Rättsutveckling avseende enstegstätade fasader

Hovrätten för Västra Sverige meddelade den 5 februari 2019 dom i mål T 1771-18, varigenom frågan om fel i enstegstätade fasader ånyo aktualiserades. Denna gång gällde frågan huruvida det var felaktigt av ett byggbolag att uppföra ett flerbostadshus med enstegstätad fasadkonstruktion för en bostadsrättsförenings räkning jämlikt villkoren i ABT 94. Hovrätten fann att så inte var fallet. Artikeln avser att kort redogöra för rättsläget utifrån några av de mål avseende enstegstätade fasader som varit föremål för prövning av högre instans de senaste åren. 

Bakgrund

Konstruktionen med enstegstätade fasader var framförallt vanligt förekommande vid nybyggnationer i Sverige under 1990-talet och fram till 2007. I januari 2007 publicerade experter från SP, Sveriges Provnings- och forskningsanstalt, en artikel i tidskriften Bygg & Teknik, vari redogjordes för att det uppkommit problem med fuktgenomträngning i många hus med denna typ av fasadkonstruktion. Det konstaterades vidare i artikeln att det rörde sig om en högriskkonstruktion som borde fasas ut. Nämnda artikel ledde till att diskussionen om enstegstätade fasader som en högriskkonstruktion aktualiserades, vilket bland annat resulterade i att Boverket har fattat beslut om att avråda från användandet av enstegstätade fasadkonstruktioner.

Myresjöhusdomarna

Genom de så kallade Myresjöhusdomarna, NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040, kom frågan avseende fel i enstegstätade fasader att prövas av Högsta domstolen för första gången. Målen gällde uppförande av ett flertal småhus genom totalentreprenad att användas till bostadsändamål, där avtal om uppförande av husen träffats mellan entreprenören å ena sidan och beställarna som var konsumenter å andra sidan. Parterna hade avtalat om att bestämmelserna i standardavtalet ABS 95 var tillämpliga. Högsta domstolen kom genom NJA 2015 s. 110 bland annat fram till att enligt bestämmelserna i ABS 95, ska den part som har tillhandahållit handlingar jämte däri angivna konstruktioner svara för riktigheten av dem. Med detta menas att en angiven konstruktion ska vara lämplig för sitt avsedda ändamål. Detta följer även av allmänt vedertagna entreprenadrättsliga principer angående det så kallade funktionsansvaret som Högsta domstolen berört i tidigare avgörande, se ”Lulebomålet” NJA 2009 s. 388. Högsta domstolen konstaterade vidare att eftersom det i entreprenadhandlingarna inte angavs något om funktionskrav avseende väggarna, ska väggkonstruktionen vara lämplig för sitt ändamål. Om så inte är fallet svarar resultatet av entreprenörens arbete inte mot beställarens befogade förväntningar.

Högsta domstolen konstaterade vidare att en fasadkonstruktion, för att den ska anses vara lämplig för dess avsedda ändamål, ska kunna klara av mindre utförandebrister och yttre påverkan av sedvanligt slag utan att uppvisa skador. Den angivna risken för problem med mögel, röta och dålig lukt innebär enligt Högsta domstolen att konstruktionen med enstegstätad fasad inte är lämplig för sitt avsedda ändamål och att resultatet av entreprenörens arbete därför inte svarar mot vad beställaren med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till omständigheterna. Därmed förelåg det enligt Högsta domstolen fel i entreprenaden.

I det andra Myresjöhusmålet, NJA 2015 s. 1040, prövade Högsta domstolen om nämnda fel var väsentligt och om felet hade sin grund i entreprenörens vårdslöshet, vilket krävs enligt ABS 95 kap. 5 § 7 för att felet ska kunna göras gällande gentemot entreprenören när felet påtalats efter garantitidens utgång. Högsta domstolen konstaterar initialt att det är ostridigt att väsentlighetskravet är uppfyllt och anger vidare att beställaren själv inte haft någon möjlighet att upptäcka problemet under garantitiden samt att det rörde sig om uppförandet av ett stort antal hus, vilket ställer högre krav på aktsamhet vid utförandet av entreprenaden. Eftersom entreprenören inte hade visat att entreprenören överhuvudtaget hade genomfört någon egen erforderlig utredningsåtgärd avseende den av entreprenören valda fasadkonstruktionen, menade Högsta domstolen att osäkerheten kopplad till att använda en obeprövad metod, ska gå ut över entreprenören och inte husköparna. Detta ledde enligt Högsta domstolen fram till slutsatsen att entreprenören handlat vårdslöst i den mening som angetts i ABS 95 kap. 5 § 7.

