Vi äger något tillsammans - men vad gäller?

Högsta domstolen benar ut vad som krävs för att samäganderättslagen inte ska tillämpas.

Högsta domstolen har genom dom av den 30 december 2019 i NJA 2019 s. 1055 ”Velamsundsfastigheten” prövat frågan om det är möjligt att i viss mån avtala bort 3 § i lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt (”samäganderättslagen”). Vad innebär Högsta domstolens dom när flera personer äger något tillsammans och vilka effekter domen kan få om det inte sedan tidigare klarlagts om egendomen är samägd enligt samäganderättslagen eller enligt lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag.

Inledning

I korthet kan det konstateras att det är samäganderätt när flera personer köper något tillsammans. Har köparna gjort upp i ett avtal att det som har köpts ska användas i en verksamhet, utgör det normalt ett enkelt bolag och då gäller inte samäganderättslagen. Då flera personer tillsammans exempelvis får ett arv eller en gåva är det normalt samäganderätt. Ägarna måste i sådant fall komma överens internt om hur samäganderätten ska ordnas. Om parterna inte gjort upp något avtal gäller samäganderättslagens regler.

Vad innebär samäganderättslagen?

Samäganderättslagen aktualiseras enligt dess 1 § när flera personer är ägare av exempelvis en fastighet, lös egendom eller aktier. Frågan om samäganderättslagen blir tillämplig eller om lagen om handelsbolag och enkla bolag i stället ska tillämpas beror på om ett enkelt bolag kan anses ha bildats. Ett enkelt bolag behöver nödvändigtvis vare sig bildas formellt eller upplösas formellt och kan således uppstå konkludent, dvs. genom parternas handlande. Huruvida ägandeformen utgörs av ett enkelt bolag beror bland annat på om verksamheten, dvs. hur egendomen förvaltas, bedrivs i förvärvssyfte eller ej. Distinktionen om det rör sig om ett enkelt bolag har bäring på hur ett avtal mellan ägarna till den samägande egendomen bör utformas. Inte sällan uppstår ett samägande efter att arvskifte har ägt rum, varvid exempelvis några syskon kan komma att dela äganderätten till viss fastighet.

Av 3 § samäganderättslagen följer att om delägarna inte kan enas rörande godsets förvaltning eller nyttjande, kan en delägare ansöka hos domstol att egendomen omhändertas av god man under viss tid. Enligt 6 § nämnda lag kan en delägare till samägd egendom ansöka hos tingsrätt att en god man ska förordnas för att försälja egendomen på offentlig auktion. Av nämnda bestämmelse framgår explicit att parterna kan avtala om en annan ordning än att en försäljning ska ske genom offentlig auktion. Denna skrivning framgår emellertid inte av lagens 3 §. Bestämmelserna i såväl 3 som 6 §§ samäganderättslagen tar sikte på att försöka finna ett lämpligt sätt att lösa situationer när motsättningar har uppkommit mellan samägarna av egendomen.

Vad framgår av Högsta domstolens dom?

I det mål Högsta domstolen prövade hade fyra delägare till en fastighet avtalat om att samäganderättslagen inte skulle vara tillämplig i något avseende. Vidare angavs specifikt i avtalet att delägarna inte fick ansöka hos rätten om att en god man skulle förordnas för fastighetens förvaltning eller att fastigheten skulle försäljas på offentlig auktion. Trots nämnda skrivningar i avtalet kom två av delägarna att ansöka om att tingsrätten skulle förordna en god man enligt samäganderättslagen för förvaltningen av fastigheten.

Högsta domstolen konstaterade att det måste vara möjligt för delägare av samägd egendom att träffa avtal om hur egendomen ska skötas och förvaltas, utan hinder av samäganderättslagen. Vidare framför Högsta domstolen att det också ska vara möjligt att träffa ett avtal om att 3 § samäganderättslagen inte ska gälla i samäganderättsförhållandet. Emellertid konstaterade Högsta domstolen att en förutsättning för att kunna avtala bort regleringen i 3 § samäganderättslagen är att parterna avtalar om en annan ordning för lösning av tvister än den som följer av nämnda bestämmelse. Högsta domstolen konstaterade att parterna i det nu aktuella fallet inte hade avtalat om en annan ordning för lösning av tvister än den som följer av 3 § i samäganderättslagen. Mot denna bakgrund ansåg Högsta domstolen att det inte förelåg hinder mot att en god man förordnades för att hantera frågorna kring fastighetens förvaltning och nyttjande.

Vilka konsekvenser får Högsta domstolens avgörande?

En vanlig skrivning i avtal som berör samäganderätt där parterna inte vill att samäganderättslagen ska tillämpas har tidigare varit en kort skrivning om att ”Parterna är överens om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig”. Denna skrivning är, mot bakgrund av Högsta domstolens avgörande, inte längre giltig.

Det krävs således att parterna, för att undvika samäganderättslagens tvistelösningsbestämmelser, uttryckligen avtalar om en annan ordning för att hantera en eventuell framtida tvist. Exempelvis skulle parterna kunna enas om att tvist avseende hur egendomen ska förvaltas istället ska avgöras genom prövning av allmän domstol genom en s.k. fastställelsetalan. Ett annat alternativ när det kommer till försäljning av egendom är att parterna, i likhet med vad som ofta stadgas i ett aktieägaravtal, överenskommer om att hembuda egendom, dvs. avtala om en förköpsrätt för andra delägare innan egendomen bjuds ut till försäljning.

Vidare kan det konstateras att för det fall man har samägd egendom är det viktigt att kontrollera huruvida denna egendom faller inom samäganderättslagen eller om egendomen utgör ett enkelt bolag som i stället omfattas av lagen om handelsbolag och enkla bolag. Genom den senare nämnda lagen finns det nämligen bestämmelser avseende bland annat förvaltning och avveckling av bolaget genom likvidation, men det finns även möjlighet att fritt avtala om exempelvis hur tvistelösning ska äga rum.

Vad bör man tänka på?

Mot bakgrund av Högsta domstolens senaste avgörande finns det alltså goda skäl att se över avtal avseende sådan egendom som är samägd. Vidare är det en god idé att genom ett avtal tydliggöra det faktum att delägarna anser att egendomen är samägd men utgörs av ett enkelt bolag. Att ställa egendom under förvaltning av en god man utsedd av tingsrätt eller försälja egendomen via offentlig auktion via en god man utsedd av tingsrätt, kan vara en god lösning i vissa fall. Emellertid kan det i andra fall utgöra ett något trubbigt förfarande där man som delägare saknar möjlighet att påverka förfarandet och få möjlighet att behålla den aktuella egendomen.

_______________

Emma Gustafsson, advokat på Foyen Advokatfirma
emma.gustafsson@foyen.se

Christoffer Löfquist, advokat och partner på Foyen Advokatfirma
christoffer.lofquist@foyen.se