Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 13 sept 2017

Trots att de faktiska förutsättningarna med unikt låg ränta i kombination med hög sysselsättning och stark ekonomisk tillväxt är lika gynnsamma för bostadsmarknaden som tidigare, är stämningen osäkrare på bostadsmarknaden nu jämfört med innan sommaren. Skillnaden ligger i marknadspsykologin.

Tidigare har vi talat om att en trend med lågt utbud förstärker sig själv. Även den nuvarande trenden med ett större utbud förstärker sig själv. Dels finns det en matematisk effekt. Fler bostäder ingår i helt enkelt i utbudet när bostäderna ligger ute i flera dagar. Dessutom gör ett större utbud att köparna faktiskt ändrar sitt beteende när de inte behöver stressa fram ett köp på samma sätt av rädsla för att inte hitta en ny bostad. Båda dessa effekter tenderar att öka utbudet ytterligare.

Utbudet av villor är inte alls lika stort som på lägenhetsmarknaden jämfört med förra året. Trots det skapar den ökade osäkerheten på bostadsrättsmarknaden spridningseffekter på villamarknaden genom att en stor andel av de som vill köpa villa är beroende av att finansiera sitt köp med att sälja lägenheten de bor i. Om man inte väljer att sälja lägenheten först, så man vet exakt hur mycket man får för den, blir man försiktigare i sitt villaköp om man är orolig för hur mycket man kommer att få för lägenheten man har. Trots att utbudet av villor inte är så stort spiller därför turbulensen på lägenhetsmarknaden över på villamarknaden så att den också dämpas lite.

På en marknad med fallande bostadspriser innebär det en stor risk att ha för höga prisförväntningar om man måste sälja. Det kan leda till att man slutligen tvingas sälja till ett pris som är lägre än de bud man tackat nej till tidigare i försäljningsprocessen.

Vi kan få en avvaktande marknad ett tag till om den nuvarande osäkerheten gör att fler väljer att sälja innan de köper nytt. Utbudet ökar när det skiftet sker. Om marknaden visar styrka genom att svälja utbudsökningen pendlar vågen tillbaka. Det blir en dubbel effekt när dessa bostäder sålts så att säljarna kommer över till efterfrågesidan samtidigt som utbudet minskar. Då kan psykologin svänga tillbaka snabbt så att marknaden stabiliseras om de faktiska förutsättningarna är fortsatt goda.

I Stockholm är utbudet fortfarande stort, men det har slutat öka jämfört med förra året. Köparna är mer avvaktande med fler bostäder att välja på så att försäljningstiden blir längre. Marknaden är ojämn och spretig med stor skillnad mellan riktigt attraktiva bostäder som fortfarande går lika bra, och andra bostäder som inte intresserar köparna. Behovet av att prissätta och marknadsföra bostaden rätt är avgörande. Andelen av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är kvar runt jämförelsevis låga 15%.

I Göteborg har marknaden blivit betydligt trögare än tidigare i år. Sedan augusti har utbudet varit betydligt högre än normalt. Nu, när utbudet är ungefär 50% högre, tar det längre tid att sälja. Det är färre visningsbesökare per bostad och många bostäder visas flera gånger. Våra mäklare får jobba hårt för att försvara den rådande prisnivån, men lyckas oftast med det i slutändan. Nästan 25% av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Göteborg säljs innan den publika huvudvisningen.

I Malmöområdet är det färre visningsbesökare än under hösten 2016. Trots det säljs bostäderna ganska snabbt, även om försäljningstiden är ungefär två veckor längre än i våras. Utbudet på bostadsrätter fortsätter att öka medan villautbudet är fortsatt lågt, framför allt i Lund. Trots att köparna är försiktigare efter flera års prisuppgångar får vi fortfarande ut lika höga försäljningspriser som tidigare. I Skåne har andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen sjunkit till ca 10%.