Rivningsförbud - finns det någon ersättning att hämta?

Omständigheterna i målet var sådana att ett fastighetsbolag ägde en fastighet som omfattades av kommunens antagande av en ny detaljplan. Genom planbestämmelserna i detaljplanen infördes ett rivningsförbud och förvanskningsförbud för byggnaden på fastigheten. Fastighetsbolaget hade sedan tidigare planer på ett hotellprojekt med den aktuella fastigheten och grannfastigheter, som på grund av rivningsförbudet inte kunde genomföras.

Fastighetsbolaget väckte talan vid mark- och miljödomstolen mot kommunen och yrkade i första hand att kommunen till fastighetsbolaget skulle betala skadeersättning enligt 14 kap. 7 och 10 §§ plan- och bygglagen (PBL) med sammanlagt 209 337 000 kr. Av beloppet avsåg 6 525 000 kr ersättning för fastighetens värdeminskning, 912 000 kr ersättning för kostnader på grund av införandet av skyddsbestämmelser och 201 900 000 kr ersättning för övrig skada (utebliven vinst från ett planerat hotellprojekt). Fastighetsbolaget framställde även både ett andrahands- och ett tredjehandsyrkande.

Kommunen bestred fastighetsbolagets talan.

Mark- och miljödomstolen ålade kommunen att till fastighetsbolaget utge ersättning med 3 219 000 kr. Domen överklagades av båda parter till Mark- och miljööverdomstolen (MÖD).

Fastighetsägaren hade i målet gjort gällande att kommunen inte i tillräcklig grad beaktat bolagets enskilda intresse i förhållande till det allmänna intresset att bevaka den aktuella fastigheten enligt 2 kap. 1 § PBL. MÖD ansåg att kommunen vid arbetet med att framta en ny detaljplan hade att göra en avvägning mellan dessa intressen. En sådan avvägning ska i princip göras i alla ärenden enligt PBL. Fastighetsbolaget hade dock inte överklagat beslutet om detaljplanen, varför MÖD ansåg att avvägningen enligt 2 kap. 1 § PBL inte var av omedelbar betydelse för prövningen av ersättningen.

Fastighetsbolaget hade vidare gjort gällande att de hade rätt till ersättning för marknadsvärdesminskning på grund av rivningsförbudet. Både fastighetsbolaget och kommunen hade i målet inkommit med beräkningar avseende fastighetens marknadsvärdesminskning. De hade använt sig av olika beräkningar och utgångspunkter och resultaten skilde sig åt. Främst skilde sig deras beräknar åt i frågan om vilket värde fastigheten hade innan rivningsförbudet meddelades. Skillnaden berodde till stor del på att fastighetsbolaget tog fasta på det värde fastigheten hade, eller skulle kunna haft, som en del i ett hotellprojekt med grannfastigheten. Kommunen hade utgått ifrån det pris fastigheten skulle generera om den bjöds ut på marknaden.

MÖD konstaterar i sitt avgörande att det inte finns något stöd för att ersättning ska kunna utgå för en värdeminskning utöver den som orsakas av en förlorad rätt till återuppbyggnad av en i huvudsak likadan byggnad. Att den planerade nybyggnationen skulle inrymmas i den tidigare detaljplanen har ingen betydelse. Fastighetens värde före rivningsförbudet ska därför enligt MÖD utgå ifrån markens värde med en byggrätt som motsvarar den befintliga byggnaden. MÖD ansåg därmed att fastighetsbolaget inte visat att rivningsförbudet haft någon påverkan på fastighetens marknadsvärde. Vad gäller tidigare auktionsbud för fastigheten bedömde MÖD att det saknades utredning om flera omständigheter som skulle kunna vara av betydelse vid bedömningen av bevisvärdet av uppgifterna, som antal intressenter, vilka de övriga budgivarna var, hur budgivningen gick till och slutpriset fastställdes. MÖD fann därför att uppgifterna i målet om den exekutiva auktionen inte skulle tillmätas någon betydelse vid bedömningen av rivningsförbudets påverkan på marknadsvärdet.

Fastighetsbolaget hade även yrkat ersättning för den merkostnad som skyddsbestämmelserna intagna i detaljplanen skulle innebära. Den begärda ersättningen uppgick till 912 000 kr. Varsamhetsbestämmelserna i detaljplanen innebar bland annat att fastighetens fasader ska vara putsade samt att de vid ändring bör återställas till äldre dokumenterat utseende. MÖD bedömde att det som bestämts i detaljplanen var sådana skyddsbestämmelser som avses i 4 kap. 16 § 3 PBL och därmed kan medföra en ersättningsskyldighet för kommunen om fastighetsägarens pågående markanvändning avsevärt försvåras genom bestämmelserna. MÖD ansåg därför att kommunen skulle ersätta fastighetsägaren merkostnaden med 500 000 kr.

Vad gäller frågan om ersättning för övriga kostnader konstaterade MÖD att fastigheten tidigare omfattats av en gammal stadsplan vars genomförandetid löpt ut. MÖD fann att ersättning inte ska utgå för skador som grundar sig på en outnyttjad byggrätt vid en bestämning av ersättning på grund av övrig skada. Detta ansåg MÖD inte vara i strid med egendomsskyddet i 2 kap. 15 § regeringsformen för att när genomförandetiden har gått ut, är byggrätten inte längre ovillkorlig, varför fastighetsägaren inte kan räkna med att utnyttja den eller att den har ett värde. MÖD uttalade vidare att eftersom fastighetsbolagets hotellprojekt krävde att byggrätten togs i anspråk, är det snarare omständigheten att den löpt ut, tillsammans med kommunens rätt att ändra detaljplanen, som innebar att hotellprojektet inte kunde genomföras. Enligt MÖD kan då inte rivningsförbudet sägas ha medfört den påstådda skadan.

Fastighetsbolaget hade även gjort gällande att den aktuella skadan drabbat bolaget i dess pågående markanvändning, då hotellprojektet var tillåtligt enligt den då gällande äldre stadsplanen. Efter genomgång av praxis och förarbeten uttalar MÖD att begreppet pågående markanvändning inte kan få den innebörd fastighetsbolaget menar. Istället ska begreppet i detta sammanhang i första hand avse en pågående användning av byggnaden i den verksamhet som drivs där. Ersättning kunde därför inte utgå med hänvisning till att fastighetsbolaget pågående markanvändning avsevärt försvårades.

MÖD fann alltså att det saknades skäl att tillerkänna fastighetsbolaget någon ersättning för utebilden vinst för det förlorade hotellprojektet. Fastighetsbolaget hade inte heller rätt till nedlagda kostnader i hotellprojektet före kommunen började utreda frågan om rivningsförbud.

Fastighetsbolaget hade alltså begärt ersättning med 209 337 000 kr, men tillerkändes endast 500 000 kr. Avgörandet illustrerar svårigheten med att visa och beräkna skada som orsakas av ett rivningsförbud enligt 14 kap. 7 § PBL men bidrar ändå med värdefull praxis. Domen kan dock överklagas till Högsta domstolen, så sannolikt är frågan ännu inte slutligt avgjord.

_______________

Caterina Carreman, advokat på Foyen Advokatfirma
caterina.carreman@foyen.se

Sara Eriksson, biträdande jurist på Foyen Advokatfirma
sara.eriksson@foyen.se