Ny utredning avseende översiktsplaner och kommuners möjlighet att reglera bostadsmarknaden — problematiskt ur ett EU-perspektiv?

Nyligen släpptes en utredning (SOU 2018:46) som på uppdrag av regeringen syftar att analysera och lämna förslag på hur översiktsplaneringen kan utvecklas för att underlätta efterföljande planering m.m. Utredningen föreslår bland annat att de nuvarande reglerna som kräver att översiktsplanens alla konsekvenser redovisas ändras till att enbart de väsentliga konsekvenserna tas med. Kraven sänks därmed, vilket innebär att översiktsplanerna blir mindre svåröverskådliga. Förslag ges även på att översiktsplaner som antagits tidigare än årsskiftet 2003/2004 ska upphöra att gälla den 1 januari 2024 eftersom sådana översiktsplaner inte har miljöbedömts eller blivit utformade med hänsyn till gällande miljökvalitetsnormer.

Efter att ha sneglat på Norge och Danmark kommer utredningen dessutom fram till att det borde krävas av kommuner att kommunerna antar en planeringsstrategi varje mandatperiod. Utöver det krav som redan finns idag angående att se över översiktsplanens aktualitet varje mandatperiod innebär den nya planeringsstrategin även att kravet blir mer framåtsyftande. Enligt utredningen ska krav ställas på kommunen att se över om översiktsplanen ska utvecklas. Det kan t.ex. innebära ändringar i översiktsplanen, fördjupningar för en tätort eller stadsdel eller att arbete ska påbörjas med att se över den kommunomfattande översiktsplanen.

Utredningen syftar vidare att se över behovet av att en kommun ska kunna bestämma upplåtelseformer, t.ex. genom en bestämmelse i detaljplan. Enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar har kommunen ett ansvar att planera för att bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Eftersom hyresrätter är en viktig del av en kommuns bostadsförsörjning menar utredningen att visst ansvar finns hos kommunen att tillhandahålla hyresrätter. Enligt utredningen är det inte önskvärt att genom detaljplan reglera uppförandet av hyresrätter. Istället ges förslaget att kommunen ges möjligheten att besluta att bostadslägenheter som är belägna på kommunens eller kommunalägda aktiebolags egen mark enbart får upplåtas med hyresrätt. Beslutet ska även gälla om marken sedan överlåts till en ny ägare. Följden blir således ett kommunalt veto vid beslut om en sådan hyresrätt ska omvandlas till en bostadsrättslägenhet eller ägarlägenhet. Innebörden av ett införande av förslaget kan även bli att kommunal mark blir enklare att värdera eftersom en köpare av kommunal mark förhindras att upprätta andra boendeformer än hyresrätter.

Att införa ny lagstiftning rörande fixerade upplåtelseformer är inte helt problemfritt ur flera aspekter. Frågor som rör t.ex. den grundlagsskyddade äganderätten och EU:s regler om statsstöd uppkommer. Utredningen berör dessa frågeställningar och kommer fram till att varken regeringsformens (RF) eller Europakonventionens (EKMR) äganderättsskydd inskränks eftersom bestämmelserna i RF eller EKMR inte åsyftar att skydda mot sådana åtgärder lagförslaget innebär. När det kommer till huruvida lagförslaget är förenligt med EU:s regler om statsstöd är utredningen mer tveksam. Eftersom det föreslås möjlighet för kommunen att upphäva ett beslut rörande förbud att ombilda hyresrätter till andra upplåtelseformer på ett område föreligger det risk att tidigare förvärvare av berörd mark tar del av en betydligt större vinst än vad som hade skett om kommunen sålt marken utan förbehåll. Detta kan i EU-rättslig mening anses vara ett olovligt statsstöd eftersom det riskerar att snedvrida konkurrensen. För att förhindra att så sker är en lösning att kommunen beslutar att en tilläggsköpeskilling ska betalas ut av köparen om ombildningsförbudet upphävs.

SOU:ns förslag väcker många frågor om såväl den grundlagsskyddande äganderätten och EU:s statsstödsregler. Vi på Foyen är inte övertygade om att förslagen är så oproblematiska som utredningen påstår. Vi kommer följa det fortsatta arbetet med ett eventuellt lagförslag med spänning.

Har Du frågor om översiktsplaner och detaljplaner?
Kontakta:

Pia Pehrson, advokat och delägare på Foyen Advokatfirma
pia.pehrson@foyen.se

Mikael Jonasson, biträdande jurist på Foyen Advokatfirma
mikael.jonasson@foyen.se