Säkerheter – trygghet för både beställare och entreprenör

Varför behövs säkerheter enligt entreprenadjuridik?

Säkerheter är byggbranschens ekonomiska livlina. De gör att både beställare och entreprenör vågar starta, driva och avsluta ett projekt utan att varje riskmoment stoppar produktionen. När parterna redan från början vet att åtagandena kommer att fullgöras, även om något går snett, kan fokus ligga på kvalitet och tidplan i stället för på betalningsförmåga.

Vad är säkerheter

En säkerhet är ett löfte som backas upp av en ekonomisk eller juridisk bindning, till exempel bankgaranti, fullgörandeförsäkring eller moderbolagsborgen. Entreprenören ställer vanligtvis säkerhet så att beställaren kan känna sig trygg med att arbetet färdigställs och att fel avhjälps. Beställaren kan i sin tur behöva ställa säkerhet för att entreprenören ska vara säker på att ersättning betalas enligt avtal. I en omfattande entreprenad där stora summor binds under lång tid är dessa garantier ofta avgörande för att beslutsflödet ska fortsätta utan avbrott.

För att förstå hur säkerheter fungerar måste man se dem som en del av avtalspaketet. Branschens standardavtal AB 04 och ABT 06 reglerar felansvar, garantier, tidsfrister och viten. Säkerheterna är verktyget som gör dessa regler praktiskt genomförbara när verkligheten avviker från planen.

Koppling till AB 04 och ABT 06

Båda standardavtalen hanterar vad som händer när fel konstateras vid eller efter slutbesiktning. Om entreprenören inte avhjälper ett fel ger säkerheten beställaren en ekonomisk buffert för att låta någon annan slutföra jobbet eller för att täcka kostnaden för prisavdrag. Samtidigt skyddar säkerheten entreprenören mot obefogade krav, eftersom villkoren för att ta säkerheten i anspråk måste vara uppfyllda.

Vid ändrings och tilläggsarbeten, ÄTA, uppstår ofta osäkerhet om pris och tid. Säkerheter gör att arbetet kan fortsätta medan parterna utreder omfattning och ersättning. De fyller därmed en viktig funktion i lägen där projektet annars riskerar att stanna, särskilt om hinder uppkommer eller leveranser försenas.

Garantiperioden är ytterligare en kritisk fas. Under denna tid används byggnaden, men risken för dolda fel ligger kvar. En giltig säkerhet gör att beställaren kan få fel avhjälpta utan att först driva en kostsam process. Entreprenörens intresse bevakas samtidigt, eftersom säkerheten bara kan tas i anspråk om felet verkligen ligger inom entreprenörens ansvar enligt avtalet.

Nytta under hela projektet

Säkerheter ger konkreta fördelar i varje projektfas:

• Uppstart: Beställaren vågar släppa in entreprenören tidigt, entreprenören vågar beställa material och bemanna projektet.
• Produktion: Oförutsedda händelser hanteras smidigare när parterna vet att det finns ekonomiskt skydd för både avhjälpande och dröjsmål.
• Slutfas: Trycket är som störst när de sista momenten ska godkännas. En aktiv säkerhet gör att fel åtgärdas innan slutbesiktningen avslutas.
• Garantitid: Om dolda fel visar sig finns redan en mekanism för att snabbt lösa dem utan att hela frågan hamnar i domstol.

Vem som företräder bolaget på byggmöten påverkar hur säkerheter hanteras. Den som representerar entreprenören måste veta vilka åtaganden som utlöses om säkerheten aktiveras, och beställarens företrädare måste kunna visa att villkoren för uttag är uppfyllda. Tydlig dokumentation från projektering, mötesprotokoll och besiktningsutlåtanden blir därför centrala bevis.

När du som byggherre väger risk kan det verka lockande att helt förhandla bort säkerheter för att spara tid och pengar. Erfarenheten i branschen visar dock att det sällan lönar sig. Ett tydligt villkor om vilken typ av säkerhet som krävs, när den får utnyttjas och hur länge den ska gälla minskar konflikter och gör processen mer förutsebar.

Besiktning och garantiperiod

Besiktningen är den praktiska vattendelaren där säkerheter testas. En erfaren besiktningsman kan klargöra skillnaden mellan avvikelse och fel, vilket är avgörande för om säkerheten kan tas i anspråk. Efter godkänd slutbesiktning fortsätter ansvar under garantitiden, och säkerhetens giltighet bör spegla dessa tidsramar.

I projekt där många entreprenörer delar på gränssnitt kan felorsaker bli oklara. En genomtänkt säkerhet skapar arbetsro medan tekniska utredningar klargör ansvarsfördelningen. Om entreprenören samtidigt drabbas av hinder och betalningen skjuts fram kan säkerheten dessutom vara den enda spärren mot ett akut likviditetsproblem.

På MALEON samlas byggkonsulter, projektledare och tekniska specialister som arbetar för tydlig kommunikation och hållbara lösningar. När säkerheter inkluderas från start kan varje aktör fokusera på sin kärnuppgift i stället för att oroa sig för vad som händer om något går fel.

Genom att se säkerheter som en integrerad del av hela affären, inte som ett nödvändigt ont, skapar parterna bättre förutsättningar för ett lyckat projektresultat inom tid, kostnad och kvalitet.