Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 15 maj 2017

När Finansinspektionen nyligen presenterade bankernas marginaler på bostadslån tyckte många att deras marginal på 1,72% är för hög. Finansmarknadsminister Per Bolund sa att han ”förstår att det sticker i ögonen” och påpekade att man kan byta bank för att få ner räntan. Statens marginal på reavinstuppskoven blir hela 2,60% om man räknar om kostnaden för uppskovet till motsvarande bolåneränta hos bank (3,25%) och drar av statens finansieringskostnad som räntan på en tioårig statsobligation (ca 0,65%). Det är förvånansvärt få som kritiserar att statens marginal på uppskoven är ca 50% högre än bankernas marginal på bostadslånen. Det talas om att bankernas bolåneräntor är höga för att konkurrensen inte är tillräcklig. Den höga marginalen på uppskoven kan tolkas som ett bevis på det eftersom staten har monopol på reavinstuppskoven. Kostnaden för reavinstuppskov måste ändras så att den motsvarar statens finansieringskostnad. Då får man en automatisk koppling till ränteläget som gör uppskoven till ett verktyg som kan öka rörligheten på bostadsmarknaden så att bostadsbristen och ökningen av bostadspriser och bostadslån dämpas.

Hushållen, bostadsmarknaden och hela den svenska ekonomin har blivit mycket räntekänsligare under lång tid med exceptionellt låga räntor. Det senaste räntebeslutet från Riksbanken förstärker effekten genom att de talar om att räntehöjningarna senareläggs till mitten av 2018. Det är sedan länge bankernas utlåningsregler, och inte hur mycket hushållen vill låna, som är gränssättande för bostadsprisernas utveckling. Hushållens räntekänslighet skulle öka så att bostadspriserna påverkas mer om högre räntor kombineras med nya regler eller policies som gör det svårare att låna.

Varken de avtalade löneökningarna eller vårbudgetens besked om att fler löntagare skall betala statlig inkomstskatt, och att skatten dessutom blir lite högre, påverkar de disponibla inkomsterna så mycket. Den politiska signalen kan dock skapa oro som är negativt för psykologin bland hushåll med högre inkomst. Förslaget med strängare 3:12-skatteregler för företagare, varav en stor del bor i storstadsregionerna, får samma effekt. I Stockholm berörs ca 50 000 personer. Omfördelningen från personer med högre inkomst, som har drivit bostadspriserna i storstäderna, till andra grupper med låga inkomster så att de ändå inte påverkar bostadspriserna så mycket, har en dämpande effekt på bostadsmarknaden. Effekten är störst i storstadsregionerna där både inkomster och bostadspriser är högst. På Erik Olsson brukar vi räkna med att en förändring av disponibel inkomst med 1 000 kr per månad påverkar betalningsviljan för en bostad med ungefär 100 000 kr.

I Stockholm har vi fortfarande lika många visningsbesökare. Aktiviteten ökar både bland köpare och säljare så att marknaden växer. Marknaden är stark i grunden, men det är fortfarande lite spretigt och stor skillnad mellan en del bostäder som säljs snabbt och till höga priser, medan andra är mer svårsålda och ställer högre krav på mäklaren. Andelen av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är runt 15 - 20%.

I Göteborg fortsätter utbudet av både hus och lägenheter att öka till en ganska hög nivå. Det gör att antalet visningsbesökare minskar något. Våra visningsbesökare har dock en hög betalningsvilja så att priserna ändå blir minst lika höga som tidigare. Nu räknar vi med att marknaden lugnar sig lite för att sedan ta fart i juni inför semestern. Cirka 30% av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Göteborg säljs fortfarande innan den publika huvudvisningen.

I Malmö-området är marknaden fortfarande mycket stark. Antalet bostadsrätter som är till salu är i nivå med förra året och försäljningarna går snabbt. Samtidigt ser vi en tendens till att det krävs en extra visning lite oftare än för en månad sedan innan en del bostäder säljs. Vi förväntar oss en stabil marknad trots att utbudet kan komma att öka så att försäljningarna tar lite längre tid. I Skåne säljs runt 25% av bostäderna som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.
Erik Olsson, vd på Erik Olsson Fastighetsförmedling, nås på: 070-760 66 00.