Ersättning för mark i exploateringsavtal

Högsta domstolen meddelade under hösten 2021 dom i mål T 3781-20. HD behandlade där frågan hur ett exploateringsavtal ska tolkas när bestämmelserna om den allmänna platsmarken är otydliga. Våra jurister Caterina Carreman och Mathias Kågell-Landgren går igenom rättsfallet och ger en kommentar.

Inledning

Sverige växer. Befolkningsökningen i vissa kommuner prognosticeras till mer än tio procent, något som givetvis måste mötas med fler bostäder. Lagstiftaren har för ändamålet bland annat fört in bestämmelser om exploateringsavtal i 6 kap. Plan- och bygglagen (2010:900)(”PBL”). Exploateringsavtal används frekvent när någon annan än en kommun önskar förädla sin egen mark. Ett exploateringsavtal sträcker sig ofta över mer än ett decennium och processen är omvittnat snårig med många invecklade omständigheter. Högsta domstolen kom i slutet av 2021 med ett avgörande som på intet vis förenklar processen, utan snarast adderar ytterligare en aspekt som parterna måste ta hänsyn till i sina förhandlingar.

Vad är en ”exploateringsprocess”?

Låt oss börja från början. En exploateringsprocess består av flera olika delar, men i de flesta fall inleds en detaljplaneprocess parallellt med exploateringsprocessen. Detaljplanen behövs för att få bebygga fastigheter och exploateringsavtalet behövs för att reglera ansvarsförhållandena mellan kommunen och exploatören. Bestämmelserna i detaljplanen utgör en utgångspunkt för många av exploateringsavtalets bestämmelser, särskilt i förbindelse till målet med det fastighetens utveckling.

En detaljplan indelas huvudsakligen i två olika marktyper - kvartersmark respektive allmän platsmark. Den förra på vilken det ska stå bostadshus, och den senare för gemensamma ändamål, såsom gator, parker, ledningsnät m.m. Huvudregeln i 4 kap. 7 § PBL är att kommunen ska vara huvudman för den allmänna platsmarken, undantagen lämnar vi därhän men i korthet kan man säga att en enskild huvudman får ansvara för den allmänna platsmarken om det finns särskilda skäl. Kommunen ansvarar då för att bevisa att det måste vara så.

Det gängse tillvägagångsättet vid kommunalt huvudmannaskap är att är den allmänna platsmarken överförs till kommunen, normalt sett kommer parterna överens om detta. Men, fastighetsägaren kan vid behov kräva att kommunen löser in marken enligt 14 kap. 14 § PBL. Tidpunkten för när överföringen ska ske är inte fastlagd i lag utan det varierar från gång till annan. I det följande kommer vi fokusera på de tillfällen när marken överförs när utbyggnad har skett.

Överföring av mark mellan fastigheter regleras i fastighetsbildningslagen (1970:988) (”FBL”), av intresse för framställningen är ersättningsreglerna i 5 kap 10-12 §§ FBL. Med andra ord alltså vilken ekonomisk kompensation en fastighetsägare kan begära då allmän platsmark överförs. Enligt 5 kap 12 c § FBL går det att göra avsteg från reglerna om parterna är överens om det. Eftersom det är svårt att i tid avgöra när marköverföringen ska ske brukar exploateringsavtalet peka ut tidpunkten i termer av när den allmänna platsmarken är utbyggd.

Avtalet måste därför innehålla tydlig information om vilket område som avses, vem som ska göra vad och när samt hur överföringen av den allmänna platsmarken ska ske. Givetvis är inte ovanstående uppräkning uttömmande, men den illustrerar en viktig skärningspunkt för framställningen - när är den allmänna platsmarken utbyggd på ett sådant sätt att den ska överföras till Kommunen?

Högsta domstolens avgörande i mål T 3781-20 ”Exploateringsavtalet”

Under 2006 antog en kommun (”Kommunen”) en detaljplan innefattande byggnation av cirka 260 småhus på privatägd mark. Ägare till den aktuella fastigheten var ett lokalt bolag (”Exploatören”) med vilka Kommunen under 2006 ingick ett exploateringsavtal (”Avtalet”) för detaljplanens genomförande. Enligt planbeskrivningen skulle området byggas ut i fem etapper med en genomförandetid om 15 år. Avtalet reglerade att exploatören skulle förädla fastigheten och även anlägga gator, parker och belysning. Marken som hade gator, va-ledningar och annat som normalt klassas som allmän platsmark skulle efter utbyggnaden överföras till kommunen genom en fastighetsreglering och om det inte tilläts genom ett köpeavtal. Kommunen skulle ersätta Exploatören för marken med 1000 kr.

