Bostadsmarknaden i ljuset av riksbanksbeslutet oktober 2016

När räntorna är så låga som nu är kopplingen mellan Riksbankens reproränta och bankernas bolåneräntor inte lika stark som normalt. Tumregeln att lägre räntor ger stigande bostadspriser gäller inte heller. Med nuvarande räntenivåer är det snarast så att en räntesänkning ökar kraven på nya åtgärder för att dämpa hushållens bostadslån på ett sätt som ökar risken på marknaden. I det perspektivet skapar en oförändrad ränta större trygghet än en sänkt.

På Erik Olsson Fastighetsförmedling betraktar vi bostadsmarknaden som stark. Vi har många och målmedvetna visningsbesökare. Köparna har hög betalningsvilja, och får dessutom lån som gör att nuvarande prisnivå upprätthålls, trots hårdare låneregler och restriktivare banker. Med tanke på att utlåningen har blivit restriktivare är det ett styrketecken i sig att nuvarande prisnivå håller.

De reala faktorerna är nästan lika gynnsamma för bostadspriserna som tidigare. Inkomstskatteökningarna i höstbudgeten dämpar köplusten lite genom att det är de hushåll som har drivit upp bostadspriserna i våra storstäder som drabbas mest av skatteökningarna. Skatteökningarna är dock så små att effekten mest är psykologisk. På Erik Olsson har vi länge bedömt den politiska risken som ett av de största hoten mot en stabil bostadsmarknad. Direkt efter amorteringskravet sjönk den politiska risken. Konsensus var att utvärdera effekterna innan man gick vidare med nya åtgärder för att begränsa ökningen av bostadslånen. Nu när statistiken visar att inflationen är överraskande låg ökar den politiska risken sakta igen. En längre tid med väldigt låga räntor förstärker förändringen av referensramarna för vad som är en normal bolåneränta på ett sätt som gör att hushållen tar större bostadslån än annars. Då tar det inte lång tid innan det kommer nya utspel om nya och hårdare åtgärder för att dämpa ökningen av hushållens bostadslån. För lång tid med för låga räntor gör Riksbanken till Riskbanken.

Om man ändå funderar på att införa nya åtgärder för att dämpa bostadslånen, redan innan man sett effekten av de nuvarande reglerna med en normal räntenivå, är det bättre att fokusera på hushållens skuldsättningsgrad än på belåningsgraden. Skuldkvoterna är mer träffsäkra genom att de har mer koppling till det man vill skydda sig mot i form av hur räntekänsliga hushåll reagerar genom att dämpa annan konsumtion så att den svenska ekonomin stannar när bördan av bostadslånen blir för tung. Införs tvingande regler om skuldkvoter måste man dock vara försiktig och sätta gränsen så högt att den får en varnande effekt, som guidar hushållen och avskräcker dem från att öka lånen, snarare än att reglerna utgör en ny faktisk restriktion. Sänkt avdragsrätt för bolåneräntor är en mer riskabel åtgärd som påverkar många mycket och snabbt på samma sätt som om räntorna hade höjts snabbt.

Bostadsmarknaden är systemkritisk genom att den påverkar resten av ekonomin väldigt negativt om det uppstår turbulens med prisnedgångar som skapar oro och nya låsningar. Utvecklingen vi har nu med ganska stillastående bostadspriser är precis det scenario som behövs om vi skall få en lugn, stabil och förutsägbar bostadsmarknad med mindre prisförändringar. Det ger tryggare hushåll vars konsumtion stimulerar den övriga ekonomin på ett sätt som är mer långsiktigt hållbart än vad Riksbankens negativa styrräntor är.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.