Nyhet -
Bra planering avgörande vid stambyte
Fastigheterna i bostadsrättsföreningen Harpalten 1 på Södermalm i Stockholm genomgår ett stambyte. Arbetet utförs i nära samarbete mellan byggherreombudet Fastighetsägarna Service och totalentreprenören Stambytesgruppen. Genom att anlita ett ombud vid stambyte kan en bostadsrättsförening eller fastighetsägare som saknar tillräcklig kunskap spara både tid och pengar.
Av Lars-Olof Tandberg
Det finns många fallgropar när en bostadsrättsförening ställs inför ett stambyte. Då kan det vara bra att anlita en konsult eller ett byggherreombud som kan branschen och kan vägleda föreningen genom processen.
– Ofta börjar det med att en bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare får en vattenskada eller att en avloppsstam rostar och de kontaktar oss. Vi kan då göra en förstudie där vi tittar närmare på fastigheten och ser om det är dags för ett stambyte, vad det skulle innebära för föreningen och vad det skulle kosta, berättar Siho Yildirim som är projektledare på Fastighetsägarna Service Stockholm.
Utifrån förstudien görs en budget som tillsammans med fastighetens historik och nuvarande status lämnas till föreningen som en rapport. Rapporten blir ett bra beslutsunderlag för föreningen.
– De kan se om det är dags att stambyta nu eller om det kan vänta några år. Den tiden kan användas för att planera ekonomin. Kanske behöver avgifterna höjas. Rapporten fungerar även som en utbildning för bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren. Om fastigheten byggdes för 100 eller 50 år sedan gällde inte samma byggregler som i dag, säger Burak Atabas, som är Fastighetsägarna Service Stockholms andra projektledare för stambytet på Harpalten 1.
Gör mer samtidigt
En annan fördel med förstudien är att den kan föreslå andra åtgärder som kan genomföras samtidigt som stambytet görs. Till exempel tappvattenledningarna, som ofta ligger i samma schakt som avloppet. Man brukar även passa på att uppgradera elen.
– Det är alltid mest effektivt att göra detta samtidigt som stambytet när man ändå river upp badrum och kök. Om man missar något måste man riva upp hela det nyrenoverade badrummet, då det inte går att punktlaga badrummet eftersom tätskiktet då bryts, konstaterar Siho Yildirim.
Nästa steg är att ta fram förfrågningsunderlag inför upphandlingen. Det ska innehålla både administrativa och juridiska föreskrifter samt en teknisk rambeskrivning.
– Här är det värt att ta kostnaden för att anlita en konsult som vet vad som är tekniskt och enligt branschkrav möjligt att genomföra, i stället för att planera något som inte går att genomföra.
Upphandling
Vid upphandling av entreprenör för ett stambyte kan det också vara en fördel att ta hjälp av ett byggherreombud, som har vana av att göra upphandlingar.
– När entreprenörer lämnar pris på ett projekt kan det vara svårt för styrelsen i en bostadsrättsförening att avgöra vad som ingår i ett pris. Dyrast är inte alltid bäst samtidigt som billigast inte alltid är sämst. Vi kan jämföra och tolka de olika anbuden. Sedan är det upp till beställaren att avgöra vilket man väljer, säger Burak Atabas.
När upphandlingen är klar projekterar entreprenören stambytet och tar fram ritningar och handlingar. Byggherreombudet kontrollerar att alla dokument, intyg, försäkringar med mera som är viktiga för projektet finns.
Genomförande
Harpalten 1 består av 203 lägenheter. Arbetet är uppdelat i etapper och i den första som pågår nu omfattas 18 lägenheter. Varje etapp tar 8–10 veckor och innan de startar hålls möten med de boende där de får välja antingen standardinredning eller extra tillval.
– Arbetet börjar med demontering och rivning under två till tre veckor. Sedan görs fuktmätning och om ingen fuktskada upptäcks byts de vertikala vatten- och avloppsstammarna i badrummet, säger Ertugrul Orhan som är projektchef hos totalentreprenören Stambytesgruppen.
Därefter stängs de vertikala ledningsschaktet, ny el dras, väggar kompletteras med plywood och gipsskivor, eventuell golvvärme installeras, och nytt golv gjuts. Badrummet får nytt tätskikt och väggarna kaklas. Till sist monteras den inredning de boende beställt.
Kontakt med boende
Besiktning av badrummet sker i flera etapper. Innan tätskikt kontrolleras schakten, vertikala stammar och avloppsledningarna i bjälklaget. En besiktning görs när tätskiktet är satt och ytterligare en när hela badrummet är klart.
– Vi tar även bilder under arbetets gång, på exempelvis stamschaktet för att se att rören är rätt klamrade och rätt isolerade, på brandtätning mellan lägenheterna, på golvvärmen och på tätskiktet med mera. Om det uppstår tveksamheter i efterhand kan bilderna användas för kontroll, säger Ertugrul Orhan.
Han påpekar att bra kommunikation med de boende är viktigt vid ett stambyte.
– Något som är väldigt uppskattat är ett informationsblad vi skickar ut där vi berättar vad som händer i projektet. Vi har även en portal med information om eventuella avstängningar av vatten eller el med mera. De boende får ett SMS när det finns någon ny information. I portalen finns även en butik där de kan göra sina val av inredning.
Inga underentreprenörer
Stambytesgruppen anlitar inga underentreprenörer utan har enbart egen personal som är uppdelade i UE-team. Varje team har en platschef och alla yrkeskompetenser inom bygg, VVS och el som behövs vid ett stambyte.
Projektcheferna tar fram jobb åt UE-teamen och företaget sköter alla papper och ekonomin för projekten.
– Platscheferna är delägare i det UE-team de ansvarar för. Det är lite som att vara anställd fast med eget bolag. Att de har möjlighet att tjäna pengar tillsammans med företaget ger en extra morot och engagemang för arbetet, berättar Ertugrul Orhan.
Tanken med den organisationen är att beställare endast behöver vända sig till ett företag som tar hand om helheten i ett projekt. Det spar både tid och pengar för beställarna.
Henrik Calvàlle är vd på Stambytesgruppen. Han konstaterar att det här sättet att organisera företaget gör att alla medarbetare känner sig delaktiga, de får vara med och ta beslut och de har möjlighet att tjäna pengar.
Ha kul på jobbet
– Alla hjälps åt och vi har kul på jobbet. Genom att utbilda personalen och utvecklas tillsammans med dem får du lojala medarbetare som vill stanna i företaget. Dessutom hjälper det oss att hålla kvaliteten ända ner på montörsnivå, jämfört med om vi skulle anlita underentreprenörer, säger Henrik.
För delbesiktningar och slutbesiktning anlitas en oberoende besiktningsman. Eventuella fel som upptäcks åtgärdas av entreprenören. All dokumentation från stambytet som intyg, handlingar, produktdatablad, skötselinstruktioner, relationsritningar med mera sammanställs och lämnas till styrelsen i bostadsrättsföreningen.
– Med hjälp av dokumentationen kan bostadsrättsföreningen få ett mer kostnadseffektivt löpande underhåll och lägre försäkringspremier. Man kan säga att fastigheten blir nollställd efter ett stambyte, säger Burak Atabas.
//
