Nyhet -
Proptech 2025 – teknik är inte allt
Årets upplaga av Dagens Industris konferens om Proptech präglades av inslag om digitalisering och AI. I många fall är de tekniska lösningarna redan tillgängliga på marknaden. Implementeringen återstår. Men flera av dagens presentatörer betonade vikten av att inte enbart jobba med tekniken. Förändringen i själva verksamheten, från bolagsledning ner till fastighetsskötare är det som kräver mest jobb och omsorg.
Flera av presentatörerna betonade också att i synnerhet när AI tillämpas är kvaliteten på indata avgörande. Dagens program spände brett, över båda hårda och mjuka frågor, där vi kunde konstatera att fastighetsbranschen visserligen ligger efter flera andra sektorer, men att en lovande utveckling nu sker i en accelererande takt. En utmärkt moderator för att hålla ihop de vitt skilda perspektiven var Andreas Johansson som till vardags är reporter på Dagens Industri.
AV KJELL-ARNE LARSSON
Dagen inleddes av en vd-panel som diskuterade de viktigaste frågorna just nu, med tanke på Sveriges ekonomiska läge och oron i omvärlden. Panelen bestod av Erik Ranje vd Stendörren Fastigheter, Ylva Sarby Westman vd Neobo och Rickard Langerfors vd Klövern. Hur drabbade företagen är av inflation och hög ränta beror på graden av belåning och till vilka sektorer hyresgästerna hör. Ett påpekande var att ekonomin kanske är mer sund nu än när det var noll ränta. En märklig omständighet i dessa oroliga tider är att säljarna av fastigheter ligger ganska lågt och är avvaktande.
Vad gäller nybyggnationer utgörs ett hinder av kommunernas långa handläggningstider. Här behövs reformer. Kanske också ny teknik kan hjälpa till att korta tiderna. Därmed växlade vi över från ekonomi till teknik, i nästa presentation under Proptech blev det nämligen betydligt mer teknik.
Teknikens roll i taxonomilinjerade fastigheter
Peter Lindström som är strategiansvarig energi hos Vasakronan pekade på samspelet mellan människa och teknik för att nå framgång. Företaget har sedan bildandet 2008 varit inriktat på hållbarhet, i synnerhet energihushållning. Idag drivs dessutom hållbarhetsarbetet på genom EU:s Fit for 55 innefattande Taxonomin med mera.
Vasakronan bestämde sig för att halvera specifika energianvändningen. Den gick ner från 215 kWh/kvm 2008 till 100 kWh/kvm 2017. Därefter togs beslut att halvera igen och nu är energianvändningen under 70, vilket innebär att vi kommit mer än halva vägen mot det målet.
Krav på energiprestanda ställs i Taxonomin och i direktivet EPBD.
– Vi får frågan från presumtiva hyresgäster och befintliga hyresgäster om huset är Taxonomi-linjerat. Med rätt erbjudande från oss går hyresintäkterna upp. Även bättre energiprestanda bidrar till högre driftnetto. Så att spara energi är självklart, säger Peter Lindström.
Han refererade bland annat till mönsterbygget Magasin X i Uppsala, ett kontorshus som snabbt attraherade hyresgäster. Byggnaden ligger givetvis långt under Taxonomikraven, men för övrigt, vilka byggnader kan kvala in som de 15 procent bästa bland lokalbyggnader? För kontor är gränsen 80 kWh/kvm och år i primärenergital.
Sedan Vasakronans bildande 2008 har energianvändningen minskat stadigt och mycket
Nybyggda Abbedissan i Malmö har primärenergital 24 kWh/kvm och år. Huset har mycket solceller och hälften av energibehovet täcks med dessa. Men är det enbart nya byggnader som kan klara kraven? Nej, inte alls. Ett hus från 1934, nämligen Klara C i Stockholm, totalrenoverades 2016. Efter renoveringen har energianvändningen minskats med ytterligare 40 procent med optimering och mindre energiåtgärder ner till ett primärenergital på 44. Meethshuset i Göteborg som byggdes 1910, har renoverats löpande, ner till primärenergital 46. I många fall är det ventilationen som har störst potential att bidra till lägre värde. Samtidigt kan inneklimatet förbättras.
– Vad är hemligheten med att kapa energianvändningen? frågade sig Peter Lindström. Jo, driftstrategin är nyckeln till framgång! Det handlar om att genom åtgärder, där många av dem är små, spara onödig energi. Jämför med ett nybyggt hus, energiprestanda är inte på topp när det är nytt, men efter några år har driften lärt sig att trimma, och sparar sedan mycket.
