Tiny houses rykker ind i kommunernes planlægning

Interessen for at bo småt er stigende. Derfor åbner flere kommuner lokalplanerne for tiny houses og andre små boligformer. Udviklingen giver mulighed for et mere varieret og fleksibelt boligudbud, og i Vordingborg Kommune er tiny houses en aktiv del af bosætningsindsatsen.

I naturskønne Stege i Vordingborg Kommune har kommunalbestyrelse og forvaltning gjort klar til en ny lokalplan. 24 tiny houses – eller mikroboliger – skal efter planen opføres i den nordøstlige del af byen. Målet er klart: at tiltrække nye borgere til kommunen.

– Det kan have sin udfordring i Vandkantsdanmark at skabe tilflytning, og med denne lokalplan prøver vi at skabe et mere forskelligartet tilbud. Vi ser en stigende tendens til at ville bo mindre, og det ønske skal vi som kommune også honorere, fortæller Ronni Benjamin Lykkehus, som er næstformand i Udvalget for Natur, Teknik og Miljø for Venstre i Vordingborg Kommune.

Ved seneste byrådsmøde i september har kommunalbestyrelsen sendt forslaget i fornyet høring, da man politisk ønsker et fælleshus til området, inden småboligerne kan tages i brug.

Et hul i boligmarkedet
Ifølge en undersøgelse fra Videncentret Bolius og Realdania er andelen af danskere, der ønsker at bo på færre kvadratmeter, steget fra 27 procent i 2021 til 34 procent i 2024.

En ny rapport fra Aalborg Universitet og Sweco Architects peger desuden på et bredere potentiale i mindre boligformer. Omkring 970.000 danskere over 55 år uden hjemmeboende børn bor i enfamiliehuse med i gennemsnit 83 kvadratmeter per person.

Når de flytter, reducerer de i gennemsnit boligarealet med 41 kvadratmeter. Rapporten vurderer, at en højere flyttefrekvens blandt gruppen potentielt kan frigøre boligareal svarende til omkring 5.000 parcelhuse om året – og dermed reducere behovet for at bygge nye, større parcelhuse.

En voksende tendens
Vordingborg er den seneste i en voksende række af kommuner, der arbejder konkret med tiny houses i lokalplanlægningen. Der findes ikke en samlet national opgørelse, men en gennemgang af offentligt tilgængelige planer viser, at mindst otte kommuner siden 2022 har vedtaget eller fremlagt lokalplaner, hvor tiny houses eller små helårsboliger direkte inspireret af boligformen indgår.

Da Vejle Kommune i 2022 vedtog en lokalplan for 28 tiny houses, blev den omtalt som landets første af sin slags. Siden har Frederikssund, Køge, Kolding, Faxe, Skanderborg og Viborg vedtaget konkrete planer, mens Vordingborg afventer endelig godkendelse. På fire år er udviklingen dermed gået fra én pionerkommune til mindst otte kommuner med vedtagne planer eller konkrete planforslag.

Samme regler som andre helårsboliger
Tiny houses er ikke en særskilt juridisk kategori og følger som helårsboliger reglerne for andre enfamiliehuse. Det gælder blandt andet krav i bygningsreglementet, energikrav, brandforhold, spildevand og adgangsforhold.

For kommunerne betyder det, at planlægningen skal være præcis nok til at skabe klarhed, men samtidig fleksibel nok til ikke at fjerne den variation, som ofte er en central del af tiny house-idéen. Hvis lokalplanen eksempelvis stiller de samme krav til grundstørrelser, parkering og afstande som et traditionelt parcelhuskvarter, kan en del af boligformens areal- og prisfordel forsvinde.

Kommunernes rolle handler derfor også om at tage stilling til, hvordan området samlet skal fungere. Skal parkering samles? Skal der være private haver eller fælles udearealer? Skal boligerne kunne flyttes eller udvides? Og skal området bestå af individuelle ejergrunde, lejeboliger eller en mere fællesskabsorienteret ejerform?

Tiny house som typehus
En anden del af udviklingen foregår hos producenterne. Modulproducenten Concept Living har indgået et samarbejde med tiny house-udvikleren Tiny X om at producere små træbaserede boliger som præfabrikerede moduler helt ned til 32 kvadratmeter.

Concept Living overfører med samarbejdet sine erfaringer fra professionelt modulbyggeri målrettet blandt andet skoler og daginstitutioner til små boliger rettet mod private. Direktøren for Concept Living håber, at en mere industriel tilgang til mikroboliger kan være med til at øge kapaciteten i et marked, hvor efterspørgslen efter mindre boliger er stigende.

– Når vi kombinerer Tiny X’ koncept med vores modulproduktion, kan tiny houses produceres mere effektivt og i større skala. Det kan være med til at gøre boligformen mere tilgængelig for flere danskere, siger Concept Livings administrerende direktør, Kjeld Facius.

Lakmusprøver landet over
Et dyk ned i tiny house-lokalplanernes indhold viser, at kommunerne indtil videre går forsigtigt frem og, i stil med Vordingborg Kommune, nøjes med at godkende mindre projekter på mellem fire og op til 28 mikroboliger. Flere af planerne er udviklet i samarbejde med private aktører, der ønsker at etablere mindre, fællesskabsorienterede boligområder.

Det er også tilfældet i Vordingborg, hvor en privat projektgruppe samarbejder med lokale aktører for at skabe boligområdet ved Stege Bakker. Kommunalbestyrelsesmedlem Ronni Benjamin Lykkehus (V) ser projektet som en forsøgsordning med boligformen for at se, om den kan tiltrække nye borgere til kommunen.

– Vi holder det i en lille skala for at vejre stemningen. Hvis det bliver slået for stort op, kan det være sværere at nå i mål. Desuden er vi også i gang med et andet, større projekt i kommunen, forklarer han med henvisning til Rosenholmene, der forventes at blive til 174 blandede boliger ved Rosenfeldt Gods.

Forskellige veje til realisering
De første projekter viser, at kommunerne afprøver forskellige veje til at få tiny houses fra lokalplan til færdigt boligområde. I Vejle sælges individuelle byggegrunde, hvor køberne selv skal opføre en bolig på under 50 kvadratmeter. Her blev syv af områdets 28 grunde solgt i det første udbud, hvorefter de resterende grunde blev sat til salg til de fastsatte mindstepriser.

Erfaringen viser, at en vedtaget lokalplan og en generel interesse for at bo mindre ikke nødvendigvis straks bliver omsat til efterspørgsel efter konkrete byggegrunde. Grundpris, byggemodning, finansiering og usikkerhed om den samlede byggeøkonomi kan få stor betydning for købernes beslutning.

I Vordingborg forventes området organiseret som en andelsforening med delvist færdigbyggede huse og fællesarealer, mens private udviklere spiller en større rolle andre steder. Projekterne kan dermed give kommunerne viden om, hvilke ejerformer og organiseringsmodeller der bedst omsætter interessen for små boliger til levedygtige boligområder.