Unik dom om förhandsavtal

I början av året skrev vi om de ändringar i bostadsrättslagen som trädde i kraft vid årsskiftet. Ändringarna infördes i syfte att stärka det rättsliga skyddet för den som köper en nyproducerad bostadsrätt, läs vår artikel här.

Den 6 april meddelade Solna tingsrätt en dom (Mål nr T 11650-21) som är unik av sitt slag. För första gången anses ett förhandsavtal oskäligt enligt 36 § avtalslagen med ogiltighet som följd.

Omständigheterna i målet var i korthet följande.

Ett par undertecknade sommaren 2016 ett förhandsavtal avseende framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Enligt förhandsavtalet skulle förhandstecknarna, dvs paret, erlägga sammanlagt 4 900 000 kronor som förskott, insats och upplåtelseavgift.

Paret betalade det föreskrivna förskottet om 100 000 kronor, men skrev däremot aldrig under något upplåtelseavtal och betalade inte insatsen eller upplåtelseavgiften. Paret meddelade i stället att de ville säga upp förhandsavtalet, vilket föreningen inte accepterade. Föreningen krävde inledningsvis att förhandsavtalet skulle fullgöras av paret. En tid därefter hävde föreningen förhandsavtalet på grund av det avtalsbrott som föreningen gjorde gällande att paret gjort sig skyldiga till. Bostadsrätten annonserades och såldes därefter till en annan köpare för ett lägre pris än det som angavs i förhandsavtalet.

Den beräknade tiden för upplåtelse uppgavs i förhandsavtalet till Q4 2017. Upplåtelsen försenades och skedde i stället under kvartal Q1-Q2 2018. Förhandsavtalet innehöll inget uttryckligt datum för tillträde. Tillträdesdag meddelades senare av föreningen genom Peab Bostad AB till den 1 oktober 2018.

Tvisten i målet gällde i huvudsak om förhandstecknarna var skadeståndsskyldiga mot Peab Bostad AB på grund av omförsäljningen av bostadsrätten vilken skedde till ett lägre pris. Den påstådda skadeståndsskyldigheten bestod alltså i skillnaden mellan vad paret köpt bostadsrätten för jämfört med vad bostadsrätten senare såldes för. Peab Bostad AB var part i målet på grund av att bolaget övertagit föreningens fordran avseende skadestånd.

Enligt förhandstecknarna var förhandsavtalet, i vart fall 4 § (skyldighet att ingå upplåtelseavtal) och 8 § (skadeståndsskyldighet om förpliktelsen inte följs), oskäligt och skulle jämkas med stöd av 36 § avtalslagen eftersom det gav föreningen en ensidig rätt att bestämma när tillträde skulle ske. Som framgår av tingsrättens dom var avtalet utformat så att paret skulle kunna bindas vid att ingå upplåtelseavtal trots att föreningen ensidigt och utan begränsning har kunnat skjuta tiden för tillträde på framtiden, till exempel på grund av förseningar i byggnationen. Annorlunda uttryckt kunde föreningen aldrig hamna i dröjsmål om upplåtelseavtal tecknades.

Peab Bostad AB menade å sin sida att förhandstecknarna begått avtalsbrott genom att inte ingå upplåtelseavtalet, och följaktligen inte heller erlägga insats, upplåtelseavgift och årsavgifter, som de enligt förhandsavtalet varit skyldiga till. Vidare menade Peab Bostad AB på att meddelandet till föreningen om att de ville frånträda förhandsavtalet orsakat föreningen skada eftersom de saknade rätt därtill.

Tingsrättens bedömning

Tingsrätten konstaterade inledningsvis att lagstiftaren, mot bakgrund av att den som tecknar ett förhandsavtal ofta tar en stor privatekonomisk risk, funnit anledning att stärka skyddet för förhandstecknarna och därför infört vissa lagändringar som trätt i kraft den 1 januari 2023.

Parterna var i målet överens om att det var bostadsrättslagen i dess lydelse före den 1 januari 2023 som var tillämplig. Trots det ansåg tingsrätten att de resonemang som förts i förarbetena till lagändringarna som trädde i kraft vid årsskiftet ändå var av relevans vid bedömningen av avtalsvillkorens skälighet. Bland annat anges där att den som köper en nyproducerad bostadsrätt nästan alltid befinner sig i ett kunskapsmässigt underläge gentemot sin motpart i avtalet och att underläget är särskilt påtagligt i byggprocessens tidiga skede.

