​Suuri viitekorkovertailu: mikä on asuntolainoissa järkevin?

Asuntolainan koron valinta ei välttämättä ole asuntoa ja asuntolainaa havittelevien ihmisten suurin huolenaihe. Mutta merkittävä päätös se on, Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Tommi Rytkönen kertoo miksi.

- Viitekoron valinnassa voi pyrkiä minimoimaan luoton nostohetken absoluuttista korkoa tai pohtia asiaa hieman pidemmällä tähtäimellä. Aika sitten kertoo, kumpi strategia osoittautuu oikeaksi. Väärän viitekoron valinta voi kuitenkin tulla vuosien mittaa kalliiksi, Rytkönen tiivistää.

Markkinakorot elävät, mutta siihen sidottu lainakorko vain harvoin
Asuntolainan korko koostuu viitekorosta, joka on Suomessa yleensä euriborkorko sekä pankin omasta korkomarginaalista. Jos viitekorko on esimerkiksi 0,50 % ja asiakasmarginaali 1,30 %, on asiakkaan lainakorko 1,80 %. Kun lasketaan ns. todellinen vuosikorko, mukaan lasketaan kaikki kulut koko laina-ajalle jaoteltuna.

Euriborkorot määräytyvät pankkien välisillä korkomarkkinoilla. Ne näkyvät muun muassa Suomen Pankin internetsivuilla, teksti-tv:ssä ja sanomalehtien taloussivuilla. Viitekoron muutos korontarkistusajankohtien välillä ei vaikuta lainakorkoon – ainoastaan lainasopimuksessa mainittujen korontarkistuspäivien viitekoroilla on merkitystä.

Viime vuosien tilastot muun muassa Suomen Pankilta kertovat, että suomalaisten asuntolainat sidotaan useimmiten juuri 12 kuukauden euriboriin. Jos luotto nostetaan vaikkapa 1.10., luoton korko on tuon päivän 12 kuukauden euribor lisättynä asiakasmarginaalilla. Siinä se pysyy vuodenpäivät, jolloin korko tarkistuu automaattisesti ko. päivän euriborin mukaiseksi.

Vaihtoehtoisesti lainakorko voidaan myös sopia kiinteäksi. Asuntolaina on myös usein mahdollista ottaa vaikkapa kahdessa osassa, joista toinen on kiinteäkorkoinen ja toinen on sidottu johonkin viitekorkoon – näin osa lainasta on sellaista, että sen kustannukset ovat etukäteen tiedossa.

Tilastoista myös paljastuu, että nykyisin primekoron valitsee enää muutama prosentti suomalaisista. Takavuosina suositut asuntolainojen viitekorkoinakin käytetyt pankkien omat primekorot luotiin tilanteessa, jossa euriborin edeltäjä, helibor, vaihteli merkittävästi nykyistä rajummin ja asiakkaat kaipasivat ennustettavampaa viitekorkoa.

- Primekorkot seurailevat markkinakorkoja, mutta pankit eivät kuitenkaan muuta primekorkojaan aina markkinakorkojen muuttuessa. Siten primekorot seuraavat korkomarkkinoiden muutoksia viiveellä, Rytkönen kertoo.

Miten sitten toimia?

Tommi Rytkönen on paitsi Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja, myös asuntokaupan veteraani. Kysytään, mitä kannattaa pohtia itselleen sopivaa viitekorkoa valittaessa.

- Lähdetään nyt siitä liikkeelle isosta kuvasta: todella poikkeuksellisen matala korkotaso on helpottanut asuntovelallisen elämää viime vuosina merkittävästi. Paitsi uuden asunnon ostajan, niin toki myös niiden, joilla muutama vuosi sitten otettu asuntolaina rullaa kuukausittain lyhyemmäksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos otti asuntolainaa vaikkapa vuonna 2008 ja laina-ajaksi laskettiin 20 vuotta, korkotason lasku on napsaissut laina-ajasta melkein kuusi vuotta. Tämä johtuu osin myös siitä, että kuukausierästä lyhennykseen kohdistuu merkittävästi suurempi osa kuin alussa.

