Intervju med Henrik Saxborn, VD på Castellum

Henrik Saxborn är VD på börsnoterade Castellum, ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vi fick en intressant pratstund med honom där han delade med sig lite av sina tankar, idéer och framtida utmaningar.

Berätta först lite kort om Castellum.

Castellum är ett av Nordens största fastighetsbolag. Till ytan är vi Europas största med fyra miljoner kvadratmeter. Vi har 636 fastigheter med nästan 100 miljarder i värde.
Vi är 400 människor som sköter allt detta och vi har över 5 000 kunder idag. Koncentrerat fokus på kontor och lagerlogistik.

Du har ju femton år på Castellum nu. Om du skulle titta tillbaka lite, hur tycker du Castellum och branschen har förändrats?

I vissa delar av branschen har det hänt mycket, i andra ingenting. T ex så kan vi samarbeta. Igår så hade vi ett möte med våra europeiska kollegor i Paris, Milano och London där vi diskuterade hur vi kan hjälpas åt. Det är klart att det är en utveckling som är enorm och kommer att fortsätta. Hade du sagt till mig för 15 år sedan att vi kommer anställa HR-chefer från Volvo Cars, Framtidens f d koncernchef och att vi kommer samarbeta med de största börsnoterade bolagen i Europa så hade jag skrattat. Men där är vi idag. Vi har gått från tegel till en investmentinriktad verksamhet för att bli en serviceleverantör i framtiden.

”Vi har gått från tegel till en investmentinriktad verksamhet för att bli en serviceleverantör i framtiden”

Jag har noterat att ni proklamerar att ni ”startar om nu” och börjar utforska Morgondagens arbetsplats.

Vi är ju naturligtvis påverkad av Corona-pandemin men vi pratar mer än någonsin med våra kunder. Vi gör det för att möta deras förväntningar men också för att försöka ge dem en bild på hur man kan arbeta bra och effektivt i sin arbetsmiljö. Vi ska ge oss på livspusslet för företagens medarbetare. Vi tror att det är nyckeln.

Om man tar utmaningen med livspusslet. Sverige är mycket framgångsrikt i att vara jämställt, vilket jag personligen tror kan bero på att papporna stannar hemma med barnen. Det är en typisk livspusselfråga. Hur kan vi på Castellum hjälpa till med det? När vi gör det så möter vi en helt annan diskussion med kunderna. Det handlar om hur de ska kunna vara en riktigt bra arbetsgivare. Det är då vi tycker att det börjar bli intressant.

Ni satsar också hårt på digitalisering. Hur digitaliserar man verksamheten?

Ja, vi har gett oss på digitalisering. Exempelvis på hur du ska få fram dina varor ”the last meter”. Även en ökad flexibilitet som behöver mötas med våra tjänster och utbud. Om vi tar livspusslet igen. Som hyresgäst behöver du inte hyra en P-plats hela månaden utan den kostar kanske en tia mer den specifika dag du behöver den. Om du bestämmer dig för att ta bilen till jobbet en morgon så bokar du bara p-plats så lyser den upp för dig när du kommer.

Vad vi egentligen gör är att vi använder givare som redan finns installerade i våra hus alternativt sätter vi snabbt upp en rig av en massa givare. Då kan vi mäta användningen av lokalerna och se hur ett kontor fungerar i realiteten. Vi samlar helt enkelt in data och lär oss en massa saker. Vi kan sedan styra byggnaden bättre och bli mer hållbara. Tillsammans med intervjuer så kan vi hjälpa våra kunder och våra potentiella kunder till ett optimalt kontor.

Nästa gång vi designar ett nytt kontor så kommer vi inte att göra det efter vad en arkitekt tror är bäst, utan efter vad vår kunds specifika behov varit i verkligheten. Vi tittar då på deras tidigare data var folk befunnit sig mest, hur mycket av lokalerna som använts, har man haft kallt eller varmt, högt eller lågt ljud etc?
Då kan vi hjälpa kunderna att designa kontoret skräddarsytt efter deras behov. Allt detta är redan verklighet idag.

