Skillnaden mellan olika entreprenadbesiktningsföretag

Hur skiljer sig entreprenadbesiktningsföretag åt?

En väl genomförd entreprenadbesiktning är den sista kontrollpunkten innan projektet anses helt avslutat och alla parter kan lämna byggplatsen med trygghet. Valet av besiktningsföretag påverkar därför både tidplan, kostnadsbild och relationen mellan beställare och entreprenör. Nedan följer de viktigaste skillnaderna du bör känna till och granska innan du bestämmer dig. Vill du fördjupa dig i rollen kan du börja här med Entreprenadbesiktning.

Kompetens och oberoende

Branschens besiktningsmän kommer ofta från olika delar av byggsektorn. Ett företag kan ha civilingenjörer, jurister och installationsexperter under samma tak, medan ett annat samlar framför allt personer med hantverksbakgrund. Certifiering genom SBR eller RISE är inget lagkrav, men många beställare efterfrågar den för att säkerställa bred teknisk och juridisk förmåga. Minst lika viktigt är oberoendet. Även när beställaren ensam utser besiktningsmannen ska granskningen ske neutralt, med en tydlig metod och spårbar dokumentation som båda parter kan acceptera.

Tjänsteomfång och juridisk grund

Besiktningsföretag skiljer sig åt i hur heltäckande deras tjänster är. Vissa erbjuder enbart slutbesiktning, medan andra också hanterar förbesiktning under produktion, efterbesiktning av åtgärdade fel, garantibesiktning inför garantitidens slut samt särskild besiktning och överbesiktning vid tvist. Vid större projekt kan löpande delbesiktningar spara både tid och pengar genom att fel upptäcks tidigt.

Den juridiska grund som används varierar. För kommersiella entreprenader gäller oftast standardavtalen AB 04 eller ABT 06. I AB 04 är garantitiden vanligen fem år för arbete och två år för material, medan ABT 06 brukar ange fem år för både arbete och material. Det företag som knyter sina protokoll direkt till kontrakt, ritningar och gällande branschregler gör det enklare att hantera ansvar, reklamationer och betalningsfrågor. Vissa aktörer kan dessutom hjälpa till med att ta fram eller granska entreprenadavtal, vilket minskar risken för tolkningstvister längre fram.

Metodik och dokumentation

Arbetssättet på plats påverkar resultatet mer än många tror. En del företag startar med ett försammanträde där avtal och ritningar gås igenom, andra börjar i produktionen och dokumenterar fortlöpande. Vid slutbesiktning blir upplägget ofta likartat, men protokollen kan ändå skilja sig markant. Ett väl utformat protokoll kopplar varje observation till kontrakt och branschregler, anger tydligt om punkten är fel, risk eller behöver vidare utredning och kompletterar med fotografier. När ett fel konstateras är tidpunkt och ansvar avgörande, därför är besiktningar under entreprenadtiden ett bra sätt att förhindra att frågor växer till försäkringsärenden.

Uppföljning och tvistelösning

Efter en första besiktning krävs ofta vidare insatser. Efterbesiktningen ska endast bekräfta att avhjälpande är gjort och inte starta en ny granskning. Särskild besiktning används när en bestämd fråga uppstår under garantitiden och parterna inte kommer överens. Överbesiktning kan bli aktuell om godkännandet av en tidigare besiktning ifrågasätts. Erfarenhet av dessa skeden, samt vana vid bevisbörda och ansvarstid i AB 04 och ABT 06, gör processen betydligt smidigare. Inför garantitidens slut är en riktad garantibesiktning ett redskap för att fånga sena fel inom avtalets ramar.

Komplexa projekt kräver dessutom samspel mellan olika teknikområden. Företag som har egna eller nära knutna specialister inom bygg, installation, el, VVS och hiss kan hantera tekniska gränssnitt bättre. I många uppdrag är stödet från en erfaren byggkonsult och en klar koppling mellan besiktning, projektering och produktion avgörande för slutresultatet. Behöver din organisation även roll som kontrollansvarig eller projektledning blir nyttan av en samordnad leverantör tydlig. Via MALEON finns även en samlad översikt av alla tjänster.

Checklista för dig som beställare

• Kontrollera oberoende och certifiering.

• Säkerställ dokumenterad erfarenhet av entreprenadtypen och den avtalsstandard ni använder.

• Be om exempel på metod och protokollstruktur.

• Undersök om företaget kan hantera förbesiktning, slutbesiktning, efterbesiktning och garantibesiktning när projektet kräver det.

• För större byggen, fråga hur delbesiktningar samt särskild besiktning och överbesiktning organiseras.

• Ta reda på hur de kopplar sina bedömningar till kontrakt, ritningar och branschregler.

• Kontrollera hur uppföljningen går till om fel kvarstår.

• Om projektet innehåller omfattande installationer, se till att besiktningsorganisationen behärskar både bygg och installation så att gränsdragningar inte försenar produktionen.‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