Fastighetsbranschens digitala disruption: den autonoma bilen

Sedan mitt digitala uppvaknande 2015 har jag tänkt på denna fråga: hur kommer min bransch - fastigheter - att utmanas disruptivt genom digitaliseringen?

Taxibranschen, hotell och mest av alla dagstidningar: deras affärsmodeller har sannerligen utmanats. 

Gemensamt för de flesta disruptiva affärsmodeller är att de står i en ny skärningspunkt mellan leverantör och kund. Att fastighetsbranschen skulle undgå denna kraft framstod för mig som osannolikt. 

Jag har fortfarande inte kunnat se hur denna disruption ska kunna gå till i hyresbostadsbranschen. Visst kan hyresfastigheter blockhyras, och all avtalsrelation ske online, men hur når man skalfördelarna i det? Just skala är ju en av digitaliseringens stora fördelar, tillsammans med automation och mobilitet. 

För att förstå mer av vad som kan komma, har jag läst grundläggande litteratur i ekonomisk historia, särskilt 1800-talet. En fascinerande tid, av teknisk och ekonomisk utveckling, och samhälleliga och legala framsteg. 

I efterhand framstår alla dessa framsteg som självklara, ja närmast logiska. Därmed borde de vara förutsebara. 

När jag berättar om allmännyttans digitaliseringsinitiativ brukar jag fråga auditoriet om de tror att autonoma bilar nivå 5 kommer att innebära mer eller mindre trafik, i absoluta tal menat. 

Brukar vara lite spridda röster för de olika alternativen, men de flesta svarar inte någonting, .

Min hypotes är att bilismen kommer att öka, men jag vill då säga att det finns en avgörande fråga, vars svar är högst oklart. Vilken preferens är starkast hos människan: att äga eller att få lågt pris?

Ägande är utan tvekan en mycket stark mänsklig preferens, så stark att den är en del av våra mänskliga rättigheter. 

Lågt pris är emellertid också en stark drivkraft. 

Om vi får helt autonoma personbilar, kommer vi då att vilja äga dem, eller köpa transporten som en tjänst on demand? 

Om, jag säger om, vi ska tro att preferens för lågt pris är starkast, kommer mycket stora ytor att frigöras i våra städer, eftersom varje bostad inte längre behöver ha yta för bil. Detta i sig kan vara mycket positivt naturligtvis för fastighetsägaren - kanske kan ytan t o m börja användas tredimensionellt (dvs bygga hus på den). 

Å andra sidan: om vi då inte äger bilen längre, utan bestämmer on demand eller i annan form, kommer vi att dela kostnaderna för den med fler. Enhetspriset på transporten lär då sjunka. 

Hur påverkas människans konsumtionsmönster när pris sjunker? 

När det gäller användning av energi finns Jevons paradox. Den lyder: teknisk utveckling som ökar resurs- och energieffektivitet tenderar att medföra ökad, snarare än minskad, konsumtion av resursen. 

Jag vill minnas att ett svenskt hushåll nu lägger mer pengar på musik än när vi hade CD-, kassett- och LP-teknik. Ja, vi får mer för pengarna relativt sett, och vi använder mer pengar, absolut sett. 

Das heisst: om priset för transport sjunker, kommer vi att använda transport desto mer. 

Jag vill också nämna kundsegmentet 0-17-åringar, som idag alltid måste färdas med en annan person - med autonoma fordon kan de färdas helt ensamma. Således mer trafik. 

Hur som helst: en synnerligen, synnerligen viktig komponent i ett fastighetsbolag är dess balansräkning. Balansräkningen handlar delvis om tillgångar, fastigheterna är tillgångar, och värdena på fastigheterna är olika. En erkänd faktor för en fastighets värde är dess läge.

Läge kan vara utsikt mot havet, men inte ens detta läge är så avgörande som vilket samhälle fastigheten ingår i, och var i detta samhälle. En tvårumslägenhet på Rörstrandsgatan i Stockholm är dubbelt så mycket värd som en prästgård med utsikt mot Ångermanälven. 

Men även inne i ett samhälle skiljer sig värdena. Generellt kan sägas, att ju mer centralt, desto högre värde, och det faller sedan ju mer perifer fastigheten är. 

Varför är det mindre värt att bo längst ifrån de centrala delarna? 

Min hypotes är att det handlar om tid. Ju kortare tid, desto högre värde. 

Nu kommer det disruptiva: om förflyttning inte längre kommer att kräva vår uppmärksamhet (eftersom vi inte kör bilen), kommer vår upplevelse av restid ändå att vara densamma? 

Jag tror inte det. 

Om då vår värdering av restid kommer att minska, kommer en fastighet mellan det centrala och det perifera då att ha samma värde? 

På så sätt är fastighetsbranschen, trots dess balansräkningar, trots dess byggnader i betong, är den så beroende av det mänskliga beteendet. Kanske mest av allt, människans uppfattning om tid. Det är i stor utsträckning det som är "läge, läge och läge". 

Min hypotes är alltså: en god andel av fastigheter i städer riskerar att utmanas av nedskrivningar. Det kan bli mycket smärtsamt. 

Generellt för hela fastighetsbranschen tror jag, att dess balansräkningars nuvarande karaktär inte kan förstås utan att beakta bilismen. 

Kommer det att gå fort, efter en tipping point? Eller kommer det smygande? 

EDIT: jag kan förtydliga med att de mer centrala lägena i en större stad som regel nog har fler värden än att spara tid. Därför är just de fastigheterna enligt min hypotes inte främst berörda, utan mer de områden som mer signifikant har sina värden uppkomna av närhet till en stadskärna.