Marknadsutblick – kvartal 2, 2014 – Loket tuffar vidare

Transaktionsvolymen för det andra kvartalet och första halvåret har inte varit så stark sedan 2008. JLL Tenzing ser det som fullt tänkbart att helårsvolymen för 2014 tar ett kliv närmare 2006-2007 års rekordnivåer. Den totala transaktionsvolymen under det andra kvartalet 2014 uppgick till knappt 37 miljarder kronor enligt JLL Tenzings bedömning, en kraftig ökning jämfört med kvartalet före och under samma period 2013. Flödet av utländskt kapital har sedan föregående kvartal skiftat om från utflöde till inflöde och svenska transaktioner har bibehållit sin dominans. Flertalet större transaktioner av portföljer med spridda bestånd har genomförts vilket bidragit till en fortsatt trend av att merparten av transaktionerna sker utanför de tre storsstadsområdena.

Den totala transaktionsvolymen under det andra kvartalet 2014 uppgick till knappt 37 miljarder kronor enligt JLL Tenzings bedömning, en ökning med 43 procent jämfört med kvartalet före då transaktionsvolymen uppgick till knappt 26 miljarder kronor. Jämfört med samma period 2013 är det en ökning med 19 procent. Under det första halvåret genomfördes transaktioner till ett värde om knappt 63 miljarder, en ökning med 23 procent jämfört med samma period 2013. Transaktionsvolymen för halvåret har närmat sig 2006-2007 års rekordnivåer, då volymen för första halvåren var över 70 respektive över 80 miljarder kronor. Det första halvåret uppvisar överraskande höga siffror med hänsyn taget till att det andra halvåret historiskt sett brukar vara starkare. Marknadens sentiment har under det andra kvartalet bevisligen varit positiv med flertalet större transaktioner som stängdes inför sommaren i maj och juni månad. Endast under juni månad genomfördes transaktioner för nästan 22 miljarder kronor. 

Första kvartalet 2014 var det ett nettoutflöde av utländsk kapital medan under det andra kvartalet har det skiftat om till ett nettoinflöde av utländskt kapital till Sverige om 2 miljarder kronor. De flesta transaktioner har skett mellan svenska aktörer vilka utgör 70 procent av den totala transaktionsvolymen. Detta vittnar om att det är en fortsatt svensk dominans på marknaden med utländska aktörer som har svårt att konkurrera om objekten.

För det andra kvartalet är det en fortsatt trend med en stor andel av transaktionsvolymen utanför de tre storstadsområdena. Flera stora portföljtransaktioner med spridda bestånd har bidragit till att ”Övriga Sverige” står för merparten av den totala transaktionsvolymen. Stockholms andel var något mindre än vanligt med 35 procent, samtidigt som Göteborg hade en något större andel än normalt med 13 procent av affärerna och Malmö hade i sammanhanget en försumbar volym.

Största fastighetsaffärerna
Kvartalets största affär var Steen & Strøms avyttring av en portfölj med fem köpcentrum för 3,25 miljarder kronor till Olaf Thon Gruppen som gjorde ett rejält intåg på den svenska marknaden. Köpcentrumen har en uthyrbar area om 123 000 kvm och finns i Norrköping, Sollentuna, Trollhättan, Karlstad och Hyllinge. Kvartalets näst största affär var en portfölj med 14 hotellfastigheter som Pandox sålde till Balder för 2,2 miljarder kronor. Affären omfattar 127 000 kvm och sammanlagt innehåller hotellen 2 400 rum. Över 40 procent av fastighetsvärdet finns i Stockholmsregionen. En ytterligare stor hotelltransaktion var Swedavias försäljning av Clarion Hotel Arlanda till SPP Fastigheter för 1,1 miljarder kronor. Hotellet innehåller 414 rum och omfattar 21 886 kvm. Den största affären som skedde i Stockholm var Campus Konradsberg på Kungsholmen som såldes av Akademiska Hus till SISAB för lite drygt 2 miljarder kronor och omfattade cirka 50 000 kvm utbildningslokaler. En ytterligare stor transaktion i Stockholm på Kungsholmen, kvartalets största kontorstransaktion, var Skanska som avyttrade en del av Entré Lindhagen till Invesco Real Estate för 1 miljard kronor. Fastigheten är uppdelad i två kontorsfastigheter och den som såldes var 20 500 kvm. I Göteborg var den största transaktionen Gårda 13:6 som såldes av AMF Fastigheter till NIAM för 950 miljoner kronor och omfattade 37 000 kvm. Utöver Steen & Strøms stora portfölj så har det endast varit transaktioner under en halv miljard kronor på detaljhandelssidan. Den största har varit Kållered Köpstad i Mölndal som såldes för 400 miljoner kronor av Henderson Global Investors till Ikano och omfattade 34 000 kvm. På bostadssidan har det varit relativt många transaktioner med lägre volymer jämfört med tidigare, endast en transaktion översteg en halv miljard kronor. ICA-förbundet och Möller & Partners sålde sex bostadsfastigheter om 66 000 kvm med 867 lägenheter i Halmstad till Willhem för 545 miljoner kronor.

Ökat intresse
Det har sedan finanskrisens utbrott inte varit en så hög aktivitet under det första halvåret på transaktionsmarknaden som under 2014. Finansieringsmarknaden har blivit än mer gynnsam och riskaptiten är hög då efterfrågan har vuxit sig stark. Vår bedömning är att det fortfarande finns ett uppdämt investeringsbehov bland svenska såväl som utländska investerare. JLL Tenzings tidigare prognos att 2014 års volym kommer hamna inom samma härad eller något högre än föregående år står sig därmed fast. JLL Tenzing ser det som fullt tänkbart att volymen för detta år tar ett kliv mot 2006-2007 års nivåer.

Joel Bjerking, Analyst, JLL Tenzing Capital Markets, Sverige
Telefon 076-894 45 96, e-post joel.bjerking@eu.jll.com

Om JLL
JLL (NYSE: JLL) är ett rådgivningsföretag som tillhandahåller ledande integrerat fastighets- och investeringskunnande till ägare, investerare och hyresgäster som söker värdeutveckling på fastighetsmarknaden, på lokal, regional och global nivå med verksamhet i fler än 1.000 städer i 70 länder. LaSalle Investment Management är en av världens största och mest diversifierade fondförvaltningsverksamheter med ett förvaltat kapital på USD 47,0 miljarder.

I Sverige har bolaget kontor i Stockholm och Göteborg och erbjuder kvalificerad rådgivning inom transaktioner, uthyrning, hyresgästrepresentation, analys samt värdering. För mer information, se www.joneslanglasalle.se.

Om Tenzing
Tenzing är en fastighetsrådgivare vars affärsidé är att genom aktiv och kreativ rådgivning skapa affärer och värde för kunder på den nordiska fastighetsmarknaden. Med 35 medarbetare på kontor i Sverige och Finland representerar bolaget en heltäckande bredd av kunskap, såväl från rådgivande roller som från investerarsidan.  Denna kunskap bidrar till att uppdragsgivare kan genomföra fastighetstransaktioner med ett optimalt utfall. Genom ett strategiskt samarbete med den norska investmentbanken Arctic Securities har Tenzing nordisk kapacitet och marknadskunskap. För mer information, se www.tenzingab.se.