Här ligger kontorsfastigheterna som genererar våra framtida pensioner

STOCKHOLM, 9 april 2025 – Sedan inledningen av 2024 har transaktionsmarknaden i Sverige utvecklats positivt och flertalet större kontorsfastigheter och -portföljer har bytt ägare. I rådande marknadsåterhämtning tar Cushman & Wakefield’s vårupplaga av Office Snapshot ett historiskt perspektiv på kontorsinvesteringar och ägandestrukturerna i Sveriges största städer. Genom ett unikt dataset bestående av närmare 1 000 kontorstransaktioner över 20 år, ger rapporten en djupgående tillbakablick i ägandestrukturerna i landets tre största städer och fastighetsaffärerna som format dem.

I rapporten framgår det att omsättningen av kontor på investerarmarknaden i landets tre största städer var högre under de första tio åren av mätperioden än under det senaste decenniet. En naturlig förklaring till detta är de stora strukturförändringarna som pågick under perioden 2005-2015, portföljer styckades upp och efter ett tag nådde långsiktiga ägare, menar Anders Elvinsson. ”Likvideringen av Tornet, omstruktureringen av Fabege och statens försäljning av Vasakronan är exempel på förändringar som innebar att stora volymer kontor bytte ägare under dessa år. Alla fastigheter kanske inte passade in i den initiala köparens portfölj, vilket således öppnade upp för ytterligare portföljaffärer. Närvaron av såväl fonder som utländska aktörer möjliggjorde för många ägarbyten i flera led innan fastigheterna nådde en långsiktig ägare.”

Att vi kommer få se en liknande affärsintensitet under kommande år är något som Anders finner osannolikt. ”Långsiktiga institutionella aktörer på kontorsmarknaden har kontinuerligt tagit en allt större kontroll över kontorsmarknaden, främst i Stockholm. Detta har inneburit att kontorsfastigheter som potentiellt skulle kunna vara till salu successivt har minskat. Fjolåret får ses som en outlier då SEB Trygg Liv stod för ett flertal försäljningar och AMF Fastigheter viktade om sin portfölj bort från Stockholm CBD”

En potentiell katalysator till en större omsättning av kontor skulle kunna vara en realisation av substansvärdena i något noterat bolag inom segmentet, där de flesta alltjämt fortsatt att handlas till stora rabatter mot substansvärde. I de noterade kontorsbolagen finns dock flertalet starka huvudägare vilket gör detta event mindre sannolikt enligt Anders Elvinsson.

Utländska investerare har successivt minskat sin närvaro på kontorsmarknaden. Från att ha kontrollerat omkring 20 procent av kontorsytan i Stockholm 2005, var motsvarande andel 2024 nere på endast 7 procent. Utländskt kapital är dock fortsatt närvarande på den svenska marknaden, men har under det senaste decenniet i större utsträckning sökt sig till segment som logistik och bostäder.

”Med den utvecklingen på kontorsmarknaden som varit globalt så är det inte konstigt att utländska aktörer minskat närvaron på den svenska kontorsmarknaden. Att resa kapital för investeringar i kontor i Stockholm, med yielder som är bland de lägsta i Europa, har nog innneburit en utmaning under de senaste åren”, menar Carl Andersson Analytiker på Cushman & Wakefield.

”Med ett större fokus på hemmamarknaden och i takt med att konkurrensen på hyresmarknaden blivit tuffare så förblir nog kontor i hög grad ett mer lokalt investeringsslag i närtid.”

Den lokala närvaron blir inte minst tydlig i städerna Göteborg och Malmö, där andelen utländskt ägande under de senaste 20 åren legat på en låg nivå. Medan institutioner till stor del tagit kontroll över den direktägda kontorsmarknaden i Stockholm är det börsbolagen, med stark lokal förankring, som dominerar i landets andra och tredje största stad.