En liten film om en stor fråga – en fungerande bostadsmarknad

De bostadspolitiska samtalen och dess utlöpare i form av utredningar saknar idag en mycket viktig ingrediens – en målbild. De inblandade aktörerna är helt fokuserade på verktygen i verktygslådan men man har ingen gemensam bild om vad som ska åstadkommas när de väl ska användas. Det säger sig själv att utan målbild kommer man inte att nå målet.

Frågorna vi behöver ställa oss är:

• Hur möter en fungerande bostadsmarknad bäst bostadskonsumentens behov i olika skeden i livet?
• Vilka funktioner finns på den framtida fungerande bostadsmarknaden?
• Vilken roll ska bostaden ha i människors privatekonomi?
• Vilka ska kunna stå på egna ben och vilka måste ha stöd?
• Vad behöver politiken styra respektive inte styra över?

Idag: en splittrad och låst bostadsmarknad

Idag har vi inte en bostadsmarknad utan flera. Vi har den ägda marknaden som utgör två tredjedelar av alla bostäder och den hyrda som utgör en tredjedel. Den hyrda marknaden kan i sin tur delas in i kömarknaden, kontaktmarknaden, bytesmarknaden, andrahandsmarknaden och den svarta marknaden.

Har man väl hamnat på en av marknaderna är förutsättningarna små att lämna den för en annan. De som är inlåsta har dock större fördelar än de som fortfarande står utanför.

Onödiga risker eller fattigdomsfällor

Den splittrade och låsta bostadsmarknaden bidrar också till att vi missbrukar upplåtelseformerna. Hyresrätten som borde vara den lättillgängliga delen av bostadsmarknaden, näst hotell, är idag den mest svårtillgängliga delen av bostadsmarknaden. Många som idag borde hyra sin bostad då de har ett kort boendeperspektiv tar på sig en stor marknadsrisk när de köper sin bostad.

För många som hyr - även för de som har haft goda inkomster genom livet - har hyresrätten blivit en fattigdomsfälla. Sällan kan det sparande som finns hos dessa hyresgäster jämföras med sparandet hos den som ägt sin bostad. Grannen som bor i bostadsrättshuset bredvid har kunnat se sitt sparande i bostaden öka vilket gjort att det finns ett eget kapital att använda vid förvärvet av nästa bostad eller barnens inträde på den ägda marknaden. De senaste årens prisuppgång har gjort skillnaderna extrema men även vid en normal prisutveckling är skillnaden betydande.

Vår bostadspolitik har bokstavligen misslett många människor att tro att deras hushållsekonomi mår bättre av att bo i hyresrätt under längre perioder. När de efter en längre tid har behov av att förändra sitt boende finns det varken inkomster eller besparingar som räcker till ett nytt boende i samma stadsdel eller stad. Först då syns det att tryggheten varit falsk. Den övervägande majoriteten av alla hyresgäster som bott längre än fem år i sina bostäder hade haft en starkare ekonomisk ställning om de köpt en bostad istället.

Lagstiftningen på dagens bostadsmarknad driver människor att ta risker på felaktiga grunder och invaggar dem i en falsk trygghet.

Imorgon: transparens och låga transaktionskostnader

På en fungerande bostadsmarknad är riskundvikande aktörer en av tre viktiga egenskaper. De andra två egenskaperna är transparent prisbildning och låga transaktionskostnader.

På den ägda marknaden har vi idag prisinformationstjänster som med jämförelsevis imponerande användarvänlighet åskådliggör prisutveckling och utbud. På den hyrda marknaden saknas motsvarande information. Att bedöma hyresutvecklingen är svårare än att vinna på roulett. Här har vi en prisutveckling som lever sitt eget liv fritt från transparens och människors betalningsvilja.

När det kommer till egenskapen låga transaktionskostnader finns det mycket att göra både för den ägda och den hyrda delen av marknaden. Ska hyresrätten vara fortsatt attraktiv på en fungerande bostadsmarknad måste transaktionskostnaderna för det hyrda boendet vara lägre än för det ägda.

Nästa steg i bostadspolitiken

Ett kontinuerligt byggande behövs i ett land med tillväxtföretag för att skapa dynamik och en balanserad värdeutveckling på bostadsbeståndet. Byggandet är dock inte lösning på de frågor som belysts ovan. För att vi ska få en fungerande bostadsmarknad krävs en ny lagstiftning där reglerna får oss att fatta rätt beslut, på rätt grunder när vi ska flytta in i en ny bostad.

Dagens ogenomträngliga hyressättningssystem bidrar starkt till de obalanser vi ser på bostadsmarknaden idag. Se bara på det faktum att lagstiftaren betraktar dig som fullt förmögen att själv bedöma pris och lånevillkor vid ditt livs största investering, bostadsköpet - men när du ska hyra en bostad, där dina förpliktelser är begränsade till tre månader, ska en intresseorganisation de facto bestämma priset. Här har vi felsynen på balansen mellan människors behov av trygghet, transparens och flexibilitet på bostadsmarknaden i ett nötskal.

Genom en normal och transparent prissättning på hyresmarknaden med starkt konsumentskydd, skattesubventioner till köpet av den första bostaden och höjda bostadsbidrag för behövande hushåll får vi en fungerande bostadsmarknad.

Den här filmen handlar om felsynen och obalanserna.

Här är nästa film, om en lättillgänglig hyresrätt.

Stefan Ränk

Koncernchef Einar Mattsson

PS. Till dig som blir bostadsminister, titta på de här filmerna och fundera över hur du tycker att en fungerande bostadsmarknad ska se ut.