​​Vilka hyrestillägg kan en hyresvärd och hyresgäst avtala om?

I början av juli kom en dom från Svea hovrätt i en tvist mellan en hyresvärd – ägaren av ett köpcentrum – och en hyresgäst. Tvisten handlade i stort om hyresvärden hade rätt att ta ut hyrestillägg för vissa av sina kostnader för köpcentrumet.

Svea hovrätts dom den 4 juli 2016 i mål T 6041-15

Huvudregeln i hyreslagen är att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd. Trots detta får parterna avtala om att hyresvärden får ta ut vissa specifika tillägg (kostnader för uppvärmning, nedkylning, varmvatten, el och hyresvärdens avgifter för vatten och avlopp). För avtal som löper för en bestämd tid om minst tre år finns också möjlighet att avtala om att hyran ska utgå med ett belopp om bestäms enligt annan beräkningsgrund (se 19 § hyreslagen). Den vanligaste beräkningsgrunden är att hyran knyts till ett index så att hyran justeras i enlighet med inflationen. Högsta domstolen har slagit fast att även andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder som medför att hyran inte är bestämd till beloppet kan godtas. Sedan dess är det vanligt att parterna även avtalar om att hyresgästen ska erlägga ”sin andel” av fastighetsägarens fastighetsskatt.

Det är självklart att hyresvärdar som tillhandahåller lokaler i köpcentrum och gallerior vill kunna ta ut ett visst tillägg för de ytor som inte är uthyrningsbara utan som nyttjas gemensamt av hyresgästerna och deras kunder. I den ovannämnda domen från Svea hovrätt (Svea hovrätts dom den 4 juli 2016 i mål T 6041-15) var det dock fråga om en mycket omfattande klausul om hyrestillägg. Hyresvärden som hade sagt upp hyresavtalet för omförhandling hade erbjudit ett nytt hyresavtal med bland annat följande villkor:

”Hyresgästen skall till Hyresvärden såsom tillägg [till hyran] erlägga ersättning för på Lokalen belöpande andel av Hyresvärdens totala faktiska kostnader för Centrumet, inklusive t ex gemensamma utrymmen och lokaler. Dessa kostnader skall innefatta bland annat kostnader för drift och energi, säkerhet och brand, renhållning, tillsyn, underhåll, reparationer och utbyten, försäkringar, och personalresurser…”. Villkoret innehöll vidare en lång definitionskatalog med vad som avsågs med ”drift och energi”, ”säkerhet och brand”, ”renhållning” etc.

Hyresgästen menade att villkoret inte var skäligt eller ens förenligt med hyreslagen. Både tingsrätten och hovrätten konstaterade inledningsvis att ett villkor som medför att hyran inte blir bestämd till ett visst belopp kan vara tillåtet, om beräkningsgrunden är tillräckligt preciserad. Villkoret behöver inte vara utformat så att ersättningen ska kunna beräknas matematiskt, men att omfattningen av ersättningen behöver anges.

Hovrätten fann att ett villkor om hyrestillägg som innebär att hyresgästen ska betala lokalens andel av kostnader för driften av köpcentrumet generellt sett inte kan anses strida mot hyreslagens bestämmelse om hur hyran får beräknas. Men eftersom det är fråga om en undantagsregel (till huvudregeln om att hyran ska vara till beloppet bestämd) måste det ställas höga krav på utformingen av ett sådant villkor. Enligt hovrätten var det aktuella villkoret alltför allmänt hållet för att hyresgästen ens skulle kunna få en ungefärlig uppfattning om vilka kostnader som ingår i hyrestillägget och hovrätten framhöll att hyresvillkoret i flera avseenden saknade begränsningar. Hovrätten fann därför (liksom tingsrätten) att villkoret stred mot hyreslagen och dömde till hyresgästens fördel.

Kommentar
Det återstår att se om hovrättens dom kommer att överklagas och eventuellt prövas av Högsta domstolen. Om domen står fast är det troligt att många hyresavtal som innehåller liknande klausuler anses vara för vagt formulerade för att vara förenliga med hyreslagen. Möjligtvis kan domen leda till viss debatt om hyreslagen är tillräckligt anpassad för dagens hyresmarknad med gallerior och köpcentrum.

Carl-Johan Tornvall, carl-johan.tornvall@wistrand.se, +46 709 50 72 75