Påverkar strandskyddet fastighetsbildningen?

Nyligen har Högsta domstolen meddelat dom i ett mål där den centrala frågeställningen var om ett strandskyddsområde utgör hinder för avstyckning när syftet är att bilda en bostadsfastighet med jordbruksmark för mindre djurhållningen en s.k. kombinationsfastighet. Foyens jurister Pia Pehrson, Caterina Carreman och Emma Skarin redogör för Högsta domstolens avgörande.

Bakgrunden i målet

I Högsta domstolens (HD) mål nr Ö 3738–21 var bakgrunden att en fastighetsägare önskade stycka av en del av sin fastighet bestående av tre skiften. Styckningslotten ligger avskilt från de två övriga skiftena ute på en udde bestående av tomtmark, jordbruksmark samt ett bostadshus. Huvudsakligen ligger styckningslotten inom strandskyddsområde i glesbebyggt område men fastigheten är inte utpekat som ett område för landsbygdsutveckling i strandnära läge, ett s.k. LIS-område. Lantmäteriet ställde in förrättningen med hänvisning till att en fastighetsbildning skulle motverka strandskyddets syfte. Fastighetsägaren överklagade målet till Mark- och miljödomstolen som avslog överklagan. Mark- och miljööverdomstolen i sin tur undanröjde emellertid Lantmäteriets beslut med motiveringen, att styckningslotten ligger inom strandskyddsområde bedöms inte som hinder för fastighetsbildning.

Resonemanget i HD

HD klargör rättsläget genom att belysa att en fastighet som ny- eller ombildas ska vara varaktigt lämpad för sitt ändamål, vilket följer av 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen. En ny- eller ombildning av fastigheter måste därav under överskådlig tid kunna användas för sitt ändamål och fastigheter får inte bildas för tillfälliga ändamål. Om en fastighet som ska ny- eller ombildas vidare ligger inom ett strandskyddat område så får inte heller fastighetsbildningen ske på så sätt att syftet med strandskyddet motverkas, 3 kap. 2 § andra stycket fastighetsbildningslagen. HD tydliggör att reglerna i 7 kap. miljöbalken om strandskydd idag har två viktiga syften, att långsiktigt trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområdet men också att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten.

Utgångspunkten vid fastighetsbildning av bostadsfastigheter är att en fastighet inte bör vara större än att den fortsatt har karaktären av en bostadstomt. 1991 infördes en öppning i fastighetsbildningslagen för att öka möjligheterna till större bostadsfastigheter på landsbygden. Idag är det av denna anledning möjligt att bilda större fastigheter för såväl bostadssyfte som mindre djurhållning, odling eller liknade verksamhet, en s.k. kombinationsfastighet. I förarbetena till lagändringen framförs att det för vissa undantagsfall bör accepteras att en sådan större fastighetsbildning sker inom ett strandskyddsområde. HD konstaterar dock att utrymmet för att bilda bostadsfastigheter inom strandskyddsområden är mycket begränsat. Syftet med strandskyddet får inte motverkas och att bilda en bostadsfastighet inom strandskyddsområden kommer i de allra flesta fall innebära att allmänhetens tillträde till marken försvåras.

I nu aktuell dom slår HD fast att restriktiviteten som föreligger för bostadsfastigheter även bör gälla för kombinationsfastigheter som bildas inom strandskyddsområde. HD menar dock att det vid bildande av kombinationsfastigheter på landsbygden till skillnad från rena bostadsfastigheter i vissa fall kan vara en mindre risk för att fastigheten får en privat karaktär. Domstolen menar därför att det bör finns en viss möjlighet för att skapa kombinationsfastigheter inom strandskyddsområden. Vid bedömningen av huruvida strandskyddet syfte går förlorat vid en fastighetsbildning av kombinationskaraktär är det enligt HD fastighetens utformning och omfattning samt den verksamhet som ska bedrivas på fastigheten som ska beaktas. Det avgörande är huruvida själva tomtplatsen skulle kunna bli föremål för fastighetsbildning utan att strandskyddets syfte motverkas. Förutsättningarna för att skapa kombinationsfastigheter inom strandskyddsområden ökar enligt HD om fastigheten ligger inom om ett LIS-område. Om fastigheten ligger inom sådant område har det redan gjorts en bedömning av att området är av sådan karaktär och omfattning att strandskyddet fortfarande kan tillgodoses långsiktigt. Området har då endast en begränsad betydelse för att tillgodose strandskyddets syften och en fastighetsbildning kan vara möjlig under förutsättning att åtgärden bidrar till utveckling av landsbygden.

