltakene som løftet bygget

Rehabiliteringen omfattet en rekke tiltak, fra energiforbedringer til bedre brukeropplevelse:

• Nye vinduer og etterisolering av fasade
• Energieffektiv belysning og moderne styringssystemer
• Oppgradering av ventilasjon og klimaanlegg
• Etablering av to nye atrier som gir lys og fellesarealer
• Vannbesparende løsninger og bedre avfallshåndtering – blant annet med praktiske grep som vannuttak i avfallsrom

Samtidig ble det lagt stor vekt på innemiljø og komfort, faktorer som i økende grad etterspørres av leietakere. Her er dagslys og godt utsyn et tydelig eksempel på kvaliteter som både gir poeng i sertifiseringen og gjør bygget mer attraktivt for brukerne.

Likevel er én erfaring tydelig:

– Det er summen av tiltakene som gir effekt, fastslår Fagerbakke.

Konkrete gevinster, allerede i drift

Selv kort tid etter ferdigstillelse ser Ferd Eiendom tydelige resultater:

Bedre kontroll på energibruk – med energiovervåking (EOS) har de fått løpende innsikt og bedre styring.

Mer effektiv drift – moderne SD-anlegg gir bedre styring, enklere feilsøking og mer effektiv oppfølging.

Bedre kostnadskontroll – tydeligere oversikt gjør det enklere å prioritere riktig.

Økt attraktivitet for leietakere – BREEAM-NOR In-Use-sertifiseringen og en helhetlig bærekraftsprofil er et tydelig konkurransefortrinn.

Endrer måten de jobber på

Kanskje enda viktigere enn de konkrete tiltakene er hvordan sertifiseringen påvirker organisasjonen.

– I nye prosjekter er det nå en forventning om at vi minst skal holde samme nivå, og gjerne bli enda bedre, sier Fagerbakke.

Det betyr tidligere involvering, tydeligere krav til leveranser og mer systematisk oppfølging, blant annet gjennom bedre krav til dokumentasjon fra entreprenører.

Erfaringer andre kan lære av

Ferd Eiendom har oppsummert sine erfaringer og er tydelige på hva som er avgjørende for å lykkes:

• Start tidlig med kartlegging og pre-analyse
• Still tydelige krav til FDV-dokumentasjon
• Sørg for god involvering i hele prosjektet
• Bruk sertifiseringen aktivt som styringsverktøy

De trekker også frem at den norske manualen og den nye In-Use-portalen tilpasset det norske markedet har gjort ordningen mer relevant for norske eiendommer og arbeidsprosessen mer effektiv.

Et verktøy for langsiktig verdi

For Ferd Eiendom handler ikke BREEAM-NOR In-Use bare om å oppnå en karakter. Det handler om å få et tydelig bilde av eiendommen, og et konkret grunnlag for videre utvikling.

– Sertifiseringen gir oss en fast struktur i arbeidet, og gjør det enklere å se hvilke tiltak som gir mest effekt, både nå og ved en senere resertifisering, understreker Fagerbakke.

For eiendomsaktører som vurderer sertifisering, er budskapet tydelig:

– Dette er mer enn et stempel. Det gir bedre beslutningsgrunnlag, mer forutsigbar drift og et tydelig bilde av hva som skal til for å øke verdien videre, avslutter Fagerbakke.