Sveriges största stambyte i total ”makeover”

– Vi hade en tid sett att vattenskadorna ökade och beslöt därför att göra en utvidgad utredning om renovering av våtutrymmen och stambyte, berättar Gunnar Levin, ordförande och veteran i en av Storstockholms största bostadsrättsföreningar, HSB Brf Pampas i Solna, med 737 lägenheter och 62 lokaler fördelade på åtta hus, varav fem tiovåningshus. 

– Husen byggdes 1962-64, precis före det stora miljonprogrammet, så det var ändå dags för en genomgripande renovering. Livslängden för stammar är ju inte mer än 40-50 år, och vi hade gjort inspektion av stammarna vart femte år, så bedömningen 2007 var att nu klarar de sig inte längre. Alltfler skador på golvbrunnar och dålig lukt i lägenheterna krävde dessutom en fördjupad inspektion. Och i samband med ommålning av tre hustak täppte flagor av gammal färg till takbrunnarna. Eftersom taken är platta letade sig regnvatten igenom taken och orsakade skador i 28 lägenheter. Nu blev det svettigt.

Magnus Järna, föreningens egen fastighetsförvaltare, kompletterar:
– Även om Pampas historiskt har varit en av föregångarna när det gäller förbättringsinitiativ insåg vi att det helt enkelt var fråga om en total ”makeover” för drygt 200 Mkr fram till 2012, klart kännbart även för en stor förening som vår och ingen lätt uppgift att hantera för styrelsen. Gradvis tillvänjning är kanske en bra beskrivning, vilket också gäller bostadsrättsinnehavarna som fick se avgiften fördubblad. Å andra sidan har de fått nya badrum och toaletter, vilket verkligen uppskattas.

Extern projektledare
Styrelsen i Pampas beslöt att ta hjälp av ÅF, där Lars Sandberg fick rollen som övergripande projektledare. Han berättar:

– Våren 2007 sattes ett utredningsuppdrag igång avseende stammarnas och dagvattensystemets kondition. Våtrum, yttertak och rör statusbesiktigades. Det visade sig bland annat att avloppsrör och kallvattenledningar var rostangripna, avstängningsventiler höll inte tätt, tätskikt var undermåliga och bjälklag hade fuktskador.

Vi lämnade några månader senare en detaljerad rapport med förslag till åtgärder. Föreningens medlemmar informerades om beslutsunderlaget genom hemsidan, informationsblad och stormöten. Vid extrastämman hyrdes hela Filadelfiakyrkan i Stockholm som var den enda lokal som kunde rymma alla medlemmar.

Kvalitetssäkring: Från ramhandling till byggledning och ekonomisk uppföljning
– Under våren 2008 gjordes en upphandling av ombyggnadsarbetena, där vi från ÅF utarbetade förfrågningsunderlaget till entreprenörerna baserat på det beslutsunderlag som vi presenterat för styrelsen och medlemmarna, och som styrelsen och stämman fattat beslut om. Vi granskade sedan anbuden och gjorde utvärderingen av dem.

Bara upphandlingsfasen och utvärderingsfasen tog nästan ett år. Det kan tyckas som en lång tid, men med tanke på projektets storlek är det inte konstigt. Min erfarenhet är också att man vinner på att avsätta ordentligt med tid för planering innan själva byggarbetena startar, både vad avser kvalitet och kostnader. Inför avtalsskrivningen med entreprenörerna har föreningen också tagit hjälp av en jurist, vilket är något jag brukar rekommendera, påpekar Lars Sandberg.

Gunnar Levin inflikar: Under projektets gång upptäckte vi att andra förbättringar också behövde göras, bland annat på värmesystem, ventilationssystem och gårdsbjälklag. Ytterligare kostnader och mer jobb alltså, vilket innebar ännu mer komplicerad planering. Därför känns det verkligen bra att ha tillgång till en professionell projektledare som Lars som i praktiken fungerar som vår byggledare och spelar en nyckelroll i de byggmöten vi har var tredje vecka. Vi pratar ändå om ett av stockholmsregionens största ROT-projekt. Därför låter vi också Lars granska entreprenörernas fakturor som går direkt till ÅF.

Projektledning – intressant och ansvarsfullt
Lars beskriver själv sin projektledarroll så här: I grunden måste man förstå byggteknik och fastighetsinstallationer samt gilla planering och logistik – helt enkelt hitta praktiska lösningar från idé till leverans, i stort och smått. Några exempel: Vart ska boende ta vägen under arbetet med stambyte? Och hur ska de som bor kvar få vatten och tillgång till toa? Hur minimeras störningarna för ICA-butiken och andra företag som är hyresgäster?

Sedan skadar det inte att ha ett ekonomiskt sinne så att man kan kostnadsbedöma olika insatser och förhandla med entreprenörer. Men där finns också fällorna. Därför gäller det att vara insatt i entreprenad- och bostadsjuridik. Till sist handlar det ändå om människor – att få dem att samarbeta och få arbetet gjort på rätt sätt. Att ha den sammanhållande funktionen innebär ett stort ansvar, men det ger också stor tillfredsställelse. Jag får grepp på helheten istället för att bara vara en liten kugge i hjulet. I Pampasprojektet har jag fått jobba med stambyte, yttertak, gårdsbjälklag, ventilation och värme samt el- och styrfrågor.

På ÅF i Stockholm är vi nu ett femtontal projektledare inom installation och bygg, men vi skulle behöva bli några fler. Är du själv intresserad eller känner någon som kan passa i rollen så hör av dig, uppmanar Lars Sandberg.