Kris utan kriterier

En av 2018 års mest intressanta bilagor alla kategorier, vågar jag påstå, en som handlar om tillgången på data på den svenska bostadsmarknaden.

Svensk bostadspolitisk diskussion har jag länge upplevt handla om svepande påståenden som kris, anekdoter, metaforer, personliga upplevelser, men desto mindre data.

För ett tag sedan läste jag boken ”Tänka snabbt, långsamt” av psykologiprofessorn och nobelpristagaren i ekonomi Daniel Kahneman. Jag har skrivit om den tidigare, läs gärna mer här. Vad som händer när den eftertänksamma delen av hjärnan vilar. 

Kahnemans teser handlar mycket om den mänskliga hjärnans beslutsprocesser. Ett intressant fenomen hos hjärnan är våra synvillor. Ni känner till Müller-Lyer-villan. 

Men hjärnan har inte bara synvillor, utan även tankevillor – kognitiva illusioner. ”Människor har en benägenhet att använda kausalt tänkande vid fel tillfällen, i situationer som kräver statistiskt resonerande”, skriver Kahneman.

Ibland hör jag att vi i Sverige ”sammantaget” har en bostadskris. Men två händelser i förening kan omöjligen vara mer sannolika än en av händelserna. Ibland har jag frågat efter en definition på bostadskris; jag får dock säga att jag inte hört om någon sådan definition än.

Den statliga utredningen ”Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar” har en mycket intressant bilaga som detta blogginlägg nu ska handla om. Bilagan har tagits fram av företaget Evidens, och heter ”Nationell skattning av bostadsefterfrågan samt bedömning av möjligheterna att göra regionala och kommunala beräkningar av efterfrågan”.

Definitionen av efterfrågan på bostäder är ”den volym av bostäder som kan nyproduceras till marknadspriser givet hushållens betalningsförmåga”.

Evidens menar att hushållen får svårt att absorbera en så stor volym av nyproducerade bostäder som vi haft under de närmaste åren. ”En sannolik konsekvens är därför att antalet påbörjade bostäder faller kraftigt under 2017 och under 2018 … Modellresultaten visar att efterfrågan påtagligt understiger Boverkets beräkning av behovet av antalet nybyggda bostäder.”

Men för att knyta an till Kahneman bör också ta reda på vad vi inte vet. Evidens: ”Det råder större osäkerhet om vilka bostadsstorlekar olika typer av hushåll väljer … Den kanske största bristen är tillgång till data som beskriver boendepreferenser i form av andelen hushåll med flyttplaner som föredrar respektive upplåtelseform samt föredrar nyproduktion före successionsbostäder … Det krävs dessutom kontinuerlig insamling av denna typ av data eftersom det är troligt att preferenser förändras över tid och med konjunkturen.”

De två kursiveringarna är mina. Vad gäller den sistnämnda kan jag nämna att Sölvesborgshems nyproduktion under 2016 och 2018 (de två Kombohus Mini-projekten Tusenskönan 1 och 2) utgår från antagandet att preferenserna i högkonjunktur kommer att ändras i lågkonjunktur, och därför har vi valt att producera små lägenheter (1- och 2-rums om 35 resp 45 kvm). Jag tror alltså att vi som företag blir mindre sårbara om vi har produkter som är efterfrågade även i lågkonjunktur.

I själva utredningen konstateras också något riktigt intressant. Inte en enda kommun i Sverige förefaller göra någon analyserad bedömning av utbud och efterfrågan av bostäder. (Det ska alltså sägas att kommunerna heller inte är skyldiga att göra det.)

Men det finns enligt utredningen heller inga etablerade metoder för att bedöma på vilka villkor de bostäder som redan finns omsätts på marknaden!

Det kommer mer: vad som är en godtagbar boendesituation är heller inte definierat (och det får väl anses vara en politisk fråga, låt vara att nivån för detta också bör diskuteras).

”Huvudslutsatsen är att kommunernas möjligheter att med eller utan statlig hjälp eller påtryckningar sätta in rätt verktyg förutsätter en uppfattning om vilka bostadsbehov som inte tillfredsställs på marknaden. Någon sådan uppfattning har inte kommunerna.”

Vår hjärna är frestad att bedöma den övre linjen som längre än den undre; det krävs alltså en ansträngning för att se att de är lika långa.

Är tio års kötid indikation på en kris? Testa med att ställa följande fråga: om tio års nyproduktion färdigställdes på ett år, skulle marknaden då vara i balans?

Nu är det rätt många skarpa hjärnor som hävdar att vi har en bostadskris och det vore därför förmätet att säga att de har fel. Men för att utmana er vill jag be er att precisera formeln för en sådan kris.