Så slår nya andrahandslagen i Uppsala

På fredagen börjar lagen kring hyressättning av andrahandsuthyrda bostadsrätter att gälla. Hittills har det mest rapporterats om konsekvenserna för storstadsområdenas bostadsmarknader, men en ny undersökning som Hyresgästföreningen genomfört visar att hyresökningarna kan bli stora även i Uppsala.

-  Vi är oroade för konsekvenserna, inte minst för Uppsalas unga. Den undersökning vi har gjort visar att för vissa små lägenheter kan hyrorna öka med hundra procent, säger Johan Pelling, regionchef för Hyresgästföreningen Aros-Gävle.

Undersökningen har jämfört dagens snitthyra för hyresrätter i Uppsala med hur mycket hyra det går att ta ut med den nya lagstiftningen. Bostadsrätterna man har jämfört med är typlägenheter och priserna och avgifterna är tagna från Notar och Hemnet.

-  Det vi behöver i dag är inte högre hyror, reformen regeringen genomför drabbar de som redan är svaga på bostadsmarknaden, säger Johan Pelling.

Möjligheten för en bostadsrättsägare att göra vinster på sitt ägande ökar med den nya lagen. Syftet från regeringen är att fler ska vilja hyra ut sin bostadsrätt i andrahand och ge täckning för räntekostnader. En lägenhet som är inköpt till ett lägre pris än dagens marknadsvärde ger ägaren möjlighet att ta ut en mycket högre hyra än de faktiska kostnaderna. Likaså om räntekostnaderna minskar.

-  Reformen bör rivas upp, konsekvenserna är för allvarliga och pekar på en utveckling med allt högre boendekostnader. Vad vi behöver är istället en ökad byggtakt och en minskad beskattning av hyresrätten, säger Johan Pelling.

Exempellägenhet 1. Ett rum och kök, inköpspris/marknadsvärde 1,3 miljoner, avgift 2 000 kronor.

Tillåten hyra enligt nya lagen   Snitthyra idag    Skillnad/ökning.

6 333 kronor.  3 167 kronor.  3 166 kronor.  (100%)

Exempellägenhet 2. Två rum och kök, inköpspris/marknadsvärde 1,6 miljoner, avgift 3 000 kronor.

Tillåten hyra enligt nya lagen   Snitthyra idag  Skillnad/öknin  g.

8 333 kronor.  5 044 kronor.  3 289 kronor. (65%)

Exempellägenhet 3. Tre rum och kök, inköpspris/marknadsvärde 1,9 miljoner, avgift 4 000 kronor.

Tillåten hyra enligt nya lagen   Snitthyra idag  Skillnad/ökning.

10 333 kronor.  5 967 kronor.  4 366 kronor. (73%)

Så har vi räknat.

Källa snitthyra: Hyresgästföreningens hyresdatabas.

Källa inköpspris: Notars försäljningsstatistik.

Källa avgift: Hemnet.

Lagen innebär att hyran ska utgå från det tänkta marknadsvärdet på bostadsrätten. Hyran ska enligt lagen täcka kapitalkostnaden för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. En avkastningsränta om fyra procent bör enligt förarbetet till regeringens förslag vara acceptabel. Till detta ska läggas avgiften till bostadsrättsföreningen.

Det är därmed inte den enskildes utgifter, i form av räntekostnader för ett bostadslån, som ska avgöra hyrans storlek. Utgångspunkten är istället det tänkta marknadsvärdet. Regeringen formulerar detta på följande sätt i propositionen: ”Oavsett om ägaren till en bostad lånat pengar för att köpa en bostad eller inte, kan bostadsinnehavet sägas binda kapital för ägaren. Detta hindrar honom eller henne från att investera pengarna på annat sätt. Ägaren bör genom hyran få ersättning för denna kostnad.”

Mer information:
Johan Pelling, regionchef Hyresgästföreningen Aros-Gävle, 070 975 90 19
Jens Lundberg, bostadspolitisk utredare, 072 712 51 29