Så förbereder du dig inför bostadsrättsköpet i höst

Många bostadsrättsköpare lägger mycket tid på att titta på lägenhetens skick, planlösning och läge. Men de missar att granska bostadsrättsföreningens ekonomi, i viss mån för att det upplevs svårt att ta till sig informationen i årsredovisningen. En bostadsrätt innebär inte bara att du köper en lägenhet, utan också att du blir medlem i en förening och därmed en del i dess ekonomi.

Årsredovisningen är ett av de viktigaste dokumenten att läsa innan köpet. Den kan ge värdefulla ledtrådar om framtida avgiftshöjningar, kommande renoveringar och föreningens långsiktiga ekonomiska situation.

• När du köper en bostadsrätt köper du inte bara själva bostaden utan blir också en del i föreningens ekonomi. Utan grundläggande förståelse riskerar privatpersoner utan förkunskaper att köpa en bostadsrätt i en förening med sämre ekonomi utan att ens vara medvetna om det, säger Claudia Wörmann, privatekonomisk talesperson på Bostadsrätterna.
• Det är lätt att titta enbart på lägenheten på visningen. Men glöm inte att skapa dig en uppfattning om skicket på hela fastigheten. Om föreningen planerar stora renoveringar och föreningen inte sparat pengar kan nya lån behöva tas upp, vilket i sin tur kan leda till högre avgifter, säger Claudia Wörmann.

Nya regler kan påverka bostadsrättsföreningar

Från och med årsskiftet blev det obligatoriskt för bostadsrättsföreningar att följa regelverket K3 i sina ekonomiska rapporter. Tidigare kunde föreningar välja mellan regelverken K2 och K3, men nu tas möjligheten att använda den enklare K2-metoden bort. Den gamla metoden kunde innebära att de verkliga kostnaderna för underhåll och framtida investeringar underskattades. Då baserades den på en enklare redovisning utan att ta hänsyn till att olika delar i en byggnad slits och behöver bytas ut i olika takt. Med nya metoden ska varje del av byggnaden, exempelvis hiss, tak och uppvärmesystem, redovisas utifrån faktisk livslängd.

Hur stor kostnaden blir när föreningen går över till de nya avskrivningsreglerna beror på hur snabbt man tidigare skrev av byggnaden. Om föreningen tidigare hade väldigt långa avskrivningstider blir skillnaden större, och kostnaden högre. Hade man kortare avskrivningstider blir förändringen mindre.

I det nya regelverket ska alla kostnader och intäkter fördelas på rätt period. Det kan göra att siffrorna i årets rapport inte alltid stämmer överens med tidigare år. När man läser en årsredovisning är det därför viktigt att tänka på att jämförelsetalen kan skilja sig åt.

1. Titta på föreningens skulder

Ett av de viktigaste nyckeltalen är föreningens lån per kvadratmeter bostadsyta. En hög belåning innebär att föreningen är känsligare för räntehöjningar och kan behöva höja månadsavgifterna i framtiden.

Det finns ingen exakt gräns för vad som är bra eller dåligt, men generellt brukar en lägre skuldsättning ses som positiv. Jämför gärna med liknande föreningar i området för att få en bättre bild.

2. Granska månadsavgifterna

En låg månadsavgift kan verka attraktiv, men det är inte alltid ett tecken på god ekonomi. Om avgifterna har varit oförändrade under många år samtidigt som kostnaderna ökat kan det tyda på att föreningen skjuter problem framför sig.

I årsredovisningen finns styrelsens förvaltningsberättelse och där kan finnas information om föreningen planerar avgiftsförändringar eller om avgiften nyligen har höjts.3. Kontrollera utförda och kommande renoveringar

Fastigheter kräver löpande underhåll. I årsredovisningen brukar det, som sagt, framgå vilka större åtgärder som utförts tidigare och vilka som planeras de kommande åren.

Särskilt kostsamma projekt kan vara:

• Stambyte
• Takrenovering
• Fasadrenovering
• Fönsterbyte
• Renovering av hissar

Det är lätt att titta enbart på lägenheten på visningen. Men glöm inte att skapa dig en uppfattning om skicket på hela fastigheten. Om föreningen planerar stora renoveringar och föreningen inte sparat pengar kan nya lån behöva tas upp, vilket i sin tur kan leda till högre avgifter, säger Claudia Wörmann.

4. Se hur resultatet ser ut

Många blir oroliga när de ser att föreningen redovisar en förlust. I och med att alla föreningar får nya avskrivningsregler, innebär det att de flesta fått högre avskrivningar. Det behöver dock inte vara ett problem eftersom avskrivningar påverkar resultatet utan att innebära någon faktisk utbetalning.

Föreningens kassaflöde visar hur mycket pengar som kommer in (månadsavgifter, hyror från verksamhet) och som går ut (driftskostnader, räntor och reparationer). Det är viktigt att se om föreningen går plus eller minus när man bortser från avskrivningarna. Om ekonomin verkar ansträngd år efter år kan det vara en varningssignal.

5. Läs revisionsberättelsen

Revisorn granskar föreningens ekonomi och styrelsens arbete. Om revisorn tillstyrker ansvarsfrihet utan anmärkningar är det normalt ett gott tecken.

Eventuella anmärkningar bör däremot läsas noggrant eftersom de kan peka på brister i ekonomisk förvaltning eller administration.

6. Undersök vilka andra intäkter föreningen har

Föreningar som äger lokaler, parkeringsplatser eller hyresrätter kan ha extra intäktskällor utöver medlemsavgifterna. Det kan stärka ekonomin och minska behovet av avgiftshöjningar.

Samtidigt kan ett stort beroende av en enskild lokalhyresgäst innebära en risk om hyresgästen flyttar.

7. Jämför flera år

Titta inte bara på det senaste årets årsredovisning. Om möjligt bör du jämföra de senaste tre till fem åren.

Fundera på frågor som:

• Har skulderna ökat eller minskat?
• Har avgifterna höjts ofta?
• Bygger föreningen upp ett sparande för framtida underhåll?

Trender är ofta mer intressanta än enskilda siffror.

8. Läs styrelsens kommentarer

I årsredovisningens förvaltningsberättelse beskriver styrelsen vad som hänt under året och vilka planer som finns framöver. Här kan det framgå om föreningen står inför större investeringar, energiprojekt eller andra förändringar som kan påverka medlemmarna.

9. Äger föreningen marken

Om föreningen äger marken är kostnaderna mer förutsägbara och risken för framtida avgiftshöjningar är ofta lägre. Om föreningen har ett arrende ändras kostnaden för markhyran när avtalet omförhandlas. Det kan innebära högre kostnader i föreningen som därmed påverka din månadsavgift.