Rytkönen muistuttaa, että viime vuodet ovat hyödyttäneet asuntovelkaisia historiallisen matalilla koroilla muun muassa sen takia, että talouskasvu on euroalueella ollut heikkoa ja inflaatio-odotukset matalia.

- Jos asiaa pohtii hieman laajemmin, itse asiassa jokaisen ”asuntolainaisen” on syytä toivoa, että Euroopan ja Suomen talous hiipivät vähitellen kasvu-uralle ja korot palautuvat sitä myöden normaalille, noin kolmen–neljän prosentin tasolle. Kasvu tarkoittaa sitä, että ihmisillä on työtä ja sieltähän se hyvinvointi generoituu. Tässä korkotasossa helposti unohtuu, että esimerkiksi juuri vuonna 2008 vuoden syksyllä euribor huiteli viidessä ja puolessa prosentissa.

- Mutta viitekoron valinta on lopulta myös hieman makuasia: kuinka pitkälle haluaa varmistaa tietyn korkotason ja kuinka paljon vaihtelua budjetti sietää.

Yksi vaihtoehto on sitoa korkotaso pidemmäksi aikaa kiinni kiinteäkorkoisella asuntolainalla. Esimerkiksi 15 vuoden asuntolainaa otettaessa voidaan viisi ensimmäistä vuotta ottaa kiinteäkorkoisena, jolloin pankki määrittää kiinteän koron. Korko tarkistetaan vasta viiden vuoden kuluttua lainan ottamisesta. Samalla sovitaan usein siitä, mitä korkoa lainan loppuajalle sovelletaan.

Kannattaako kiinteä korko?

- Tätä pitää jokaisen pohtia erikseen. Nykyisten korkoennusteiden pohjalta suhtaudun hieman kriittisesti esimerkiksi kolmen tai viiden vuoden kiinteisiin korkojaksoihin. Perustelen tätä sillä, että korkoennusteet näyttävät lähimmille kolmelle vuodelle erittäin matalilta, ja nykytiedon varassa korkosuojan tarve voisi alkaa juuri silloin kun em. viiden vuoden kiinteä jakso olisi loppupuolella.

Rytkösen mielestä kiinteän korkojakson valitsevan on hyvä muistaa, että tilanteet ja asumistarpeet voivat muuttua viidessä vuodessa, puhumattakaan kymmenestä vuodesta, hyvin paljon.

- Kiinteäkorkoinen luotto ei ole likikään niin joustava kuin vaihtuvakorkoinen ja siksipä olenkin nykyisin korkosuojauksessa enemmänkin korkokatto-miehiä. Lisäksi ennenaikaisen takaisinmaksun kulut kannattaa laskettaa pankissa huolella ja tarkastaa mitä tapahtuisi, jos kolmen vuoden päästä päätyykin vaihtamaan paikkakuntaa ja korkotaso on muuttunut.

Mitä mainitsemasi korkokatto sitten tarkoittaa?

- Korkokatossa sovitaan pankin kanssa siitä, että tiettynä aikana luoton korko ei voi nousta sovittua kattotasoa korkeammaksi. Muuten luotto käyttäytyy samoin kuin mikä tahansa vaihtuvakorkoinen luotto. Tätä voisi ajatella vähän samantyyppiseksi asiaksi kuin asunnon palovakuuttaminen.

Rytkönen muistuttaa, että pankkien tavassa hinnoitella korkosuojauksia, kuten korkokatto, on kuitenkin suuria eroja.

- Osa haluaa korvauksen heti, osa leipoo sen marginaaliin - itse olen ehdottomasti jälkimmäisen kannalla, sillä se on selvästi läpinäkyvämpi tapa ja kustannus myös pienenee luoton lyhentyessä. Väitän, että Säästöpankissa pystymme räätälöimään myös korkosuojauksen asiakkaan lähtökohdista kilpailijoitamme joustavammin. 

Teksti: Teemu Salmi