​Asuntojen hinnat: nousevatko vai laskevatko?

Asuntojen hintakehitys on jatkuva pohdinnan aihe. Mutta miksi hintojen laskua, jopa romahdusta, ennustetaan vuodesta toiseen, kyselee Sp-Kodin toimitusjohtaja Antti Toivanen.

Aivan aluksi asuntokaupan ammattilainen Antti Toivanen vastaa itse esittämäänsä kysymykseen siitä, miksi asuntojen hinnat kiinnostavat jatkuvasti:

- Asuntokauppa kiinnostaa nyt ja aina – siitä yksinkertaisesta syystä, että noin 70 % suomalaisista asuu omistusasunnossa ja valtaosalla meistä suurin henkilökohtainen omaisuus löytyy meitä ympäröivistä seinistä, omasta kodista.

Osa suomalaisista talouden ammattilaisista ja ekonomisteista kuitenkin vuodesta toiseen ennakoi hintojen laskua. Miksi?

- Tämä onkin sitten hyvä kysymys. Hieman leikkimielisesti ottaisin ensin vertauskuvan kasinolta: jos aina pelaa mustalle, osuu voittokin joskus kohdalle. Ja sitten voi tietysti sanoa, että mitä minä sanoin. Toinen syy on se, että hinnanmuutokset nähdään ja niitä tarkastellaan lyhyellä tähtäimellä, esimerkiksi kuukausi- tai kvartaalitasolla. Mielestäni on todella tärkeää kuitenkin muistaa, että samalla ihmisten todelliset tarpeet elävät paljon, paljon pidemmässä syklissä.

Toivanen painottaa, että juuri tästä syystä lyhyen tähtäimen hintojen tarkastelu antaa vain osittaisen kuvan asuntokaupasta.

- Tarpeiden muutosten pidempiaikaiset vaikutukset ovat mielestäni paljon mielenkiintoisempi ilmiö. Kun katsotaan viiden vuoden perspektiivissä, ei löydy historiassamme aikaa, jolloin asuntohintojen kehitys olisi Suomessa keskimäärin ollut negatiivinen sijoitus. Eli toki alueellisesti tai esimerkiksi asunnon kuntoon liittyvistä syistä johtuen voi yksittäisiä esimerkkejä löytyä, mutta ne mielestäni enemmänkin ovat poikkeuksia, jotka vahvistavat tämän tärkeän säännön.

Taustapeilin näkymä vahvistaa Toivasen pohdinnat
Toivanen kurkistaa hieman taustapeiliin ja katsoo asuntokauppaa ajassa taaksepäin.

- Asuntojen hintakehitys on perinteisesti ollut Suomessa erittäin vakaata lukuun ottamatta 1980-luvun lopun voimakasta hintarallia ylöspäin sekä 1990-luvun lamavuosia, jolloin hinnoissa tapahtui historiamme suurin pudotus. Elimme tosin tuohon aikaan täysin erityyppisessä taloudellisessa ympäristössä: Suomen markan ja itsenäisen talouspolitiikan ajassa, jonka korkotasot ja sen muutokset olivat nykymittapuissa suorastaan hurjia.

Hän huomauttaa, että taloudellisen koneistomme paineensietokyky oli lisäksi silloin täysin eri tasolla nykypäivään verrattuna.

- Huomionarvoista noissa lamavuosissa kuitenkin on, että tuostakin kuopasta kömmittiin muutaman vuoden aikana ylös ja lähdettiin uudelle kasvukäyrälle.

Todellisesta stressitestistäkin selvittiin
Kun taloudessa tulee käänne alaspäin, monet asiantuntijat ennustavat asuntojen hintojen dramaattisesti laskevan. Toivanen taas pohtii, että samankaltaiset hintaromahdukset eivät käytännössä ole mahdollisia kuin viime lamassa tai että ainakin ne ovat erittäin, erittäin epätodennäköisiä.

- Asuntomarkkinat kokivat todellisen stressitestin vuonna 2008 maailmanlaajuisen finanssikriisin muodossa. Finanssikriisillä oli kaikki tarvittavat elementit asuntohintojen romauttajaksi myös Suomessa, mutta kuinkas sitten kävikään? Romahdusta ei tullut ja kansallisvarantomme piti pintansa. Pienestä laskusta toivuttiin nopeasti ja hinnat nousivat nopeasti takaisin kriisiä edeltäneelle tasolle.

Mitä sitten pitäisi tapahtua, jotta hinnat romahtaisivat?

- En keksi kovinkaan järkeviä perusteluita, joiden toteutumiseen voisin rehellisesti uskoa. On siis parempi keskittyä niihin tosiasioihin, jotka estävät dramaattisen romahduksen syntymisen. Omasta mielestäni hintavakauden säilymiselle tärkeimpiä tekijöitä löytyy neljä kappaletta: erittäin alhainen korkotaso, ylikuumentuneet vuokrahinnat, vähäinen uudisrakentaminen sekä kaupungistumisen jatkuminen. Viidentenä – sokerina pohjalla – vielä nostaisin esiin faktan, että 90 prosenttia suomalaisista haluaa asua omassa asunnossa.

Palataan siis alkuperäiseen kysymykseen: nousevatko vai laskevatko asuntojen hinnat?

- Vastaus on yksinkertainen: hinnat tulevat pitkällä aikavälillä nousemaan. Kysymys on vain, kuinka pitkällä aikavälillä asiaa halutaan tarkastella. Tilastokeskus löytää varmasti kuukauden, kvartaalin ja jopa vuoden pituisia mittareita ja seurantajaksoja, joista hintojen lasku on maan laajuisestikin todennettavissa. Jos vertailu tehtäisiin kolmen, viiden tai kymmenen vuoden pituisilta ajanjaksoilta, olisi lopputulos kuitenkin kovin toisenlainen.

Pitkän linjan asuntokaupan ammattilaisena toiminut Toivanen huomauttaa, että asuntosijoittajia lukuun ottamatta ei vielä ole löytänyt asunnonostajaa, joka ostaisi asunnon kuukaudeksi tai kvartaaliksi.

- Tapaan paljon ihmisiä, jotka ostavat asunnon omaksi kodikseen tai perheensä tukikohdaksi loppuelämäkseen ja uskallan sanoa, että silloin investointi on myös taloudellisesti kannattava. Jos katsomme yleisiä kauppahintoja Suomessa ja unohdamme mahdolliset tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntoon liittyvät poikkeukselliset olosuhteet ja tilanteet, joita voi aina olla, voimme tiivistäen sanoa, että asunnon ostaminen on aina ollut positiivinen sijoitus. Siksi haluan antaa lopuksi painokkaan viestin asuntokaupasta: kansallisvarantomme, suomalaisten asunnot ovat siis turvassa, kunhan pidämme niiden arvosta huolta. Ja huolta kannattaa siis pitää.

Teksti: Antti Toivanen & Teemu Salmi