Det kan i detta sammanhang även nämnas Svea Hovrätts dom i mål, T 11563-14, där hovrätten i huvudsak följer resonemanget i Myresjöhusdomarna och konstaterar att det förelåg fel i de småhus uppförda med enstegstätad fasadkonstruktion som var föremål för prövning samt att försäkringsaktiebolaget Bostadsgaranti, som meddelat försäkring för de aktuella småhusen, ansvarade för de ifrågavarande felen. Målet bekräftar således felansvaret såvitt avser enstegstätade fasadkonstruktioner.

Enstegstätad fasad och fel i fastighet enligt Jordabalken

Frågan avseende enstegstätade fasader har även kommit att prövas av Högsta domstolen i ett fall där köparen av en fastighet gjorde gällande fel i fastigheten gentemot säljaren enligt bestämmelserna i jordabalken, på grund av att fastigheten var uppförd med en enstegstätad fasadkonstruktion, se NJA 2016 s. 346. Högsta domstolen konstaterade att eftersom det rörde sig om en fastighet uppförd 1989 och att konstruktionen med enstegstätade fasader var allmänt godtagen när huset byggdes och stämde med gängse tolkning av den gällande byggnormen, förelåg inte fel i fastigheten. Fastigheten hade alltså inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det senare förda resonemanget ligger i linje med den av Högsta domstolen sedan tidigare tillämpade huvudregeln vad gäller köp av fast egendom, se NJA 2010 s. 286.

Hovrätten för Västra Sveriges dom i mål T 1771-18

Det senaste i raden av mål gällande enstegstätade fasadkonstruktioner avgjordes nyligen genom en dom meddelad av Hovrätten för Västra Sverige den 5 februari 2019, i mål nr T 1771-18. Förutsättningarna i målet var följande. En bostadsrättsförening hade vid bildandet uppdragit åt en entreprenör att genom en totalentreprenad enligt villkoren i ABT 94 uppföra 42 stycken bostadsrättslägenheter i två huskroppar att användas till bostadsändamål. Styrelsen i bostadsrättsföreningen bestod vid avtalets ingående av representanter från entreprenören.

Hovrätten konstaterade att det som utmärker en totalentreprenad är att entreprenören ska utföra entreprenaden enligt de funktionskrav som beställaren uppställt. Vidare anger hovrätten att bestämmelsen i ABT 94 kap. 1 § 7 ger vid handen att i de fall beställaren föreskrivit en viss teknisk lösning ska ett utförande av entreprenaden, som överensstämmer med lösningen, anses uppfylla kontraktsenliga fordringar. Hovrätten konstaterar härvid att entreprenörens ansvar för funktion inte endast kan bedömas utifrån val av standardavtal eller av entreprenadens benämning (jfr. ABT 06 kap. 1 § 8).

Bland ritningarna, vilka var del av kontraktshandlingarna, fanns en ritning som angav att byggnaderna skulle förses med en enstegstätad fasadkonstruktion. En av personerna i bostadsrättsföreningens styrelse bekräftade att ritningarna vid tidpunkten för entreprenadkontraktets undertecknade utgjort en bilaga till entreprenadkontraktet samt att båda parter var ense om att fasaderna skulle ges nämnda utformning. Mot denna bakgrund ansåg hovrätten att parterna genom entreprenadkontraktet reglerat fasadernas utformning till att avse enstegstätade fasader och att bostadsrättsföreningen därmed ansågs ha föreskrivit en sådan teknisk lösning, varvid entreprenören endast bär ett utförandeansvar och inte ett funktionsansvar såvitt avser byggnadernas fasader. Hovrätten menar vidare att det faktum att beslutet tagits i en s.k. byggmästarbildad bostadsrättsföreningsstyrelse saknar, enligt praxis från Högsta domstolen i NJA 2013 s. 117, betydelse för bedömningen eftersom det skulle innebära ett för stort avsteg från grundläggande associationsrättsliga principer (enkelt uttryckt grundläggande principer inom bolagsrätten) att hålla en styrelse ansvarig för beslut som fattats med samtycke från alla dåvarande medlemmar. Hovrätten konstaterade även att i jämförelse med Myresjöhusdomarna, där Högsta domstolen beaktat vissa konsumentskyddsbestämmelser, saknades ett sådant särskilt skyddsvärt intresse i det aktuella fallet.