Det står också klart att AI kan stödja för att optimera driften, men inte ersätta människan. Samverkan ger bäst resultat och fokus bör skifta från automatisk optimering mot mer automatisk analys. AI kan vara bra för att lära sig exempelvis värmetrögheten i varje individuell byggnad och snabbt identifiera driftavvikelser, men i slutänden är det människor som möter kunder. AI:s viktigaste uppgift är att ge Vasakronans personal förutsättningar att leverera bästa möjliga kundupplevelse med minsta möjliga energianvändning.
– Vad är hemligheten med att kapa energianvändningen? Jo, driftstrategin är nyckeln till framgång, menade Peter Lindström, strategiansvarig energi, Vasakronan. Bild: Elite Studio
Färdplan hos Jernhusen
Tack vare digital transformation och innovativa lösningar skapar Jernhusen effektiva transportnoder. Markus Lund som är CIO och CTO hos Jernhusen berättade om företagets digitala färdplan mot 2030. Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar fastigheter nära järnvägen, däribland stationshus som är några av Sveriges mest besökta platser, men även underhållsdepåer på 13 orter och kombiterminaler i Malmö, Helsingborg, Nässjö, Västerås och Stockholm.
Resandet med järnväg ökar – enligt prognos med 46 procent till 2045 – och Jernhusen växer därmed. All nyproduktion sker med grön finansiering.
Den digitala färdplanen omfattar målområden och styrande principer till 2030. Målformuleringar visar vad som ska uppnås på ett övergripande plan. Några exempel på vad som förväntas av Jernhusen är leverans av data till fastigheternas hyresgäster (butiker med mera) för att de ska ta bättre affärsmässiga beslut i sin vardag. Tågoperatörer önskar bättre redundans (dubbla fibernät) och hög datasäkerhet.
Markus Lund nämnde några exempel på användning av digital teknik. Hela fastighetsbeståndet är laserskannat. I det pågående byggprojektet Göteborg Grand Central skannas stommen nu under byggskedet. Digitala modeller kommer att stödja drift och underhåll av denna och andra fastigheter. Fastighetsdriften ska helt eller delvis automatiseras. Självlärande AI-modeller används. Jernhusen har investerat mycket i digitala lösningar i sitt fastighetsbestånd. Exempelvis i depåerna finns RFID-sensorer installerade i spåren. Alla lok och vagnar är försedda med RFID-tagg och med hjälp av sensorerna och ett digitalt system går det att hålla reda på allt rullande materiel. Jernhusens plan är att under sommaren publicera sin digitala färdplan offentligt.
Markus Lund visade också några visionsbilder på framtida Stockholms Central, fem nya kvarter med en möjlig byggstart 2029 som planeras stå klara 2045. Här planeras bland annat att installera sensorer som över tid mäter hållfasthet i delar av byggkonstruktionerna. Bara ett exempel på att den nya stationen ger fantastiska möjligheter att digitalisera.
I framtida Stockholms Central, med en möjlig byggstart 2029 och klart 2045, planeras bland annat att installera sensorer som över tid mäter hållfasthet i delar av byggkonstruktionerna. Ett exempel på att den nya stationen ger fantastiska möjligheter att digitalisera. Bild: Tmrw
Proptech och fintech
Proptech-konferensen hade också ett inslag om skattefrågor, presenterat av Emma Rudenstam, vice vd för Causey Westling Consulting, som är rådgivare i alla skattefrågor hos företag, bland annat inom bygg- och fastighet. Bakgrunden är att vår skattelagstiftning är komplicerad, vilket gör att många bolag antingen betalar för lite skatt eller för mycket. Dagens exempel hade bäring på det senare, och bland annat här hjälper Causey Westling Consulting till.
Fastighetssektorn är inne i en intensiv digitalisering. Samtidigt har finanssektorns digitaliserats. Men mellan dem är mer eller mindre täta skott.
– Vi har en lösning där vi binder ihop Proptech- och Fintech-lösningar med varandra, för att vi ska kunna ge er skatteteknisk optimering, säger Emma Rudenstam.
