Ett nytt system för hyresförhandlingarna 2023 - hur gick det, egentligen?

Bostads AB Mimer och Hyresgästföreningen är överens om den nya hyran för 2023. Med ett nytt system skulle förhandlingen bli enklare. Men blev det så? Mimers VD Mikael Källqvist reflekterar kring årets hyresförhandling.

Tuffa ekonomiska förutsättningar
Jag kan konstatera att utgångsläget i förhandlingarna har varit tuffare än på många år. Vi, precis som många andra, drabbas av den globala kostnadskrisen i form av dyrare el, ökade kostnader i förvaltningen och ökade räntor. Därför behöver vi höja våra hyror. Våra intäkter kommer från de hyror som våra hyresgäster betalar men fortfarande finns missförståndet att Mimer drivs av skattepengar, vilket inte stämmer.

Sedan många år tillbaka har Mimer ett uppdrag att gå med vinst och vi har även ett uppdrag att driva en verksamhet efter affärsmässiga principer. Det regleras i en särlagstiftning för Allmännyttiga bostadsbolag som heter Allbolagen. Som allmännyttigt bostadsföretag ligger det i vårt dna och uppdrag att göra allt vi kan för att våra bostadsområden och Västerås ska vara en fin och trygg plats att bo på. Under flera år har vi arbetat med besparingar och hållbara investeringar för framtiden, men vi ser fortsatt en utmaning i att få täckning för kostnadsökningar som påverkar vår verksamhet framöver.

Nytt system för hyresförhandlingar, fungerar det?
Stångåstadens VD Fredrik Törnqvist skriver i ett blogginlägg om sina tankar kring det nya systemet. Jag delar flera av Fredriks tankar och vill reflektera kring överenskommelsen som, trots att den träffats på nationell nivå, tolkats väldigt olika lokalt vilket skapat otydlighet vid förhandlingarna.

Inför årets hyresförhandlingar implementerades alltså ett nytt system som ska ligga till grund för hur och varför en årlig hyresjustering ska göras. Överenskommelsen är träffad mellan Hyresgästföreningen, Allmännyttan samt Fastighetsägarna och utgår från fem parametrar; KPI, BNP utvecklingen, taxor, kostnadsutveckling för förvaltning och underhåll samt ränteutvecklingen. Eftersom man i det nya systemet ser över innevarande år samt två år tillbaka i tiden ser vi inte den fulla kostnadsutvecklingen i årets förhandling. För hyresgästerna blir hyreshöjningen något dämpad medan det för bostadsbolagen resulterar i att man inte får full täckning för ökade kostnader under 2023. Det innebär också att hyreshöjningen blev lägre i år men kan komma att bli något högre de kommande åren, även om inflationen går tillbaka.

Även om parametrarna förefaller tydliga har parterna, som jag skrev tidigare, tolkat överenskommelsen på olika sätt. För oss och andra bostadsbolag har detta skapat osäkerhet och försvårat förhandlingarna. Inför kommande förhandlingar måste det finnas en samsyn och tydliga instruktioner från de centrala parterna som verkligen gäller när vi sätter oss i lokala förhandlingar. Ansvaret vilar tungt på Hyresgästföreningen centralt att klargöra hur de anser att avtalet ska användas i de lokala förhandlingarna. Den vägledningen kan bara hyresgästföreningen ge eftersom de har tolkningsföreträde när vi har olika uppfattningar lokalt, och informationen som Mimer fick från Allmännyttan stämde inte med hyresgästföreningens förhandlares uppfattning. Om detta inte klargörs kommer förvirringen bestå och viljan att använda överenskommelsen urholkas bland bostadsbolagen. Under det första året med ett nytt system kan det finnas barnsjukdomar, det har jag förståelse för, men att vi lokalt hade helt olika bilder om vad som överenskommits var överraskande. Troligen så kommer det alltid att finnas en viss diskrepans i hur avtalet ska tolkas, det ligger i sakens natur att söka fördelar för sin egen sak, men för att utveckla en praxis så måste den centrala medlingsfunktionens (HMK) vägledningar motiveras. Att endast få en procentsats som svar på en medling gör oss inte klokare. Möjligen hade införandet av det nya systemet förenklats under ett år med en mer normal kostnadsutveckling, men jag är enig med Fredrik Törnqvist om att systemet behöver förtydligas framåt. Kanske ska det till ett helt nytt system?

Fredriks tankar om ett införande av index för allmännyttan är intressant. Mycket tid och pengar läggs ned på att förhandla hyran varje år. Skulle det genom ett index för bostäder bli mer transparent, enklare och mer förutsägbart för både hyresgäster och bostadsbolag?

De resurser som idag används till att kivas om årshyran kunde i stället användas till att tillsammans utveckla hyresrätten och våra bostadsområden.