Beställaren närvaro vid slutbesiktning

Borde beställaren närvara vid slutbesiktning?

Slutbesiktningen avslutar entreprenaden och markerar övergången från entreprenörens ansvar till din förvaltning. Denna genomgång skapar också den dokumentation som framtida drift- och garantiärenden vilar på. Genom att delta kan du kontrollera att leveransen stämmer med kontraktet och se till att varje avvikelse skrivs in i protokollet som ett tydligt, spårbart fel.

Därför ska du vara på plats

Besiktningsutlåtandet är ofta avgörande om frågor eller tvister dyker upp senare. Efter en godkänd Slutbesiktning startar dessutom garantitiden enligt AB 04 eller ABT 06. Fel som syns men inte antecknas kan därmed falla utanför dina reklamationsmöjligheter. När du själv är med kan du ställa följdfrågor, be besiktningsmannen pröva en viss funktion och klargöra vad som är ett kontraktsbrott och vad som är en avtalad avvikelse. Detta minskar risken för segdragna diskussioner efteråt och kortar vägen från anmärkning till åtgärd.

Så går besiktningen till

Ta med kontrakt, bygghandlingar och egenkontroller. Följ besiktningsmannen runt i lokaler och teknikrum, ställ frågor när något verkar avvika från kravbilden och notera svaren. Många besiktningsmän uppmuntrar dialog på plats. Entreprenören får då chans att förklara sina lösningar samtidigt som du säkerställer att det som ska funktionstestas verkligen testas. Allt som konstateras förs in i protokollet, som senare biläggs slutdokumentationen. Besiktningsmannen är oberoende och bedömer utförandet mot avtal och gällande standarder. Vill du veta mer om uppdraget kan du läsa om vad en besiktningsman gör i entreprenadbesiktningar.

Roller och ansvar vid genomgången

I större projekt företräds byggherren ofta av en projektledare eller teknisk förvaltare. Ofta medverkar även en egen specialist inom till exempel el eller VVS för att diskutera mätvärden och driftsättning på detaljnivå. Syftet är inte att ersätta besiktningsmannen utan att säkra att din kravbild och framtida driftfrågor får rätt belysning. Vi på Maleon har byggkonsulter, projektledare och tekniska experter som kan delta i dessa roller och fungera som brygga mellan dig och entreprenören.

Om du inte kan delta

Normalt kallar besiktningsmannen samtliga parter. Får du ingen kallelse, eller delas besiktningen upp så att du missar ett delmoment, bör du begära en kompletterande genomgång eller att just de momenten prövas igen. Om entreprenaden inte godkänns krävs ofta en fortsatt slutbesiktning eller ny slutbesiktning. Ag­era snabbt och skriftligt och ange tydligt vilka delar du vill se omprövade. Även efter en godkänd besiktning kan dolda fel framträda. De kan reklameras, men bevisbördan blir betydligt större jämfört med fel som står i protokollet, vilket är ännu ett skäl att vara närvarande när utlåtandet tas fram.

Praktiska och juridiska råd

1. Förbered dig genom att samla kontrakt, ändringsöverenskommelser, egenkontroller och driftinstruktioner.

2. Lista i förväg de punkter som är särskilt viktiga för din drift, till exempel ventilationsbalans, brandfunktioner, styrkurvor och garantivillkor för hissar. En praktisk checklista finns i vår guide om att förbereda en slutbesiktning.

3. Avsätt tillräckligt med tid på plats. En större entreprenad kräver både invändig och utvändig genomgång, och funktionsprovning måste få arbetsro. Se till att nycklar, behörigheter och driftpersonal finns tillgängliga så att inga moment faller bort av praktiska skäl.

Juridiskt är det viktigt att komma ihåg att garantitiden börjar löpa vid godkänd slutbesiktning om inte annat avtalats. Fel som tas upp i utlåtandet ska åtgärdas inom den tidsfrist som anges. Synliga fel som inte antecknas blir däremot svårare att driva. Säkerställ därför under själva genomgången att varje iakttagelse formuleras tydligt, tidsätts och kopplas till ansvarig part. Vill du fördjupa dig i kopplingen mellan entreprenadjuridik och besiktning kan du läsa mer om vårt juridiskt stöd