Det handlar bland annat om att ge olika komponenter (byggdelar) i ett bygge rätt avskrivningsklass. Hon illustrerade med en dörr. En dörr till exempelvis ett kontorsrum skrivs av på fem år, medan huset i sig skrivs av på femtio år. Men i praktiken är det svårt att hålla reda på ett byggprojekts tusentals följesedlar och fakturor. Det är lätt hänt att dörren klumpas i en post som avskrivs på 50 i stället för på 5 år. Causey Westling Consulting har en lösning som hittar fakturan, hittar kostnaden och lokaliserar dörrens placering. Detta var bara en dörr; det finns en mängd övriga komponenter såsom ventilation och utrustning där omklassificering kan bli aktuell. Stora besparingar finns att göra.
Höjd kundupplevelse och affärstillväxt
Afrodite Panagos som är CIO/CDO hos Humlegården Fastigheter höll en presentation med titeln ”Så stärker vi kundupplevelsen och affären i framtidens fastighetsbolag”.
Humlegården äger 60 fastigheter, som alla är miljöcertifierade.
– Hållbarhet är inte längre ett alternativ som går att välja eller välja bort, det är en central del i verksamheten och en stark drivkraft för förändring. Kunder efterfrågar hållbara lokaler och energieffektiva lösningar. Vi arbetar med miljöcertifieringar som är ett bra verktyg för att skapa en långsiktig förvaltning och tydlig målstyrning. Fastigheternas miljöprestanda förbättras och vi minskar vår miljöpåverkan. Det är också en konkurrensfördel då miljöcertifieringar ofta efterfrågas av våra kunder. Även ur ett finansiellt perspektiv finns det fördelar, då certifieringar ger bättre lånevillkor och ökar värdet på fastigheten. Vi ser också att hållbarhetsarbetet stärker varumärket och attraherar talang, säger Afrodite Panagos.
Hon gav ett par exempel på hållbara fastigheter i form av Greenhouse (Solna Strand) som certifieras enligt BREEAM In-Use och nybygget Origo (Solna-Sundbyberg) som certifieras med Miljöbyggnad.
Digitalisering kan bidra både till högre hållbarhetsprestanda, bättre affärer och värdefulla erbjudanden till hyresgäster. De efterfrågar i högre grad flexibla lösningar och tillgång till service som förenklar vardagen.
Humlegården har en digital roadmap med fyra fokusområden:
• Datadrivet arbetssätt. Det finns en enorm mängd data. Genom att samla in och bearbeta dessa kan företagets verksamhet bli snabbare och smartare.
• Smarta fastigheter. Ett strategiskt viktigt område. Här går det att hitta även nya intäktsströmmar genom att analysera användningsdata.
• Självbetjäning. Hyresgästerna kan göra en del själva. Med till exempel en bra kundportal spar både hyresvärdar och hyresgäster tid. Men det krävs balans mellan digitalt och personligt bemötande för att uppnå hög servicenivå.
• Digital kompetens. Genom att satsa på digital kompetens skapas en organisation som kan ta vara på ny teknik, arbeta smartare och är anpassningsbar inför framtida förändringar.
När det handlar om digitalisering för affärstillväxt arbetar Humlegården med flera spår: sensordata (IoT) och prediktivt underhåll, fastighetsautomation, digitala tvillingar och BIM, intern digital kompetens och kompetenslyft, samt datakvalitet.
– Genom att koppla upp våra fastigheter får vi full kontroll över energiförbrukningen, inomhusklimatet och minskar driftkostnaderna. Det ger även möjlighet till gröna certifieringar som höjer fastighetsvärdet. Vi använder BIM i några av våra projekt och även i delar av vår förvaltning, berättar Afrodite Panagos.
Man utforskar hur företaget och personalen kan bli effektivare genom användning av AI. Hög datakvalitet är alltid grunden till bra beslut, och är nödvändig i AI-användning. I sina avslutade medskick pekade hon bland annat på vikten av datakvalitet, och betonade även att digitalisering är en affärsstrategi.
- Börja med kundresan och bygg tekniken runt den, avslutade Afrodite Panagos.
– Genom att koppla upp våra fastigheter får vi full kontroll över energiförbrukningen och inomhusklimatet och minskar driftkostnaderna, berättar Afrodite Panagos, CIO/CDO, Humlegården. Bild: Emil Fagander
Digitala tvillingar, uppkopplad förvaltning och smarta fastigheter
Två medarbetare från Hemsö, nämligen Fredrik Hörnsten som är chief digital officer och Moa Eriksson som är ansvarig för data och analys, berättade om visioner, nuläge och erfarenheter, samt visade var teknik kan göra mest nytta. Hemsö arbetar i tre dimensioner:
• Smarta och uppkopplade byggnader
• Digitala tvillingar och integrerade digitala tjänster
• Harmoniserad data
När de tre börjar verka tillsammans ger det en mängd fördelar och vinster.
