Fastighetsägare – vad kan du göra om du påverkas av störningar?

Stora infrastruktursatsningar är aktuella på många håll i landet. Men vad kan du som är fastighetsägare göra om du eller dina hyresgäster störs av dessa projekt? Och när har man rätt till ersättning? Wistrand Advokatbyrås miljö- och fastighetsexperter belyser här några frågeställningar.

Som fastighetsägare med hyresgäster har man flera fronter att förhålla sig till. Det finns vissa regler i förhållande till myndigheter och andra regler i förhållande till både hyresgäster och helt fristående aktörer. En annan fråga är så klart vilka möjligheter till ersättning som finns om störning uppkommer. För större infrastrukturprojekt finns olika offentligrättsliga regleringar beroende på vad projektet gäller. Miljöbalken, väglagen och järnvägslagen är centrala regelverk. Därutöver kan parallella prövningar om detaljplan enligt plan- och bygglagen aktualiseras. När prövning sker enligt miljöbalken är en särskild fråga om tillstånd söks för vattenverksamhet. Detta har varit fallet t.ex. för Förbifart Stockholm, Slussen, Götaälvbron och nu senast Västlänken.

Miljöbalken – det här gäller
När tillstånd söks för vattenverksamhet enligt 11 kap. miljöbalken (”vattendom”) finns möjlighet för berörda fastighetsägare att erhålla ersättning för sina rättegångskostnader, om man utgör sk. sakägare och anlitar ombud för att tillvarata sina intressen i tillståndsprövningen. Det finns även bestämmelser om skadereglering gällande skada till följd av projektet som prövas. Den som ansöker om vattendomen ska i tillståndsprövningen erbjuda sakägarna ersättning för de skador och intrång som vattenverksamheten orsakar. Fastighetsägaren ska i sin tur framställa sina ersättningsyrkanden till följd av vattenverksamheten senast vid huvudförhandlingen i tillståndsmålet.

När det gäller rättighetshavare finns en särskild regel om att fastighetsägare som berörs av en ansökan i ett mål om vattenverksamhet till domstolen ska uppge innehavare av vissa rättigheter som har upplåtits i fastigheten. Gör man inte det utan giltigt skäl och uppstår på grund av det skada för sådana sakägare, ska fastighetsägaren ersätta skadan.

När vattendomen väl är på plats och om verksamheten som utförts i enlighet med tillståndet medför skador som inte förutsågs av domstolen kan den drabbade göra anspråk på ersättning enligt 31 kap. miljöbalken. Det anges i tillståndet inom vilken tid sådana anspråk får framställas.

När det gäller möjlighet för en fastighetsägare att få ersättning enligt reglerna om miljöskadestånd i 32 kap. miljöbalken – som bl.a. inte gäller för skador genom ändring av grundvattennivån för verksamhet som bedrivs i enlighet med vattendom och som då i stället prövas enligt 31 kap. miljöbalken – kan i korthet noteras att de gör undantag för skada från vissa ”vanliga” störningar. En skada som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet – vilket så klart ibland också kan vara aktuellt – ersätts nämligen bara om den störning som orsakat skadan inte ”skäligen bör tålas” utifrån förhållandena på orten eller dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Är det betydande störningar kan ersättning emellertid ändå utges fastän dessa är orts- och allmänvanliga – om de är så pass stora att de alltså inte skäligen ska behöva tålas.

Ersättning vid minskat boendevärde
För fastighetsägare med hyresgäster kan en särskild fråga vara vad som generellt gäller för minskat boendevärde. Högsta domstolen har i ett avgörande från år 2000 klarlagt att störningar som medför inskränkningar i en fastighetsägares boendemöjligheter utgör ekonomiska följdskador som är ersättningsgilla. När det gäller från vem en hyresgäst kan kräva ersättning för minskat boendevärde finns ett omstritt avgörande från år 2005 av dåvarande Miljööverdomstolen. Domstolen prövade frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning direkt från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken i form av buller. Domstolen fann att hyresgästen inte kunde anses lidit ersättningsgill skada enligt miljöbalken och hänvisade till hyresvärden för ersättning. Prejudikatvärdet av avgörandet är emellertid ifrågasatt. Det kan utifrån vad som anges i juridisk litteratur i vart fall inte anses uteslutet att en hyresgäst i något fall skulle kunna kräva ersättning direkt från den som orsakat störningen.

En hyresvärd har vidare skyldighet att erbjuda en lägenhet i ett visst skick. Hyresvärden svarar därmed för sådana störningar som en hyresgäst inte ska behöva tåla. Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyra och, om hyresvärden agerat försumligt, skadestånd. I extrema fall kan även en hyresgäst ha rätt att säga upp hyresavtalet.

Sammanfattningsvis har man som fastighetsägare flera regelpaket att vara uppmärksam på när störningar vid prövning av infrastrukturprojekt aktualiseras. Hur frågorna prövas i tillståndsprocessen har bl.a. betydelse för vilka ersättningsbestämmelser som kan bli aktuella. Dessutom kan frågorna behöva beaktas utifrån en annan angreppsvinkel gentemot hyresgäst utifrån vad som anges i hyresavtal. Vår erfarenhet är att man som fastighetsägare bäst tillgodoser sina intressen genom att vara väl förberedd, bevaka sina intressen vid prövningar i omgivningen samt att vara införstådd med sitt ansvar i egenskap av hyresvärd.

Tove Andersson, delägare verksam vid Wistrands miljö- och energiavdelning.
E: tove.andersson@wistrand.se, M: +46 768 69 70 78,

Lars Gahnström, delägare verksam vid Wistrands fastighets- och entreprenadavdelning.
E: lars.gahnstrom@wistrand.se, M: +46 709 95 56 46