5 tips från Wistrand - miljöansvar vid fastighetsförvärv

Står du eller ditt företag i begrepp att förvärva en fastighet? Fastighetsförvärv medför ofta frågor om ansvar enligt miljölagstiftningen. Wistrand ger här tips om några frågor att tänka på.

1. Rätt typ av förvärv?
Vid större förvärv som involverar fastigheter är det ofta klokt att se över vad det blir för skillnad beroende på vad som förvärvas:

- fastigheten som sådan,
- aktierna i ett bolag som äger fastigheten, eller
- verksamheten som bedrivs på en viss fastighet.

Ansvaret för de olika förvärvstyperna skiljer sig nämligen åt enligt miljölagstiftningen.

Är det fastigheten som sådan som förvärvas direkt är datumet för miljöbalkens ikraftträdande, den 1 januari 1999, det intressanta. För förvärv efter detta datum kan fastighetsförvärvaren påföras ett så kallat subsidiärt fastighetsägaransvar (nedan). I en förvärvssituation kan det med andra ord finnas anledning att överväga vilket ansvar som enligt miljölagstiftningen kommer ”på köpet”.

2. Subsidiärt fastighetsägaransvar
Den som efter miljöbalkens ikraftträdande förvärvat en fastighet, och som vid förvärvet kände till en förorening eller då borde ha upptäckt den, kan påföras ett subsidiärt fastighetsägaransvar om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpandet av föroreningsskadan. Vid förvärv av en privatbostad krävs dock vetskap om föroreningen.

Vid förvärv av fastigheter finns det därför allt som oftast anledning att skaffa sig ett grepp om föroreningssituationen och hur fastigheten historiskt har använts. Hur ansvaret hanteras mellan parterna kan sedan bli en avtalsfråga vid förvärvet.

3. Planer på exploatering?
Om en fastighet förvärvas i syfte att marken ska exploateras kan även uppmärksammas att om exploateringsarbetena frigör och sprider föroreningar kan fastighetsförvärvaren som utför detta komma att betraktas som verksamhetsutövare. Då är ansvaret inte längre bara subsidiärt som för fastighetsägare, utan primärt som för verksamhetsutövare.

För att få en bild av det miljöansvar som kan aktualiseras vid ett fastighetsförvärv kan man därför behöva se bortom själva förvärvet och även se till den kommande användningen av det som förvärvas.

4. Ansvarets omfattning
Vid överväganden om vilket ansvar som kan tänkas aktualiseras för fastighetsförvärvaren i ett konkret förvärv kan man behöva se över var i kedjan den nya förvärvaren träder in. Fastighetsägarens ansvar inträder efter och är begränsat till vad som i första hand åligger den/de som bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada (verksamhetsutövare).

5. Reglering i avtal
Vid förvärv av fastigheter regleras ofta frågor om hur eventuellt miljöansvar ska hanteras mellan köpare och säljare i förvärvsavtalet. Utöver de rent fastighetsrättsliga aspekter som kan behöva behandlas kan noteras att en generell friskrivning som tar sikte på förhållanden enligt jordabalken i princip inte räcker för att utgöra en friskrivning beträffande ansvarsbestämmelserna i miljöbalken. Hur avtalet utformas är centralt för att det ska få det innehåll som parterna eftersträvat.

Avslutningsvis kan nämnas att frågor om ansvar för markföroreningar gett upphov till ett omfattande antal domstolsavgöranden och att det finns lagstiftning med olika övergångsregler. Rättspraxis utvecklas också ständigt på detta område. I förvärvssituationen är den aktuella bilden av vad som gäller viktig att förhålla sig till.

För mer information
Tove Andersson, delägare, Wistrand Advokatbyrå 
E-post: tove.andersson@wistrand.se
Tel: +46 31-771 21 74