Drygt 11 år senare hade Exploatören avstyckat 41 tomter (av de totala 260) varav endast sju var bebyggda, samt byggt ut den allmänna platsmarken. Parterna var dock oense huruvida den allmänna platsmarken var utförda i enlighet med avtalet. 2015 lämnade därför Exploatören in en ansökan om fastighetsreglering avseende den allmänna platsmarken med yrkandet om att marken skulle överföras till en anslutande kommunal fastighet. Kommunen motsatte sig förrättningen då de inte ansåg att marken var utbyggd i enlighet med vad parterna reglerat i avtalet och att marken följaktligen inte skulle överlåtas förrän exploatören fullföljt sin del av avtalet. Exploatören ansåg sig inte längre vara bunden av exploateringsavtalet i denna del utan ansåg att en förrättning skulle ske i enlighet med FBL inklusive ersättningsbestämmelserna.

Lantmäteriet genomförde fastighetsregleringen och gjorde avsteg från ersättningsreglerna i FBL eftersom man fann att ersättningen hade avtalats mellan parterna. Ingen av parterna var dock nöjda med Lantmäteriets beslut utan båda överklagade beslutet. Exploatören vann framgång med sin talan i både Mark-och miljödomstolen i Umeå samt Mark-och miljööverdomstolen, kommunens båda överklaganden avslogs.

Domstolarna menade att när det finns en antagen detaljplan som anger att kommunen ska vara huvudman för den allmänna platsmarken så har fastighetsägaren en ovillkorlig rätt att få marken inlöst om denne begär det. Kommunens invändning, att den allmänna platsmarken inte var iordningställd i enlighet med exploateringsavtalet eller ”ortens sed”, har inte företräde framför reglerna i FBL, som har sin utgångspunkt i 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Fastighetsreglering av den allmänna platsmarken kunde därför ske.

Nästa fråga var hur ersättningen skulle regleras. Avtalet innebar att exploatören skulle avstå marken mot en ersättning om 1000 kronor (200 kronor per etapp). Kommunen menade därför att exploatören genom avtalet gjort medgivande om avsteg från FBL medan exploatören anförde motsatsen. Sedan tidigare finns det avgöranden från Högsta domstolen att man får göra avsteg från ersättningsreglerna i FBL om det finns ett medgivande om detta vid förrättningen, se ”Förrättningsmedgivandet I–III” NJA 1984 s. 531 I–III. Domstolarna kom dock fram till att det inte fanns något sådant medgivande bland annat eftersom medgivandet inte framgick tydligt av avtalet samt att det förflutit lång tid sedan avtalets undertecknande.

Kommunen förde talan vidare till Högsta domstolen och fick prövningstillstånd i ”frågan om det finns förutsättningar att göra avsteg från 5 kap 10-12 §§ fastighetsbildningslagen när ersättningen för marköverföringen bestäms i målet”?

HD konstaterar att avsteg från ersättningsreglerna i FBL får göras eftersom dessa inte är tvingande, det måste dock föreligga ett samtycke till avsteg. Grundprincipen är att samtycke för avsteg ska lämnas vid förrättningen och vara en förklaring som är riktad till Lantmäteriet. Genom en överenskommelse nära knutet till förrättningen kan det finnas ett visst utrymme att anse den vara ett samtycke lämnat vid förrättningen. Så kan exempelvis ske genom att det i avtalet tydligt framgår att parterna samtycker till avsteg från reglerna.

Vad kan vi då lära oss av HD:s avgörande?

Först och främst ska vi bara helt kort nämna att det finns ett upphandlingsrättsligt perspektiv som HD inte adresserar. Det råder idag en osäkerhet huruvida utbyggnad av allmän platsmark ska upphandlas eller ej, i detta specifika fall uppstod situationen som en följd av beslutet att inte låta upphandla utförandet av den allmänna platsmarken.

Den enskilt viktigaste lärdomen av HDs avgörande är att se till att parternas vilja tydligt framgår av exploateringsavtalets ordalydelse. Vid en överlåtelse av exploateringsavtalet är det sannolikt så att parterna måste vinnlägga sig om att den ursprungliga viljan kan göras gällande efter överlåtelsen.

Det ska inte heller underskattas att avtalet tydligt beskriver den allmänna platsmarkens beskaffenhet för att kunna överlåtas. Kostnaderna för att bygga ut den allmänna platsmarken är inte obetydliga, projektets lönsamhet i den delen vilar på att kostnaden övervältras på den slutliga fastighetsägaren. Om köparna inte strömmar till i den prognosticerade omfattningen (pandemier, finanskriser, fastighetskrascher m.m.) så riskerar det uppstå omfattande förluster kopplat till utbyggnaden av den allmänna platsmarken.

Exploateringsprocesser är alltid förknippat med ekonomiska risker, risker som parterna historiskt kunnat sprida med förhållandevis stor precision. Om parterna fortsätter som tidigare så riskerar den precisionen att grumlas.

Vid frågor kontakta:

Caterina Carreman, Advokat på Foyen
caterina.carreman@foyen.se

Mathias Kågell-Landgren, Biträdande jurist Foyen
mathias.kagell-landgren@foyen.se