HD stänger inte dörren helt för att det även under andra än de nu uppräknade omständigheterna kan vara möjligt att bilda kombinationsfastigheter inom strandskyddsområden utan att bestämmelserna om strandskydd hindrar fastighetsbildningen. Möjligheterna är dock begränsade då det måste vara fråga om alldeles speciella omständigheter där strandskyddet ställs mot ett mycket angeläget intresse som inte kan tillgodoses på något annat sätt än genom bildandet av den aktuella fastigheten. Det faktum att en avstyckning generellt sett bidrar till att bibehålla den biologiska mångfalden och en levande landsbygd utgöra emellertid inte skäl nog för att frångå syftet bakom reglerna om strandskyddet. Skulle det vara skäl nog skulle skyddet bli allt för urholkat eftersom sådana enskilda intressen finns inom stora delar av den svenska landsbygden.

Slutligen understryker HD att det alltid ska göras en proportionalitetsprövning innan en förrättning ställs in med hänvisning till att strandskyddet medför hinder för fastighetsbildning, principen följer av 7 kap. 25 § miljöbalken. Prövningen bör enligt HD ses som en slutlig kontroll för huruvida ett beslut att ställa in förrättningen inte är orimlig med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Vid bedömningen ska samtliga omständigheter som kommit fram i ärendet beaktas. Det är emellertid ingen utvidgad möjlighet att godkänna en fastighetsbildning inom strandskyddsområden enligt HD.

HD:s bedömning i det aktuella fallet

HD kommer i det aktuella fallet fram till att syftet bakom reglerna om strandskydd skulle motverkas av den sökta fastighetsbildningsåtgärden. Inte heller är fastigheten belagd inom ett LIS-område varför det inte kan ligga till grund för ett avsteg från huvudregeln. Slutligen konstaterar HD att det vid en proportionalitetsbedömning inte heller kan anses oproportionerligt utifrån de enskilda intressena. Domstolen finner därför att det föreligger hinder för avstyckning och ändrar Mark- och miljööverdomstolens dom och låter Lantmäteriets beslut att ställa in förrättningen stå fast.

Kommentar

HD slår fast ett restriktivt förhållningsätt till fastighetsbildning av kombinationsfastigheter inom strandskyddsområden. Domstolen lyfter fram att det finns avvägningar att göra; att det kan bli en bedömning i det enskilda fallet av omständigheterna som ligger till grund för fastighetsbildningen kan anses ligga inom eller utanför syftet med strandskyddsreglerna och att det slutligt behöver göras en proportionalitetsbedömning. Tyvärr är HD:s motivering avseende proportionalitetsbedömningen mycket kort. Proportionalitetsfrågan har på senare tid fått ganska så stort utrymme i rättspraxis. Rättsfallet är dock ytterligare en pusselbit i hur bedömningar avseende fastighetsbildningar kan göras.

Har du frågor om fastighetsbildning eller kanske strandskyddsreglerna och vad som gäller för just din verksamhet är du välkommen att höra av dig till oss på Foyen.

Pia Pehrson, advokat och delägare på Foyen
pia.pehrson@foyen.se

Caterina Carreman, advokat på Foyen
caterina.carreman@foyen.se

Emma Skarin, biträdande jurist på Foyen
emma.skarin@foyen.se