Marknadsutblick – kvartal 3, 2014 – Inget sommarlov för transaktionsmarknaden

Aktiviteten på transaktionsmarknaden har fortsatt i full fart, trots att det tredje kvartalet normalt sett är ett svagare kvartal till följd av sommarmånaderna. Ifall transaktionsmarknadens höga aktivitet håller i sig även under det fjärde kvartalet så kan 2014 bli det starkaste helåret sedan finanskrisen utbrott. Transaktionsvolymen för det tredje kvartalet 2014 uppgick till drygt 31 miljarder kronor enligt JLL Tenzings bedömning, en minskning med 15 procent jämfört med kvartalet före och en ökning med 50 procent jämfört med samma period 2013.

För det tredje kvartalet 2014 uppgick den totala transaktionsvolymen till drygt 31 miljarder kronor enligt JLL Tenzings bedömning, en minskning med 15 procent jämfört med kvartalet före då transaktionsvolymen uppgick till knappt 37 miljarder kronor. Då det tredje kvartalet innefattar två sommarmånader där aktiviteten på transaktionsmarknaden brukar avta väsentligt hör det till normalfallet att det är ett svagare kvartal än det andra kvartalet. I jämförelse med samma period 2013 är det en ökning med 50 procent vilket tyder på ett sentiment på marknaden som är fortsatt mycket positivt.

Det har varit ett större nettoutflöde av utländskt kapital om cirka 9 miljarder kronor under det tredje kvartalet. En starkt bidragande orsak till nettoutflödet hänförs till försäljningen av Hyresbostäder i Sverige II AB på drygt 6,5 miljarder kronor. Förra kvartalet skedde cirka 70 procent av transaktionerna mellan svenska aktörer, det har för det tredje kvartalet minskat till 57 procent.

Det är en fortsatt trend av att en betydande andel av transaktionsvolymen sker utanför de tre storstadsområdena. Det har varit flera större portföljtransaktioner som har resulterat i att en stor andel av volymen befinner sig utanför de tre storstadsområdena. Stockholm har för tredje kvartalet haft en sällsynt liten andel med 21 procent av den totala transaktionsvolymen medan Göteborg och Malmö har andelar om 4 procent respektive 3 procent.

Största fastighetsaffärerna

Kvartalets största affär är utan tvivel bostadsaffären med D. Carnegie & Co förvärv av Hyresbostäder i Sverige II AB, som förvaltas av Obligo, på drygt 6,5 miljarder kronor. Beståndet omfattade cirka 700 000 kvm bostäder i Mellansverige. I Stockholm var den största transaktionen Skanskas resterande del av kontorsprojektet Entré Lindhagen på Kungsholmen i Stockholm, som såldes till Alecta för 1,7 miljarder kronor i en bytesaffär. Detta var den andra fastigheten i projektet och omfattade 37 000 kvm uthyrningsbar area. Därmed hela Entré Lindhagen projektet sålt. I Göteborg var den största transaktionen Masthugget 11:13 som HSB sålde för 570 miljoner kronor till ett gemensamt ägt bolag av Elof Hansson Fastigheter och Balder. Fastigheten har en total area om cirka 32 000 kvm. På detaljhandelssidan så var kvartalets största transaktion en portfölj för 1,2 miljarder kronor med 54 handelsfastigheter som Redito köpte via Trophi Fastighets AB av NPF Sweden Holding AB som förvaltas av CBRE Global Investors. Fastigheterna är spridda över 45 orter i Mälardalen och sydvästra Sverige och har en total area om 138 000 kvm.

Mognande kreditmarknad

Flera banker uppger att trycket nedåt på marginalerna har avtagit liksom trycket uppåt av belåningsgraderna. Det talas även om att det kan skönjas en större urskillning av hög risk mot mer moderat risk på kapitalmarknaden, där exempelvis obligationer med högre risk som emitterades under årets första halva sannolikt skulle ha svårt eller varit dyrare idag, allt annat lika. Således en viss tillnyktring avseende riskaptit på kapitalmarknaden. Det råder även samstämmighet mellan bankerna vad gäller förväntan om fortsatt låga marknadsräntor vilket kan indikera att vi nu uppnått ett jämviktsläge vad gäller lånemarginaler, belåningsgraderna och marknadsräntor. Utlåningsaptiten är det dock inget fel på och det finns ett fortsatt stort intresse för fastighetsbelåning i takt med att kreditvolymerna till övriga delar av industrin är fortsatt tämligen modest.

Starkt transaktionsår

Det återstår nu att se ifall den historiska trenden, att det fjärde kvartalet är det starkaste under året, håller i sig. Om trenden upprepar sig så är det fullt tänkbart att 2014 blir det starkaste transaktionsåret sedan 2007/2008. Likviditeten på marknaden är fortsatt mycket god. Det finns ett fortsatt stort intresse från kapitalmarknaden och för fastighetsbelåning. Därtill fortsätter likviditeten öka på marknaden globalt sett. Vi har sett ett ökat inflöde av kapital från icke-Europeiska investerare till Europa. Endast en mindre del av detta har hittat sig till Sverige och om marknaden fortsätter att utvecklas starkt är det endast en tidsfråga innan detta spiller över mer och mer till den svenska marknaden. Det är en mycket god tillgång på kapital och stor efterfrågan på fastighetsinvesteringar. JLL Tenzing bedömer att 2014 blir ett mycket starkt transaktionsår men att ett fortsatt lågt eller ännu lägre utbud av objekt kan komma att hålla igen aktiviteten på transaktionsmarknaden under det fjärde kvartalet.

För ytterligare information, kontakta:
Tom Lindahl, Head of JLL Tenzing Capital Markets, Sverige
Telefon 070-240 72 05, e-post tom.lindahl@eu.jll.com