Utmaningarna har varit många. Fastigheterna och deras utrustning följer en brokig uppsättning standarder. Hur ska ett gemensamt språk användas i den digitala kommunikationen? Det gäller att strukturera data från många olika källor för att kunna göra en korsfunktionell analys.
Hemsö drar stor nytta av digitala tvillingar. Fastigheter kopplas upp till Hemsö Hubben där de är representerade i tvillingform. Bakom bygget av varje tvilling finns ritningar, BIM-modeller, foton, pdf-dokument med mera. Underhållsplaner förbättras med hjälp av digitala tvillingar. Harmoniserad data från en mängd olika källor, som fastighetsdata, sensorer, IoT-data, energianvändning, felanmälningar och klimatberäkningar, möjliggör korsfunktionell analys med AI.
Vi fick presentation av ett laborativt case med AI, efter att en förskola återkommande felanmälde lokaler med ojämn temperatur och dålig luftkvalitet. Sensordata visade temperaturvariationer på upp till 7 grader mellan olika rum, CO2-nivåer över 1200 ppm när alla barn var närvarande och luftfuktighet under 30 procent på vintern. Det testades att låta AI rekommendera förslag på åtgärder.
Företaget kopplar utfallet av sitt digitaliseringsarbete till tydliga resultat i kWh och kronor. Att fastighetsskötarna kan lösa en del fel på distans i stället för att åka ut, sparar mycket. Ett bättre och jämnare inneklimat ger besparingar på många andra sätt.
Hemsö har bedömt att genom nya arbetssätt sparas årligen 50 kr/kvadratmeter år 2030. Detta bland annat tack vare smartare uppvärmning, processeffektivisering och minskade transporter.
Det gäller att etablera arbetssättet hos fastighetsskötarna och få dem att tro på de digitala tvillingarna. När företaget nu börjar använda digitala underhållsplaner blir det lättare att förstå.
Harmoniserad data från en mängd olika källor, som fastighetsdata, sensorer, IoT-data, energianvändning, felanmälningar och klimatberäkningar, möjliggör korsfunktionell analys med AI. En pedagogisk bild från Hemsö
Digitalisering inom och mellan fastigheternas livscykler
Hur kan digitalisering och teknik omforma fastighetsbranschens värdekedja – inte som separata silos, utan som en sammanflätad helhet där effektivitet, hållbarhet och lönsamhet samverkar? frågade sig Michael Moyell Juul som är EVP Construction & Property hos EG Software. En frågeställning var om det förekommer för mycket digitalisering. Hans slutsatser var att:
• Det fortfarande finns stor potential kvar för digitalisering i branschen
• Det är inte för mycket digitalisering, men se upp med siloeffekter när applikationer introduceras
• EG Software tror på små integrerade ekosystem längs fastigheternas livscykel
Michael Moyell Juul hoppas mycket på AI-agenter, men inte att AI kan lösa alla problem.
Nästa generation digitala fastigheter
Vid KTH finns Dig-It Lab, ett kompetenscentrum som har målet att genom digitalisering göra fastigheter mer effektiva och mer hållbara. Centrat är en mötesplats där akademi, industri och beslutsfattare samarbetar. Genom att använda digitala testbäddar där allt från digitala tvillingar till data öppnas upp, går det att skörda frukterna av bland annat AI, för forskning och tjänsteutveckling.
Jonas Anund Vogel som är föreståndare för Dig-It Lab nämnde flera omständigheter som är viktiga för den vidare digitaliseringen i branschen. Det behövs enighet om ontologi och standarder. Här samarbetar Dig-It Lab med BIM Alliance för en gemensam terminologi. Framöver kan vi tänka oss en fastighetsbranschens app-store, där appen fungerar på varje hus som följer en viss struktur/standard.
Det är viktigt att branschens beställare ställer rätt krav på den digitala lösning som önskas, och även här har ontologin betydelse.
– Sedan kan fastighetstekniken bli del av ett nätverk, där olika delar ägs av olika aktörer. Att fastighetssektorn går mot nätverksekonomi kräver tillit, betonade Jonas Anund Vogel och uppehöll sig kring flera aspekter på etik.