Apropå livspussel, ni värnar inte bara om era kunders medarbetares livspussel. Ni har även infört ”permanent flexibilitet” för era egna medarbetare.

Ja, vi vill samma sak där. Vi vill också att våra anställda ska få ihop sitt livspussel. Till viss del har vi ju redan jobbat så. Nu har vi själva fått en chans att ”träna” i Corona-epidemin och se hur det fungerar med ett mer digitalt arbetssätt. Man kan säga att vi forskat med oss själva som försökskaniner.

Nu har vi infört vårt fria arbetssätt där vi maxbelastat våra lokaler med högst 50% i dem under corona-pandemin. Vi har också funderat en hel del runt motiven när man går till kontoret, hur man tar sig till kontoret, hur fungerar det sociala kittet, hur vi gör det till en mötesplats för faktum är att mer än 50% vill vara på jobbet. De vill möta människor. Jag tror att kontorets framtid kommer förändras något men det kommer fortsätta vara extremt viktigt att mötas där för den kreativa miljön.

Ni har haft stort fokus på hållbarhet under några år vilket resulterat i en hel del uppmärksamhet. Kommer ni bibehålla samma fokus framåt?

Ja, vi står fortfarande inför vår tuffaste utmaning. Att klara Paris-avtalet och bli klimatneutrala. Inom nybyggnation har vi gjort det ännu tuffare för oss eftersom vi vill nå full klimatneutralitet till 2030 och det är ju nu.

Vi måste lära oss att bygga nära klimatneutralt. Vi kommer aldrig komma ända ner till noll. Men man kan komma långt ner. Inom förvaltning har vi på sju år kommit en god väg mot noll. Den stora utmaningen som ännu ingen vet svaret på ännu är hur ska vi göra med projekten.

När det gäller den sociala biten så har vi bestämt oss för att fortsätta arbeta stenhårt. Här gäller det att få in mångfald. I de stora entreprenaderna som vi genomför så bidrar vi genom att ta in lärlingar i projekten . Ofta sådana som har lite svårare att komma in på arbetsmarknaden och alla får sedan jobb hos oss. Inom förvaltning så har nånstans 70-75% fått jobb hos oss eller någon underleverantör.

Castellum är dessutom det bolag som förra året fick högsta betyg i världen i vår klass (kontor/logistik fastighetsbolag) enligt GRESB. Dessutom är vi det enda nordiska bolaget som är upptagit i Dow Jones Sustanibility Index. Helt fantastiskt tycker vi förstås men det finns så mycket kvar att göra.

”Vi tänker inte sakta ner. Vi försöker att vara bäst.”

Jag läste en intervju med dig från Januari där du berättade att ni gick in i det nya året med ett enormt fastighetstryck och att ni hade 14 miljarder i pipelinen närmaste två åren. Sedan kom Corona-pandemin. Nu, tio månader in i den, hur har den påverkat era planer?

De projekt som låg planerade har inte påverkats. De är stora och totalt uthyrda. Det är mycket statliga kontrakt i dem samt huvudkontoret till Eon. Vi startade, mitt under pandemin, två gigantiska projekt i Malmö där vi investerar närmare fyra miljarder. Men det är klart att vi naturligtvis följer hur efterfrågan ser ut. Vi har vår gigantiska pipeline framför oss och trycket är så pass bra så att vi fortfarande fortsätter följa planen.

Hur har ni själva jobbat med att möta pandemin i er egen verksamhet?

Jag tycker att vi varit snabba. Vi har förstås som alla andra anpassat oss t ex hur vi sköter fastigheterna, hur vi möter kunderna och vilken utrustning vi har. Vi lät också alla gå hem tidigt i fasen och vi har haft en bra förberedelse för krishantering men vi har inte behövt gå in i något krisläge ännu vilket vi förstås är tacksamma för.

Vi uppmanar dessutom till flexibilitet och vi har en maxbelastning på våra lokaler. Vi har också mött våra kunder på deras villkor. Alla kunder har olika regler som vi måste anpassa oss till. Det blev faktiskt nästan ett problem till en början. Gator och hus var ju helt tomma så vi fick börja rondera husen och öka bevakningen för att se till så inget hände.

