Om e-handel och fastigheter: vad är ditt liv värt?

Nyligen deltog jag i ett seminarium om fastigheter och e-handelsleveranser, i regi av Fastighetsägarna Sverige. För min del gav diskussionerna ytterligare några perspektiv, och mina egna bedömningar landade lite mer. Jag tänkte här nämna några av mina reflektioner.

Branschorganisationen Fastighetsägarna, som har framför allt privatägda medlemmar, har under det senaste året fått rejäl fart såvitt gäller omvärldsbevakning och diskussion om vår branschs möjligheter i digitala affärsmiljöer. Christoffer Börjesson som är Chief Digital Officer bör således äras.

I seminariet deltog förutom Sölvesborgshem och Stockholmshem privata större fastighetsbolag, som Einar Mattsson, Atrium Ljungberg och Castellum. Såvitt gäller bostäder tror jag att frågan om e-handelsleveranser inte betraktas på så olika sätt om fastighetsägaren har offentliga eller privata ägare. Finns det en affär är det intressant, annars inte, helt enkelt.

Även om en del kommunala bostadsbolag har kommersiella ytor i sina fastigheter, har de privata stora fastighetsägarna dock som bärande affärsidé att leverera ytor för kommers. (När jag nu skriver detta tar det emot att skriva ytor, eftersom det kan indikera en lite gammaldags syn på fastighetsägande. Man vill numera gärna vara mer än en leverantör av yta.)

De kommersiella fastigheterna går i vissa teknikskiftesavseenden före hyresbostäderna, eftersom fastighetsägaren och hyresgästen kan ha en större intressegemenskap inkl betalningsvilja för sådana steg. Därför lyssnar jag med stort intresse på de initiativ som tas i fråga om teknikutveckling av kommersiella fastigheter.

En ganska konkret fråga om e-handelsleveranser är om boxar ska finnas i fastigheterna eller områdena, eller om leveranserna ska ske direkt in i lägenheterna. Det senare alternativet förutsätter digitala lägenhetslås, även om en och annan leverans naturligtvis kan ske när hyresgästen är hemma och då duger det ju att hyresgästen själv öppnar.

Såvitt gäller boxarna är emellertid trapphus ofta rätt trånga, och paketen som ska kunna tas emot inte sällan hyfsat skrymmande. Ett trapphus med många lägenheter behöver inte ha ett större trapphus i sig för det, medan boxlösningen behöver vara anpassad efter frekvensen av leveranserna.

Boxarna ska ju strömförsörjas på något sätt, för att dess digitala lås ska fungera, och om mat ska tas emot, behöver även kyla finnas. Och i detta ska en affär ske.

Tekniskt möjligt skulle det alltså kunna vara, men finns en betalningsvilja hos kunderna – antingen vid köpet eller vid betalningen av hyran – för dessa boxar?

Vi kom i detta avseende in på frågan om hur hyresgäster och bostadsrättsinnehavare värderar sin tid i pengar. Genom att ha boxarna i trapphuset sparas tid, men hur mycket tid ska jag spara för att det ska vara värt kostnadstillägget?

En fascinerande uppskattning av priset på tid har Trafikverket: en privat timme kostar 80 kr. Denna siffra används i myndighetens kalkyler, men var intressant som tankeexempel även på vårt seminarium.

Såvitt gäller hyresgästsegmentet är min hypotes att kunderna värderar sin tid ganska lågt i pengar. Det bygger jag på observationen att kunderna hellre väntar på en begagnad lägenhet än tar en ny lägenhet, som kostar mer per yta. Därför är kötiden kortast till våra nyproducerade lägenheter.

Utifrån den hypotesen kommer hyresgästerna alltså inte att vara särskilt intresserade av att få hyran höjd för boxar i huset, utan de hämtar hellre paketen på större mottagningsställen.

Dock som sagt bara en hypotes.

Jag redovisade Sölvesborgshems arbete med att ha digitala lägenhetslås i vår nyproduktion, och vår ambition att i ganska stor skala införa digitala lås för entréer, källare och tvättstugor i våra begagnade fastigheter (s k skalskydd). Bonus: hyresgästen kan boka tvättstugan online, och porttelefonifunktion kan kopplas till mobilen. Detta genererar naturligtvis en hyreshöjning, i vårt första projekt i Mjällby 87 kr/mån.

Jag tror att hyresgästerna uppskattar och även är beredda att betala för denna ambitionshöjning för säkerhet och trygghet, även om jag är mycket noga med att inte överdriva eller anspela för mycket på bilden av ett otryggt samhälle.

I takt med att lägenheter sägs upp, och blir lediga, kan då också digitala lägenhetslås monteras, naturligtvis också mot en hyreshöjning för just den lägenheten. Detta förutsätter att det digitala skalskyddet redan är på plats; systemen hänger alltså ihop rent infrastrukturellt.

Detta är alltså en affär som vi tjänar pengar på, och därför är den långsiktigt ekonomiskt hållbar. Om den är långsiktigt ekonomiskt hållbar, gör den oss beständiga att fullgöra vårt uppdrag över tid. Jag kan inte nog understryka betydelsen av detta.

Svagheten i detta upplägg är inte fastighetsägarens – vi skapar en större nytta än bara mottagande av paket och vi tjänar pengar – utan e-handelsleverantörens. Och det handlar återigen om priset på tid: när leveranserna ska ske ända in i hemmet blir kostnaden högre. I hyresgästsegmentet tror jag inte att kunden värderar sin tid så högt, och därför är kunden inte beredd att betala för denna hemleverans.

Hemleveranser strider som jag ser det lite mot en av de stora fördelarna med e-handel: skalfördelar. Att e-handel kan vara så konkurrenskraftig beror inte bara på tillgänglighet över tid och plats (var jag än är i världen kan jag nå utbudet), utan också på pris: det är en form av industrialiserad handel. Ju mer kundnära leveranserna är, desto mer avtar skalfördelseffekten.

Du som läsare kan nu då tänka: om fastighetsägaren inte sätter upp boxar i trapphuset, utan bara digitala låssystem, men hemleverans in i lägenheten inte bedöms prisvärt av kunden – vad blir då svaret?

Som togs upp i diskussionen finns vissa kulturella skillnader. Det sades att Storbritannien har en annan konsumenttradition av hemleveranser, och att e-handelsleveranser till hemmen därför också slagit igenom mer där.

Kostnaden för arbetskraft får i Sverige förmodas också vara högre än i de flesta andra länder.

Jag har för egen del inte svaret på frågan, men för mig som företrädare för en fastighetsägare, är idén om digitala låssystem mycket tilltalande, inte minst eftersom jag tror att den är det för kunden också, även när det kommer till priset.

Frågan om returhantering togs också upp på seminariet – lätt att glömma, men angeläget att ha med.

Jo! En dark horse kan nämnas: FTI (företag som ansvarar för insamling av förpackningar och tidningar åt just dessa branscher) ska enligt regeringsbeslut förpliktas att bygga ut ännu mer sådana insamlingsstationer i bostadsområden i vårt land. Här har vi alltså redan en aktör, och e-handel innebär onekligen en del förpackningar. Att hämta paket på samma ställe som förpackningen sedan ska lämnas på, skulle kanske vara en bra hybrid. Lönsam?