Skatteregler kan slå mot fastighetsföretagen

Företagsskattekommittén har lagt ett förslag på nya skatteregler, som skulle innebära högre skattekostnader för fastighetsbolagen. Dessutom föreslås att alla företag ska förlora hälften av sina sparade underskott. Wistrand Advokatbyrå beskriver förslaget och dess konsekvenser.

I januari 2011 gav regeringen en särskild kommitté (Företagsskattekommittén) i uppdrag att se över bolagsbeskattningen och att ta fram förslag som breddar skattebasen för att möjliggöra en sänkning av skatterna i bolagssektorn. Det huvudsakliga uppdraget var att lämna förslag på hur den asymmetriska skattemässiga behandlingen av eget och lånat kapital i företagen kan minskas. Målet var även att kunna avskaffa de nuvarande ränteavdragsbegränsningsreglerna. Kommittén fick dessutom i uppdrag att bland annat se över nuvarande regler för koncernbidrag och underprisöverlåtelser.

Kommittén lämnade i juni 2014 sitt slutbetänkande, med två förslag avseende ett nytt system för bolagsbeskattning – ett huvudförslag och ett alternativt förslag.

Kommitténs huvudförslag
Huvudförslaget innebär att ett finansieringsavdrag införs i kombination med en begränsning i avdragsrätten för finansiella kostnader. Avdragsrätten begränsas på så sätt att finansiella kostnader, exempelvis räntor, enbart får dras av till den del de motsvaras av finansiella intäkter. Därutöver får inga avdrag för finansiella kostnader göras. Ett negativt finansnetto blir således inte skattemässigt avdragsgillt.

Termerna finansiella kostnader och finansiella intäkter införs i den föreslagna lagstiftningen som särskilda skatterättsliga begrepp. I princip alla kostnader som i ekonomisk mening är en räntekostnad ska omfattas av avdragsbegränsningen. De finansiella intäkterna utgör en spegelbild av de finansiella kostnaderna.

I den föreslagna definitionen av finansiell intäkt ingår inte det räntebelopp som ingår i hyresintäkter vid uthyrning av fastighet. Räntebeloppet ska dock skiljas ut vid så kallad sale-and-lease-back-transaktioner samt vid koncerninterna hyror och utgör i dessa båda fall en finansiell intäkt för fastighetsägaren och en finansiell kostnad för hyresgästen. Med de föreslagna reglerna kommer en minoritet av fastighetsbolagen få skattemässigt avdrag för alla räntor som betalas.

Det så kallade finansieringsavdraget innebär ett schablonmässigt avdrag för alla företag, oberoende av den faktiska utgiften för finansiering. Finansieringsavdraget uppgår till 25 procent av företagets skattemässiga resultat före avdraget. Finansieringsavdraget är för företagen ekonomiskt likställt med en sänkning av bolagsskattesatsen med 5,5 procentenheter.

Kommitténs alternativa förslag
Det alternativa förslaget innehåller en traditionell bolagsskattesänkning om 3,5 procentenheter i kombination med en, jämfört med huvudförslaget, mindre långtgående avdragsbegränsning för finansiella kostnader. I likhet med huvudförslaget får finansiella kostnader som motsvaras av finansiella intäkter dras av, skillnaden är att eventuellt överskjutande negativt finansnetto får dras av med maximalt 20 procent av bolagets rörelseresultat (EBIT). Till skillnad från huvudförslaget innehåller det alternativa förslaget en rätt att dra av outnyttjat negativt finansnetto de kommande sex beskattningsåren. Dessutom föreslås att nuvarande ränteavdragsbegränsningsregler ska finnas kvar eftersom räntor i det alternativa förslaget kommer att vara avdragsgilla upp till 20 procent av bolagets EBIT, utan krav på motsvarande finansiella intäkter.

Båda förslagen tar alltså sikte på negativt finansnetto. Vidare tillåts enligt båda förslagen ett företag med positivt finansnetto göra avdrag för outnyttjat negativt finansnetto hos företag i samma koncern.

Fortsatt tillåtet med förpackningar
Vid sidan av huvudförslaget och det alternativa förslaget lämnade kommittén inte några ändringsförslag rörande reglerna om underprisöverlåtelser. Möjligheten att förpacka och sälja fastigheter på nuvarande sätt påverkas således inte om kommitténs förslag blir lag¹. Kommittén lämnade inte heller några väsentliga ändringsförslag avseende reglerna om koncernbidrag. Däremot innehåller huvudförslaget ett förslag som kan vara av intresse för fastighetsbranschen. Handelsbolag kan under en bestämd tidsperiod (2016-2018), under vissa förutsättningar, vara part i en underpristransaktion. Om förslaget blir lag kommer fastigheter, som i dag ägs av handelsbolag, under denna period kunna överlåtas till ett aktiebolag utan inkomstskattekonsekvenser².

Företagen förlorar hälften av sina sparade underskott
För att finansiera förslagen föreslår kommittén bland annat en halvering av de skattemässiga underskott som finns kvar i alla bolag den 31 december 2015 (gäller för båda förslagen). Har företaget ett underskott på 100 Mkr per detta datum, kan således endast 50 Mkr utnyttjas. Resterande 50 Mkr faller bort för all framtid. Kommittén motiverar denna kortsiktiga finansieringslösning med bland annat att företagen kunnat bygga upp nuvarande underskott genom ränteavdrag. Förslaget att halvera företagens underskott har med rätta blivit hårt kritiserat. Bland motståndarna till detta förslag ingår bland annat vissa av ledamöterna i kommittén.

Kommitténs förslag föreslås träda i kraft den 1 januari 2016. Förslagen som lämnas är statsfinansiellt neutrala gentemot nuvarande regler. Konsekvenserna av såväl huvudförslaget som det alternativa förslaget är att högt belånade företag i allmänhet får betala mer bolagsskatt jämfört med nuvarande skatteregler. På motsvarande sätt innebär förslaget lägre bolagsskatt för företag som finansieras av en högre andel eget kapital. Den bransch där bolagsskatten kommer att öka mest är fastighetsbranschen.

Enligt kommitténs beräkning kommer branschen få en årlig skattehöjning på ca 3,2 miljarder kronor.

¹Finansminister Anders Borg har den 23 augusti 2014 på en pressträff i samband med ett Harpsundsmöte uttalat att den kommersiella fastighetssektorn i dag beskattas mindre än andra delar av näringslivet. En utredning ska tillsättas avseende hur paketeringar av fastigheter kan motverkas.
²Möjligheten för handelsbolag att vara part i underpristransaktioner togs bort i april 2008.