Tingsrätten anförde vidare att giltigheten av förhandsavtal och rätten att frånträda förhandsavtal enligt de tidigare bestämmelserna har varit föremål för ett stort antal rättsliga prövningar. Aldrig tidigare har det däremot prövats under vilka förutsättningar ett förhandsavtal kan anses oskäligt med stöd av 36 § avtalslagen när tillträdesdag inte angetts och denna dag sedan anges till ett datum långt efter den beräknade tiden för upplåtelse.

I sin bedömning fann tingsrätten det uppenbart att förhandstecknarna i förhållande till föreningen intagit en sådan skyddsvärd konsumentliknande och underlägsen ställning som avses i 36 § andra stycket avtalslagen.

De aktuella avtalsvillkoren i förhandsavtalet kunde, enligt tingsrätten, inte anses vara oskäliga i sig. Fråga var i stället om villkoren var oskäliga vid en helhetsbedömning, sammantaget med andra omständigheter som förelåg vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och effekten av villkoren.

Tingsrätten resonerade kring den lucka i den tidigare lydelsen av lagen som i praktiken inneburit att den starkare parten i avtalsförhållandet ensam förbehållit sig beslutanderätten i den för köparen kanske mest betydelsefulla frågan – något som bostadsrättsföreningar vid nybyggnationer kunnat dra nytta av.

I nu aktuellt förhandsavtal var det enda som paret haft att förhålla sig till när de ingick förhandsavtalet att upplåtelse beräknades till Q4 2017. Ordalydelsen i 4 § innebar en skyldighet för förhandstecknarna att teckna upplåtelseavtal. Eftersom dag för tillträde inte angavs innebar det i praktiken att skyldigheten att teckna upplåtelseavtal gällde alldeles oavsett dag för tillträde. Det var, fortsatte tingsrätten, helt upp till föreningen, genom Peab Bostäder AB, att bestämma dag för tillträde. För förhandstecknarnas del fanns ingen möjlighet att förhandla om eller överhuvudtaget ha några synpunkter på hur dagen för tillträde bestämdes. Det framgick också tydligt av det faktum att det inte ens i upplåtelseavtalet som föreningen skickade och krävde att förhandstecknarena skulle skriva på angavs någon tillträdesdag, utan att det skulle ”meddelas senare”. När dag för tillträde angavs till den 1 oktober 2018, dvs. nio månader efter sista dagen i den beräknade upplåtelsetiden, var det i form av ett faktum från föreningens sida.

Tingsrätten kom till slutsatsen att föreningen ensidigt haft att bestämma tid för tillträde utan att ens ha någon beräknad tidsram att hålla sig inom, med konsekvensen att förhandtecknarna därmed fått stå hela den praktiska och finansiella risken för projektets eventuella förseningar utan möjlighet att kunna frånträda avtalet, oavsett hur lång tid det skulle ta innan de kunde flytta in.

Förhandsavtalet var därmed sett till samtliga omständigheter och senare inträffade förhållanden, oskäligt enligt 36 § avtalslagen och skulle därför lämnas utan avseende på så sätt att förhandstecknarna inte varit skyldiga att ingå upplåtelseavtalet och därmed inte begått avtalsbrott och inte blivit skadeståndsskyldiga gentemot föreningen.

Kommentar

Det framgår tydligt att tingsrätten ställer sig kritisk till utformningen av förhandsavtal som ger föreningen full bestämmanderätt i fråga om tidpunkten för upplåtelse och tillträde. Något förvånande är däremot att tingsrätten i sina resonemang hänvisar till förarbetet om det stärkta konsumentskyddet. Som framgår av propositionen ska de nya bestämmelserna om förhandsavtal endast tillämpas på avtal som ingås från och med ikraftträdandet den 1 januari 2023. Det borde vara bostadsrättslagen i dess lydelse när förhandsavtalet ingicks som uteslutande styr denna bedömning.

Kärnan är emellertid att förhandsavtalets utformning, tillsammans med samtliga övriga omständigheter, var att betrakta som oskäligt. Mindre vikt läggs vid frågorna om byggprojektets försening och hur denna påverkar giltigheten av förhandsavtalet.

Det är mot bakgrund av behovet om starkare konsumentskydd som lagstiftaren nu har valt att stoppa typen av avtalsupplägg som var föremål för prövning i detta mål. Som vi resonerade kring i vår tidigare artikel (som hänvisats till inledningsvis) är det sannolikt så att förhandsavtal som ingås framöver och som faller under bostadsrättslagens bestämmelser i dess nya lydelse kommer att ingås i ett senare skede. Mot bakgrund av de nya informationskraven kommer bostadsrättsföreningen troligtvis vilja skaffa en ännu tydligare bild av när bostadsrättslägenheten kommer att vara färdig.

Det återstår att se om domen överklagas.