Handpenning – vad händer om det inte blir affär?

Begreppet handpenning är välbekant för de flesta, och kan avse såväl ersättning i samband med att ett köpeavtal ingås som ersättning före det att köpeavtal ingås. I båda fallen uppstår ibland oklarheter kring vad som ska hända med handpenningen om inte affären genomförs. Ska den återgå till den tilltänkta köparen eller har säljaren rätt att behålla den?

Ett odefinierat begrepp
Termen handpenning har ingen entydig legal innebörd. I affärssammanhang är det vanligt att handpenning avser den ersättning som erläggs i samband med att köpeavtal ingås. Men det förekommer också att termen används för att beskriva betalning som erläggs före det att köpeavtal ingås, som säkerhet för att affären ska genomföras.

Handpenning används ofta i samband med köp av fast egendom där del av köpeskillingen då betalas som handpenning när köpeavtalet undertecknas och resterande köpeskilling betalas på tillträdesdagen. Om allt går som planerat och affären fullföljs brukar det sällan uppstå några problem kring handpenningen. Om affären inte fullföljs kan dock, beroende på vad som är avtalat, oklarhet uppstå om vad som ska hända med handpenningen. Oklarheten avser typiskt sett frågan om handpenningen ska anses innebära en förskottsbetalning, och att köparen därför ska ha rätt att återfå handpenningen, eller om avtalet ska anses innebära att handpenningen är förverkad och därmed tillfaller säljaren.

Förverkandeklausul kan ge säljaren rätt att behålla handpenning
I fråga om köp och försäljning av lös egendom får den legala utgångspunkten anses vara att en handpenning ska anses utgöra en förskottsbetalning, innebärande att säljaren ska betala tillbaka handpenningen om affären inte genomförs. Detta hindrar i och för sig inte säljaren från att göra gällande krav på skadestånd gentemot köparen om köparen är orsaken till att affären inte genomförts och säljaren lider skada härav. I praktiken kan det således bli så att säljaren helt eller delvis kvittar sin skadeståndsfordran mot köparens fordran att få tillbaka handpenningen. För att säljaren ska ha rätt att behålla den överenskomna handpenningen utan att behöva visa skada krävs som utgångspunkt att parterna har avtalat om detta, till exempel genom att en så kallad förverkandeklausul införts i avtalet. En förverkandeklausul innebär generellt att handpenningen ska betraktas som en på förhand bestämd ersättning till säljaren om affären inte genomförs (och detta beror på köparen). Här bör noteras att förverkandesklausuler som är alltför förmånliga för säljaren löper risk för jämkning.

Fast egendom och handpenningsavtal
Den legala utgångspunkt som beskrivits ovan får även anses vara giltig i fråga om köp och försäljning av fast egendom om handpenningen erläggs i samband med ingående av själva köpeavtalet. I fråga om fast egendom förekommer även att det ingås s.k. handpenningsavtal enligt vilket köparen förbinder sig att i framtiden ingå ett köpeavtal och erlägger en handpenning som säkerhet för detta åtagande. I rättspraxis finns exempel på att handpenning som erlagts enligt handpenningsavtal har ansetts förverkad trots att uttrycklig förverkandeklausul saknats i avtalet. Den ovan angivna legala utgångspunkten är således inte fullt applicerbar på handpenning som erlagts inom ramen för s.k. handpenningsavtal vid fastighetsköp.

När det gäller överlåtelse av lös egendom mellan privatpersoner förekommer att köparen erlägger handpenning innan själva överlåtelsen görs upp slutligt, vanligtvis i syfte att visa sin köpvilja och förhindra att egendomen säljs till tredje man. Det kan ifrågasättas vad ett sådant agerande leder till för konsekvenser om affären sedan inte genomförs; innebär det att ett bindande förvärvsavtal har ingåtts eller är det att likna vid ett handpenningsavtal såsom förekommer för fast egendom? Sannolikt beror detta på omständigheterna i det enskilda fallet.

Reglera själv för att undvika frågetecken
Sammanfattningsvis kan noteras att den som önskar en otvetydig reglering av vilken part som ska ha rätt till erlagd handpenning vid avbruten affär bör se till att uttryckligen reglera detta i avtalet. Trots detta förekommer i praktiken att frågan om handpenningens återbetalning lämnas oreglerad (och istället överlämnas till den allmänna rättstillämpningen) vilket i vissa fall kan vara motiverat för att undvika ytterligare en förhandlingsfråga.

För mer information:
Sara Fager, jur kand, Wistrand Advokatbyrå
E-post: sara.fager@wistrand.se
Tel: 031-771 21 67

Henrik Saalman, advokat, Wistrand Advokatbyrå
E-post: henrik.saalman@wistrand.se
Tel: 031-771 21 62