Bygg- och fastighetsbranschens kontraktsformer räcker inte till. Tänk på att stora partier i regelverken ägnas åt hur tvister ska lösas. Kanske behövs i stället en etik-bilaga som kompletterar varje kontrakt.
Dig-IT Lab blickar långt framåt, men testar även befintliga system. I digitala och verkliga testbäddar, provas och jämförs exempelvis olika (kommersiellt tillgängliga) produkter för styrning och optimering av fastigheter. Vilka algoritmer fungerar bäst i en verklig byggnad?
Samarbete sker med bygg- och fastighetsbolag som Einar Mattsson, Akademiska Hus, Sisab, Castellum, Vasakronan med flera.
– Det är alltid bra för varje företag att ha en digital strategi. Men jobba också gärna tillsammans och sprid era resultat! Och samarbeta gärna med oss. Det kan öppna upp för bland annat tjänsteutveckling hos er, avslutade Jonas Anund Vogel.
Digitalisering i tuffa tider
Omvärldsläget är tufft för alla, även de allmännyttiga bolagen. Magnus Löfgren som är IT- och digitaliseringschef hos Stockholmshem, gjorde en exposé över hur digitalisering kan skapa bättre tjänster och högre boendekvalitet, även om ingen stor budget finns. Man samarbetar med tre andra allmännyttiga bolag för att gemensamt hålla takten i utvecklingen.
Magnus Löfgren illustrerade den hittillsvarande utvecklingen och den önskade i ett jättelikt stapeldiagram, där staplarnas gröna del (repetitiva uppgifter) med tiden ersätts med rött (automatiserade uppgifter) och det samtidigt skapas allt mer gult (uppgifter med högt värde) i staplarna. Det röda sväller tack vare bland annat integration, AI, ML, chatboter och smarta enheter. De höga värden som blir resultatet utgörs av hållbarhet, lägre kostnader, nya intäkter, snabbare service för hyresgästerna, förbättringar för medarbetarna och mindre avfall.
Längs tidsaxeln utvecklas ett fastighetsbolag genom att först införa ett fastighetssystem, som andra åtgärd att automatisera affärsprocesser och som tredje den digitala transformationen. Småningom uppnås det intelligenta fastighetsbolaget. Nuläget för Stockholmshem är mellan första och andra steget. Önskan inför 2030 är att nästan nå det intelligenta fastighetsbolaget.
Hur svår digitalisering kan vara visade sig bland annat genom att de fyra bolagen upphandlade fastighetssystemet Fast2 – som en monolit – alla moduler i systemet kommer från Fast2.
– Med tanke på behovet av säkerhet, ny funktionalitet och samtidigt alla andra krav i en omvärld med snabb förändringstakt är det i princip omöjligt att driva digital transformation inom ramen för ett monolitsystem, berättar Magnus Löfgren. Därför börjar vi nu jobba enligt strategin ”Best of Breed” där man använder olika leverantörer för olika funktionalitet i fastighetssystemet. I dagsläget har man börjat använda GreenView och Homepal i tillägg till Fast2.
I driften tillämpas AI till viss del. I 22000 av företagets 28220 lägenheter sitter en dosa med sensorer som mäter inneklimatet. Optimering ser till att temperaturen blir jämnare och behagligare, samtidigt som husens energiprestanda förbättras. Tidigare under konferensen har vi blivit påminda om att teknik inte är allt; långt därifrån, människan och juridiken måste också tas i beräkningen. Man är även på väg att lansera en AI-assistent för kundtjänsten och för Stockholmshem har det kostat dubbelt så mycket att göra en konsekvensbedömning samt andra åtgärder enligt GDPR, som att köpa licensen för lösningen.
Detta var fastighetsunderhållet och driften. Samtidigt ska Stockholmshem fortsätta den digitala kundresan. Här visar det sig minsann inte så lätt att utforma portal och gränssnitt för att passa såväl gamla som unga hyresgäster.
– De yngre hyresgästerna ställer helt andra krav på gränssnitt och funktioner än de äldre och detta går tydligt att mäta i kundnöjdhetsundersökningar, avslutar Magnus Löfgren från Stockholmshem.
//
Artikeln ingår i vårt nästa nummer av Grönt Samhällsbyggande (juni),
Länk till tidigare nummer;
