​Kiinteistösijoitukset taistelevat inflaatiota vastaan

Inflaationäkymät ovat aallonpohjistaan hieman nousseet. Säästöpankkien Varainhoidon johtajan Petteri Vaarnasen mukaan kiinteistösijoituksilla voi piensijoittajakin kuitenkin suojautua inflaatiota vastaan.

Paikoittaisen osakemarkkinaheilunnan keskellä – mutta toisaalta matalan korkotason edelleen vallitessa – Säästöpankin Vaarnanen näkee rahan jatkavan siirtymistään vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin yhä vuolaana virtana. Hän muistuttaa myös, että talouskasvu tietyissä eurooppalaisissa kaupungeissa on ollut keskivertoa vahvempaa. Tämä taas tukee alueellisia kiinteistömarkkinoita.

- Siksi halusimme tuoda yksityiselle sijoittajallekin selkeän ja ymmärrettävän vaihtoehdon eurooppalaisiin kiinteistö- ja infrastruktuurisijoituksiin, mikä samalla edustaisi maltillista riskitasoa.

Kiinteistöt tuovat suojaa markkinaheilunnassa
Johan Hamström on salkunhoitaja, jolla on vastuu Säästöpankin uudesta kiinteistö- ja infrasijoitusrahastosta. Hän kertoo, että kiinteistöt, joita hän rahastolle sijoitusmielessä tarkastelee, tuottavat keskimäärin vuokrina noin 5 - 6 prosenttia vuodessa. Sijoituskohteiden tulee olla likvidejä, eli sijoitukset tehdään vain listattuihin yhtiöihin, ei suoriin kiinteistösijoituksiin.

- Haemme kiinteistöistä markkinatuottoa, joka muodostuu kiinteistöjen arvonnoususta ja vuokratuotosta. Haemme myös suuruuden ekonomiaa, eli yhtiöitä, joilla on verrattain suuri kiinteistömassa ja suhteessa vähemmän henkilöstöä. Teemme osakevalintaa yhtiöiden joukosta, jotka tekevät varsinaista liiketoiminnallista tulosta – eli emme luota pelkästään kiinteistöjen arvonnousuun.

Hamström kertoo, että yleensä kiinteistöyhtiöihin ei hinnoitella kovaa arvostustason kehittymistä.

- Listatuissa yhtiöissä huomaamme, että ei ole tavatonta löytää alempaa hinnoittelua, kuin alla oleva kiinteistökanta olisi. Ajan kanssa tämä korrelaatio kuitenkin usein paranee ja markkina-arvot tulevat jo lähelle alla olevaa kiinteistömassaa.

Hamström muistuttaa, että kiinteistömarkkinat kehittyvät myös aika lailla talouden tahtiin. Kun taloudessa menee hyvin, vuokrausasteet nousevat ja samalla tuottovaatimukset tulevat alaspäin. Nykytilanteessa rahan siirtyessä kiinteistöihin vuokratuotot pysyvät kuitenkin suhteellisen stabiileina, koska yleensä kiinteistöissä on pitkät vuokrasopimukset.

Kiinteistösalkku on hajautettu
Hamström kertoo, että Säästöpankilla on hajautettu malli kiinteistösijoituksissaan – niin maittain kuin kiinteistötyypeittäinkin katsottuna. Mukana on jonkun verran asuntoja, mutta enemmän toimistoja ja liiketiloja. Säästöpankkia kiinnostavat markkinat kasvukeskuksissa, sillä sen näkemyksen mukaan arvoa luodaan pitkällä tähtäimellä.

- Eurooppalaiset kiinteistömarkkinat vaihtelevat merkittävästi maittain, kaupungeittain ja kiinteistötyypettäin. Esimerkiksi Ruotsissa talous laukkaa, mutta hiljaisempaa liekkiä on pidetty jo pidempään asuntorakentamisessa. Tukholmassa on toimitiloistakin alikapasiteettia, mutta jo pian kaupungin ulkopuolella, voi esiintyä laajaa alikäyttöä.

Kapasiteettiä on hänen mukaansa jäljellä myös pitkin Etelä-Eurooppaa, mutta esimerkiksi Barcelonassa ja Madridissa vuokrat ovat taas nousussa. Myös Pariisissa, jossa on ollut paljon ylitarjontaa, vuokrat ovat nousemassa. Hajanainen tilanne on myös Suomessa: Pk-seudulla vuokrat nousevat, suuressa osin maata ei.

Hamström muistuttaa, että Suomessa listatut kiinteistömarkkinat ovat pieni kokonaisuus. Pörssissä on päälistalla vain kolme kiinteistöyhtiötä listattuna.

- Kyllä ne kuuluvat sijoitusavaruuteemme, mutta pienellä osuudella.

EKP:n vaikutukset näkyvät taloudessa
Kun tarkastelee laajemmin eurooppalaista talouden suhdannekuvaa, niin Vaarnasen mukaan huomaa, että EKP:n elvyttävät toimenpiteet toimivat. Muun muassa pankeille suunnatun pitkäaikaisen takaisinmaksuohjelman, LTRO:n, vaikutukset reaalitalouteen näkyvät, pankkien rahoituskanavat elpyvät ja pääomaintensiiviset alat hyötyvät.

- EKP on haastavassa tilanteessa, sillä Eurooppa on yhä taloudellisesti hyvin hajautunut. Etelässä ollaan edelleen täysin riippuvaisia matalasta korkotasosta. Eurosta ei ole pelastajaksi, sillä valuutan heikkenemistä estävät petrodollarimaat, jotka ovat öljyn hinnan alennuttua myyneet sijoituksiaan.

Toisaalta Euroopassa on pikku hiljaa löytynyt kovaa maata alle ja öljyn hintakin on stabiloitunut.

- Näemme positiivisia pointteja siellä täällä huolimatta siitä, että olemme vieläkin deflaatioympäristössä ja tietynlainen pelkoelementti on yhä taustalla. Esimerkiksi Saksassa inflaatio tulee nousemaan, ja sikäläiset työntekijäjärjestöt ovat nostaneet palkkavaatimuksiaan. Koska odotamme, että inflaatiotasot voisivat muuallakin pikkuhiljaa nousta, olemme itsekin nyt liikkeellä, koska haluamme tarjota sitä vastaan suojan.