Tittar man på kontorsmarknaden så har den ju präglats av att det knappt funnits några kontorsytor att hyra. Hur tror du att den kommer utvecklats framåt?

Det har ju producerats otroligt lite kontor i Sverige. Tillväxten i lönesumma ligger på ca 3% i storstäderna men det har bara producerats kontor för 1- 1,5%. Det är därför det har varit ett underskott på lokaler. Ett tag kunde vi inte hjälpa våra kunder.

Sedan vet vi ju att det inte finns en enda kund som inte funderar på hur de ska ha det i sina lokaler. Det tycker vi är spännande. Det gör oss attraktiva att prata med och vi får en rådgivande roll där kan hjälpa till. I t ex Stockholm så funderar man över att man vill hyra på 3-4 ställen för att kunna möjliggöra för sina medarbetare att arbeta närmare hemmet. Vi ökar och tränar oss att bli mer flexibla för kundernas frågor och utmaningar. Vi har också en fördel att vi är lite större och har många intryck från hela Norden vad kunder vill ha.

Vi tror också att co-working kommer att bli en vinnare framöver. Är man medlem så kan man bara gå in på t ex Waterfront och börja jobba direkt. Om man har ett litet företag, varför ska man ha ett eget kontor och egen reception? De flesta kunderna hyr egna rum och med medlemskap så får man utökad service. Co-working konceptet kommer att bli en normalitet och en hållbarare lösning. Vi utökar sortimentet, helt enkelt.

Läste att ni hade köpt en flygplats. Hur breakar man den idén på styrelsemötet?

Ha ha, jo det var lite speciellt. Men det var en fantastisk möjlighet. Området är galet stort och ligger så nära Göteborgs centrum man kan komma. Om man ser det som en byggrätt för logistik på halva ytan så skulle vi ha 800 000 kvm logistik där och ända ha en fungerande flygplats och mer därtill.

När vi genomför detta så ser vi nu ytterligare delar. Ett kluster för hållbara transporter, utveckling av drönare, Heart Aerospace, Volvos självkörande lastbilar samt logistik och flygplats. En fantastisk möjligt för hela staden.

Något annat spännande projekt du vill dela med dig av?

Vi ska bygga tre kvarter kontor och bostäder i Hagastaden i Stockholm vid Karolinska ovanpå tunneltaken. Detta betyder att grundläggnings­förhållandena är en spännande utmaning. I centrala Malmö bygger vi den största arbetsplatsen för jurister med 25 000 kvm moderna domstolslokaler. Jo, vi har en till. Vi ska bygga världens första klimatneutrala polisbyggnad. Huset kommer att byggas med trästomme vilket blir lite intressant då polisen har speciella krav.

Näthandeln utmanar handeln allt mer? Även Amazons etablering? Hur ser ni på handelsfastigheter?

Vi har minskat vår andel av butiker. Vi hade 20% tidigare men idag har vi bara 7%. Och då det mesta nu är matvaruhandel. Men den här kraften är enorm. Den har dessutom accelererat på grund av pandemin. Sammantaget kommer det innebära många logistiklösningar i Sverige. Infrastrukturen är för dålig idag för de krav som e-handlarna vill lova sina kunder. Därför kommer det att behövas en bra infrastruktur och där kommer vi att bli en vinnare.

Har du något råd till en fastighetsköpare i dessa tider?

Jag tror att en välskött fastighet är en real tillgång. Man ska säkra kvalité och kassaflöde i fastigheterna. Det är en förutsättning och enkelt.

Avslutningsvis, hur ser du på transaktionsrådgivarens roll?

Mycket viktig. Sverige har haft förmånen att historiskt ha många skickliga rådgivare. Det har resulterat i att vi är ett av de länder som omsätter flest fastigheter, trots att vi bara är 10 miljoner människor. Jag tror stenhårt på rådgivarens roll. Helt enkelt, fortsätt det goda jobbet. Jag hoppas att vi fortsättningsvis kommer ha lika många duktiga rådgivare i framtiden.