Dolt fel och dolda felförsäkring - vad är -och innebär det?

På ett eller annat sätt kanske du har hört talas om det, dolt fel. I alla fall om man är inne i hus-svängen, kanske har du nyss köpt ett hus eller ska sälja ditt hus. Eller så har du hört om det i media. Dolt fel och dolda felförsäkring. För många kanske orden eller benämningen dolt fel eller dolda felförsäkring har en negativ klang men det är lite oförtjänt i min mening. Här finns nämligen mycket värdefullt att hämta för samtliga inblandade parter. Och då pratar jag inte enbart om pengar, nej utan snarare om tid, energi och möjlighet till professionell hjälp.

Jag letade och frågade runt lite för att se vilka de vanligaste frågor kring detta ämne folk har sen tog jag med de frågorna till Malin Borg som är försäkringsförmedlare på Nordic Försäkring & Riskhantering AB och arbetat med dessa frågor i drygt 10 år för att få svar. Intresserad av svaren? Häng med!!

1. Vad skulle ett dolt fel kunna vara?

”Ett förenklat exempel skulle kunna vara felaktigt utförd dränering som orsakat att fukt trängt genom grunden och på så sätt orsakat skada på huset. Ett annat skulle kunna vara avsaknad av luftspalt i en träfasad vilket orsakat fukt och mögel så att arbetet behöver göras om och material bytas precis som i fallet ovan, det skulle också kunna vara ett dolt fel.”

2. Finns det några kriterier som ett fel måste uppfylla för att klassas som ett dolt fel? I så fall vilka?

”Ja det finns det givetvis, felet ska ha funnits redan vid köptillfället och inte ha varit upptäckbartvid en undersökning/besiktning som varit påkallad med hänsyn tagen till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vidare måste felet anses avvika från den standard köparen har fog att förutsätta eller förvänta sig utifrån fastighetens pris, ålder, skick och konstruktion.

Det här innebär bland annat att försäkringen (mer om dolda fel försäkring längre ner i inlägget) inte gäller för fel som upptäckts under undersökning av fastigheten i samband med försäljning, eller för fel som skulle ha upptäckts vid fortsatt fördjupad utredning med anledning av varningstecken som uppmärksammats och som borde ha medfört fördjupad utredning. Ur försäkringsperspektiv måste felet vara i huvudbyggnad eller i vidbyggt garage/carport eller i besiktigade bibyggnader t.ex. fristående garage.”

3. Vem ansvarar för ett dolt fel?

“Det är säljaren som har ett 10-årigt ansvar som regleras i Jordabalken 4 kap. 19§. Det åligger dock köparen att påvisa det dolda felet och kostnaden för det.”

4. Vem kontaktar man om man som köpare tror sig hittat ett dolt fel i den bostad man flyttat in i?

”Allra först behöver man hjälp med sin dokumentation och bevisbörda kring felet och då kontaktar man en tekniskt sakkunnig person, t.ex. en besiktningsman eller hantverkare.

Rent juridiskt ska man göra en reklamation till sin avtalspart. Med avtalspart menas den man köpt huset av. Vissa försäkringsvillkor tillåter köpare att själva göra skadeanmälan direkt på säljarens försäkring och då är det viktigt att en kopia på kravet ändå når säljaren för att säkerställa reklamationen. Samma gäller om köparen fått en fullmakt av säljaren för att kunna göra en skadeanmälan direkt. Utan anpassning i villkoret eller fullmakt är det till säljaren som köparen sänder alla sina handlingar och säljaren själv åberopar sin försäkring när det tecknats en sådan.”

5. Vem kan teckna en dolda fel försäkring?

“Försäkringen kan tecknas av fysisk person eller dödsbo som är säljare av fastighet i Sverige med taxeringskod 100-299, bebyggd med villa eller fritidshus. Vissa juridiska personer kan teckna försäkringen efter särskilt godkännande.

6. Gäller en dolda fel försäkring enbart för villa eller finns det även för Bostadsrätter?

“Motsvarande försäkringsskydd finns även för bostadsrätt. Ansvaret för fel i bostadsrätt regleras enligt Köplagen och gäller i två år, försäkringsskyddet följer därmed den tiden.

7. Varför är det bra med en dolda fel försäkring?

“För att det är i princip omöjligt för säljare och köpare att själva komma fram till, och vara överens om huruvida det är ett fel enligt jordabalken som säljaren skall, eller inte skall ansvara för. Vad och hur mycket som skall ersättas är fler frågor att komma fram till med hänsyn till avskrivningar, förbättringsåtgärder osv. Genom att teckna försäkring för dolda fel får man, inom ramen för villkoren, hjälp med att klargöra sitt ansvar och åtagande ifall köparen ställer ekonomiska krav.”

8. Om det finns en friskrivningsklausul i köpekontraktet påverkar det i så fall dolda fel försäkringen?

“Om en friskrivningsklausul finns påverkar det försäkringen på så sätt att för de delar av huset som omfattas av friskrivningsklausulen utgår ingen ersättning från Dolda fel försäkringen.”

9. Hur och varför kan det hjälpa köparen att det finns en dolda fel försäkring för fastigheten som man köpt?

“Det säkerställer att det finns ett bättre ekonomiskt skydd för eventuella framtida anspråk. Om köparen finner ett befarat dolt fel som omfattas av försäkringsvillkoren så utreds detta via säljarens försäkring med en professionell part. Det kan vara en fördel för köparen. Utan försäkringsskydd behöver nog båda anlita och bekosta varsitt juridiskt ombud istället för hantering av frågan och det kan snabbt bli väldigt dyrt.“

-------

I KORTA DRAG

✔ Säljaren (ägaren av huset) ansvarar för ett ev. dolt fel i 10 år efter det att hen sålt huset.

✔ Du kan, som säljare, teckna en dolda felförsäkring när du säljer ditt hus eller bostadsrätt.

✔ Genom att teckna försäkring för dolda fel får man, inom ramen för villkoren, hjälp med att klargöra sitt ansvar och åtagande ifall köparen ställer ekonomiska krav.

✔ Att en dolda felförsäkring finns kan vara till en fördel för köparen.

------