Vidare framhöll Hovrätten att entreprenören avhjälpt anmärkningarna som upptagits i besiktningsutlåtande från slutbesiktning och att entreprenörens garantiansvar för påtalade utförandefel upphörde 2010. Härefter har bostadsrättsföreningen låtit genomföra en särskild besiktning, varigenom besiktningsmannen konstaterade att det förelåg fel i fasadernas konstruktion. Mot bakgrund av att hovrätten redan hade landat i uppfattningen att entreprenören inte hade ett funktionsansvar för fasaderna, ansvarar entreprenören inte för det av besiktningsmannen påtalade funktionsfelet. Hovrätten anför vidare att för det fall bostadsrättsföreningen skulle varit berättigad att göra gällande sådant fel krävs det att felet är väsentligt och har sin grund i vårdslöshet från entreprenörens sida. Några sådana förhållanden hade inte påståtts av bostadsrättsföreningen.

Enligt vår uppfattning är hovrättens resonemang haltande eftersom hovrätten bedömt att en handling utgiven i anbudsskedet med otydligt innehåll, där inte ens ordet enstegstätad fasad angetts, har fått den innebörden att beställaren särskilt skulle ha föreskrivit en viss teknisk lösning. Med hovrättens tolkning får det till följd att entreprenörens funktionsansvar sätts ur spel. Detta går emot tidigare praxis på området för bedömning av funktionsansvaret, jämför särskilt NJA 2009 s. 388, det s.k. ”Lulebofallet”, varigenom Högsta domstolen konstaterade att den part som tillhandahållit uppgifter, undersökningsmaterial och handlingar jämte däri angivna konstruktioner svarar för riktigheten av dessa, att ansvaret därför är strikt samt att motpartens godkännande inte inskränker ansvaret för entreprenören, jämför ABT 06 kap. 1 § 6.

I hovrättsavgörandet bör det särskilt framhållas att samma personer företrädde entreprenören som bostadsrättsföreningen vid tidpunkten för avtalets ingående. Detta gör att nybildade och av entreprenören bildade bostadsrättsföreningar riskerar att bli bakbundna, när dessa inte haft möjlighet att få insyn i de avtal som entreprenören ingått för bostadsrättsföreningens räkning. I synnerhet aktualiseras detta vid tecknandet av entreprenadavtal för uppförande av flerbostadshus, där entreprenören är den aktör som uppför eller i sin tur anlitar annan aktör att uppföra byggnaden, dvs. där entreprenören har ett egenintresse som inte är överensstämmande med bostadsrättsföreningens intresse.

Det ska härvid framhållas att vi ännu saknar vetskap om domen kommer att överklagas till Högsta domstolen och vidare om Högsta domstolen i sådana fall kommer att bevilja prövningstillstånd eller ej.

Vad gäller frågan om enstegstätade fasader i flerbostadshus, kan vi konstatera att om det inte föreligger ett funktionsansvar för entreprenören är det alltså vara svårt att som beställare få rätt gentemot entreprenören med påståendet om att fel föreligger vid uppförande av en byggnad med enstegstätad fasadkonstruktion. Däremot ska utgången bli annorlunda om det föreligger ett funktionsansvar för entreprenören, varvid entreprenören ansvarar för att vald fasadkonstruktion ska vara lämplig för det avsedda ändamålet.

_______________

Christoffer Löfquist, advokat och delägare vid Foyen Advokatfirma
christoffer.lofquist@foyen.se

Emma Gustafsson, advokat vid Foyen Advokatfirma
emma.gustafsson@foyen.se